KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 한국은행이 지난 11월 29일 ‘경제전망보고서’를 발간했습니다. 우리나라의 경제성장률은 2019년 2.0% 성장에서 2020년 2.3% 성장에 이어 2021년 2.4%로 점차 높아질 것으로 전망되었습니다. 재정정책이 확장적으로 운용되는 가운데, 경제성장률이 2019년 상반기 전년동기대비 1.9% 성장을 저점으로 조금씩 상승하는 것으로 발표됐습니다.

내년부터 성장률이 조금씩 높아질 것으로 전망되어 다행입니다만, 과거에 비해 경제성장률이 완만해진 것이 사실입니다. GDP물가로 칭하는 ‘GDP디플레이터’가 2018년 4분기부터 4분기 연속 마이너스 성장세를 기록했다는 보도도 있었습니다. 글로벌 경제의 저성장을 염두해 볼 때 아무래도 우리나라도 과거와 같은 높은 경제성장률을 기대하기는 어려운 것 같습니다.

이번 시간에는 경제성장률 둔화가 부동산에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다. 『GDP성장률과 부동산의 밸런스』 시리즈 (PART 1)에서는 먼저 ‘GDP성장률과 GDP디플레이터의 의미’에 대해 알아보겠습니다. 다음 회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘GDP성장률과 GDP디플레이터가 부동산에 미치는 영향’에 대해 살펴보겠습니다.  

‘경제성장률’이란 ‘국내총생산(GDP: Gross Domestic Product)’의 분기 혹은 연간 증가율을 말합니다. 여기에서 국내총생산은 일정기간 동안 한 나라 안에서 새롭게 생산된 재화나 용역서비스의 시장가치 합산 값입니다.

국내총생산이 성장하면 새로운 일자리가 창출되고, 국민의 소득이 늘어나 개인을 포함한 국가구성원의 생활이 윤택해지고, 복리(福利)도 증진됩니다. 따라서 경제성장률은 국가경제가 얼마나 빠르게 확장되는지, 전반적인 경제활동이 어떤지를 나타내는 지표가 됩니다.

GDP는 생산, 분배(소득), 지출(소비)의 세 측면에서 측정이 가능합니다. 한 나라에서 일정 기간 동안 생산된 재화와 용역서비스는 기업투자, 정부와 해외부문의 지출, 가계소비를 통해 구입되고 분배됩니다. 이때 각 측면에서 산출된 값은 똑같은데요. 이처럼 생산GDP=분배GDP=지출GDP가 같은 것을 ‘GDP 3면등가의 법칙’이라고 합니다.

생산물이 모두 구입되어 지출로 사용되므로 생산GDP와 지출GDP는 동일합니다. 또한 생산활동을 통해 창출된 부가가치는 노동, 자본 등 생산요소를 제공한 경제주체에 모두 분배되므로 생산GDP와 분배GDP는 동일하게 됩니다. 앞서 말씀드린 ‘GDP 3면등가의 법칙’이 성립되는 이유입니다.

지금부터 생산, 분배, 지출 측면의 GDP 값이 같다는 것을 염두에 두고, 생산측면, 분배측면, 지출측면의 GDP를 살펴보겠습니다. 

 ‘생산측면의 GDP’는 가계, 기업, 정부 등 생산주체가 생산요소를 투입하여 새롭게 창출한 부가가치의 총합을 말합니다. 즉, 경제활동별 부가가치와 재화와 서비스 생산에 부과되는 조세를 더한 값입니다. 한 국가의 생산요소는 기술(A), 노동(L), 자본(K)으로 구성되는데요. 이 생산요소를 근거로 생산측면의 GDP를 분해하면 (그림1)과 같습니다.

따라서 생산측면의 GDP를 늘리기 위해서 즉, 총생산량을 늘리기 위해서는

① 획기적인 기술혁신 통해 생산성을 향상시키거나,

② 기술발전으로 노동분배율이 하락하더라도 생산성 향상으로 노동소득이 증가하거나,

③ 생산성 향상으로 인한 기업실적 개선으로 이자, 배당 등 자본소득이 증가해야 합니다. 

‘분배측면의 GDP’는 생산활동에 사용된 생산요소, 즉 기술(A), 노동(L), 자본(K)을 사용하는 대가의 총합을 말합니다. 즉, 노동자에게 급여, 생산주체에게 영업잉여 및 배당, 생산활동에 사용된 고정자본의 가치감소분, 정부에게 세금 등으로 배분한 값의 합산입니다. 이를 근거로 분배측면의 GDP 성장률을 분해하면 (그림2)와 같습니다.

결국 경제성장률은 기술진보(상수), 노동생산성 증가율, 자본생산성 증가율의 함수입니다. 따라서 분배측면의 총생산량을 늘리기 위해서는

① 상수값인 기술향상을 지속하며,

② 노동생산성 향상을 위해 꾸준한 인구증가율(n)을 유지해야하고,

③ 자본생산성이 높아 적정한 이자율(k) 지급이 가능해야 합니다.

④ 따라서 선진국과 신흥국의 성장률 차이는 인구증가율(n)과 금리(k)의 차이가 될 것이며, 국가간 경제성장률의 차이는 기술력이 동일하다면 생산과 소비를 주도하는 인구와 고용이 될 것입니다. 

‘지출측면의 GDP’는 분배된 국민소득을 가계, 기업, 정부, 국외 등 경제주체의 지출활동으로 접근한 총합을 말합니다. 즉, 민간과 정부의 최종적인 소비지출값, 민간과 정부의 건설투자와 설비투자, 연구개발 등 지적재산생산물투자를 더하고, 재고증감을 더합니다. 여기에 재화의 순수출분을 더한 뒤 생산측면에서 측정한 국내총생산과 경제주체별 지출합계의 차이인 통계상불일치를 더한 값입니다. 이를 근거로 지출측면의 총생산량을 분해하면 (그림3)과 같습니다

따라서 지출측면의 총생산량을 늘리기 위해서는

① 국민의 소비성향을 높이고,

② 정부의 재정지출을 통한 SOC사업을 확대하며,

③ 기업의 건설투자 및 설비투자를 활성화하고,

④ 재고투자와 해외순수출을 늘려야 합니다.

⑤ ①~④의 과정을 ‘케인즈언정책’의 경제논리로 해석하면 경기불황을 극복하기 위해 정부와 민간이 적극 협력하여 민간소비, 재정지출, 기업투자, 순수출 확대를 모색할 필요가 있다는 이야기입니다.

따라서 향후 GDP성장률이 상승하기 위해서는 다음과 같은 선순환구조가 진행되면 좋습니다.

첫째, 정부는 재정지출을 확대하고,

둘째, 미중무역갈등이 해소되어 글로벌소비심리가 살아나고,

셋째, 수출경쟁력이 살아나서 제조업체의 설비투자가 증가해 재고투자가 적정수준으로 확대되며,

넷째, 기업실적 개선으로 고용과 소득이 증가해 소비성향이 높아지는 것입니다. 

‘명목GDP’는 경상가격 GDP(GDP at current prices)라고 불립니다. 한 나라에서 생산된 최종생산물의 가치를 생산물이 생산된 해당시점의 가격으로 평가한 값입니다. 현재 실생활 가격을 그대로 반영해 신출되고 있어 국가경제의 규모나 구조 등을 파악하는데 사용됩니다. 2015년의 상품, 서비스 가격으로 사용하는 실질GDP보다 체감경기 측면에서 더 현실적입니다.

‘실질GDP’는 불변가격 GDP(GDP at constant prices)라고 불립니다. 한 나라에서 생산된 최종생산물의 가치를 기준연도, 즉 2015년의 가격으로 평가한 값입니다. 가격변동이 없다는 가정에서 생산량의 변동 만을 측정해 산출합니다. 경제성장이나 경기 혹은 물가변동 등 전반적인 경제상황이 시간이 지남에 따라 어떻게 변화되는지 분석하는데 사용됩니다.

‘GDP디플레이터’는 국내에서 생산되는 모든 재화와 서비스의 가격을 반영하는 종합적인 물가지수로 ‘GDP물가’라고 불립니다. 명목GDP를 실질GDP로 나눈 후 100을 곱해 지수화하며, 전년동기대비 증감률로 변화를 측정합니다. 따라서 명목GDP와 실질GDP 성장률의 차이는 GDP디플레이터 변화로 나타납니다. 기준년도인 2015년에 명목GDP와 실질GDP가 같으므로 2015년 GDP디플레이터는 100입니다.  

지난 12월 3일, 3분기 잠정 국민소득이 발표됐습니다. 실질GDP는 3분기 전년동기대비 2.0% 증가했습니다.

① 경제활동별로 보면 IT생산에 힘입은 ‘제조업’과 의료보건업의 생산에 힘입은 ‘서비스업’은 안정적인 성장을 지속했습니다. 반면 ‘건설업’은 건물과 토목의 생산부진으로 지난해에 이어 감소세가 이어졌습니다.

② 지출활동별로 보면 ‘민간소비’는 승용차 등 내구재 중심으로, ‘정부소비’는 건강보험급여지 지출을 중심으로 소비가 증가했습니다. 반면 ‘건설투자’는 건물 및 토목 건설이 모두 줄었고, ‘설비투자’는 일반산업용기계류 소비가 줄었습니다.

③ 물가수준을 반영한 ‘명목GDP 성장률’은 3분기 전년동기대비 0.4% 증가에 머물렀습니다. 실질GDP 성장률 2.0%보다 낮다는 것은 GDP디플레이터가 그 차이만큼 하락했다는 의미입니다.

④ 체감경기를 잘 나타내주는 ‘GDP디플레이터 증감률’은 2018년 4분기 -0.1%, 2019년 1분기 -0.5%, 2분기 -0.7%, 3분기 -1.6%로 4분기 연속 하락세를 나타냈습니다. 내수가 1% 상승에 머물렀고, 수출물가 하락으로 수출이 6.7% 하락했기 때문입니다.

경제전문가들은 저물가에 대해 우려하고 있습니다. 물가하락은 소득감소를 야기해 저성장을 불러일으키고, 저성장은 재차 물가하락이라는 악순환으로 이어질 수 있기 때문입니다. GDP디플레이터의 4분기 연속 하락은 전반적으로 경제의 활력을 높일 필요가 있음을 시사해줍니다. GDP디플레이터가 지속적으로 하락하면 ‘디플레이션(경기침체 속에 저물가 상황)’에 대한 걱정이 많아지기 때문입니다.

그러나 소비자물가가 9월 전년동기대비 0.4% 하락했지만, 하락세도 2개월 정도로 길게 진행되지 않았고, 11월 0.2% 상승하는 등 4개월 만에 플러스 전환했기 때문에 ‘디플레이션’으로 단정하기는 어렵습니다. 그러나 GDP디플레이터 하락이 오래 지속되면 디플레이션 발생 가능성이 높아질 수 있겠죠.

만약 디플레이션 상황이 발생된다면 물가하락으로 실질금리가 상승하고, 부채의 실질가치를 상승시켜 채무자의 채무부담을 증가시킬 수있습니다. 부채상환을 위한 자산매각이 늘어나면서 실물자산가치를 떨어뜨릴 수 있습니다. 당연히 부동산가치에도 부담요인으로 작용할 가능성이 커집니다.

그래서 금번 『경제성장률과 부동산의 밸런스』 시리즈에서 경제성장률 둔화가 부동산에는 어떤 영향을 미칠지 알아보고 있습니다. 금일 (PART 1)에서는 먼저 ‘GDP성장률과 GDP디플레이터의 의미’에 대해 알아보았습니다. 다음회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘GDP성장률과 GDP디플레이터가 부동산에 미치는 영향’에 대해 살펴보겠습니다.

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