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12·16 대책 이후 2020년 부동산 시장 흐름은?

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12월 16일 주택시장 안정화 대책이 발표됐다. 이번 정부 들어 18번째 부동산 대책이자 가격안정을 목적으로 한 고강도 전방위 대책이다. 지난 8·2대책과 9·13대책에 견줄만큼 강력하다.


이번 대책은 주거용 부동산 가격 급등의 진앙지인 강남권 고가주택에 초점을 맞추고 있다. 대출 및 양도세 집중규제, 시세차익을 노린 갭투자 등 투기수요 차단에 모든 역량을 집중하겠다는 것이 핵심이다.


조정대상지역에서 다주택자에 대한 6개월간의 한시적 완화(10년 이상 보유주택 대상)를 통해 장기 보유한 실수요 또는 투기 성향이 적다고 판단되는 소유자의 퇴로를 열어주는 당근책도 함께 제시했다.


분양가 상한제 지역을 비강남(강서·노원·동대문·성북·은평구) 및 수도권(과천·광명·하남시)으로 확대해 재건축·재개발 수익성 악화로 사업 위축이 예상되는 반면 신축 아파트에 대한 관심은 늘어날 것으로 보인다.


재당첨 제한기한을 10년(분양가 상한제 주택, 투기과열지구), 7년(조정대상지역)으로 조정하여 투기수요를 억제하고 분양 시 지역 우선 거주기간을 현행 1년에서 2년으로 연장해 전세가격 안정을 도모한 것도 큰 특징이다. 

# 서울 주요지역 아파트는 유동성 높은 현금성 자산

2019년까지 아파트를 중심으로 한 서울의 주거시장은 지난 6년간 쉼 없이 상승했다. 또 2018년을 정점으로 최근 3년간 급격한 상승세를 보인 바 있다. 이를 두고 전문가들은 2008년 금융위기 이후 이어진 유동성 장세에 안전한 투자처를 찾는 투자자들에게 서울 주요지역 아파트가 자산의 안전금고 같은 인식을 줬기 때문이라고 분석한다.  


과거 금본위시대의 금과 같이 현재 서울 아파트는 위치와 개별물건의 컨디션별로 정형화된 유동성 높은 현금성 자산이라고 생각한다. 그러나 어떤 투자자산도 거래가격이 지속적으로 오르는 것은 불가능하다. 건전하고 안정적인 시장 조성을 위해서라도 최근 오른 가격이 쉬어 갈 수 있도록 조정기간을 갖는 것이 모두에게 이롭다.


그런 이유로 내년 상반기 이후 시장은 조정기를 갖게 될 것이라고 내다보는 시장의 시각이 많았다. 이런 와중에 이번 대책이 강력한 수준으로 발표됐다. 시장의 영향은 어쩔 수 없이 있을 것이라고 본다. 4만호 정도의 공급이 필요한 서울 주거시장의 공급량이 내년까지는 안정적으로 이어질 것으로 보이고 수도권을 중심으로 한 3기신도시 공급절차도 진행되고 있어, 당분간 수급문제로 인한 문제도 크게 부각되지 않을 것으로 예상된다. 

정책 발표 이후 시장 흐름이 투자자들 사이에서 쟁점이 되고 있다. 혹자는 시장을 이기는 정책은 없다고 하며 이번 정책이 실효가 적을 것이다고 예측한다. 반면 정책 수위를 봤을 때 시장에 미치는 영향이 분명 있을 것이라고 보는 이들도 많다.


서울 주요 관심지역의 전용면적 84㎡ 이상 아파트 시세가 15억원 전후에 형성된 현재 가격수준을 볼 때 이를 기준으로 대출여부가 갈리는 것은 이번 정책의 가장 중요한 특징이다.


물론 타인자본 없이 자기자본으로 거래하는 것을 막을 수는 없지만 대부분의 수요자들이 대출을 고려해 거래대금을 치루는 관행 상 매수자의 폭과 매수세에 부정적 영향이 있을 것으로 본다.


최근 몇 년간 상승장에서 전세대출 등을 통해 매수행렬에 참여했던 투자자들의 경우 전세대출 갱신시점에 대출연장이 어렵게 됐다. 이들의 보유물량은 기대감이 한풀 꺾인 가격에 시장에 매물로 나올 수 있는 상황이다.


무엇보다 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 매도시 10~20% 추가로 더 부담해야 했던 양도세 중과가 한시적으로(내년 6월 말까지 거래할 경우) 유예되는 것은 세금부담에 퇴로를 열어 달라는 시장의 요구에 부응한 것이다. 이 또한 시장의 물량공급에 도움이 될 수 있다. 

# 유동성 장세 땐 시장 변화 예의주시해야

정부는 지난 9월 11일에 발표한 부동산을 기초로 하는 공모형 투자상품(리츠나 펀드)에 자산가가 아닌 일반인까지 참여 폭을 넓여 현 시장규모의 10배로 키우겠다는 계획을 발표했다. 계획한대로 6조원 규모의 공모시장이 2021년까지 60조원까지 확대된다면 50조원 넘는 부동산 투자자금 중 일정 부분이 주거용 부동산시장에서 상업용 시장으로 옮겨갈 가능성이 있다.


주거부동산을 투자의 대상으로 바라보지 않기를 바라는 정부의 기대와 일맥상통한다. 또 투자자 입장에서도 안정적인 현금흐름과 수익률을 기대할 수 있는 공모시장에 쉽게 접근 가능하고 세제혜택까지 얻을 수 있어 동참할 가능성이 높아 보인다.


지금과 같은 유동성 장세에서 돈의 물꼬가 틀어지는 부분은 중요한 투자 포인트가 될 수 있다. 부동산에 관심있는 투자자라면 시장의 트렌드 변화를 항상 주시해야 한다. 2020년을 눈앞에 둔 지금 시점은 그 어느때보다 흐름 변화에 예민하게 반응해야 할 때다. 


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KB부동산 리브온

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