KB부동산

12.16 주택시장 안정화 방안이 나왔습니다. 세금, 청약, 대출 전방위적인 규제 대책입니다. 세금 부분이 달라지는게 많습니다. 그래서 준비했습니다. KB국민은행에서 세무하면 빠질 수 없죠. 원종훈 세무사님을 모셨습니다. 

Q. 이번 12.16대책에서 세무 부분 눈에 띄는 것은 무엇인가요?

크게 세 가지입니다. 먼저 보유세를 올렸죠. 종합부동산세 세율을 올리고, 공시가격은 2020년부터 시세와 가깝게 올립니다. 조정대상지역 내 2주택자의 세부담상한선을 3주택 이상과 동일하게 300%까지 인상합니다. 양도소득세 부분에서 장기보유특별공제 거주요건을 강화하고, 조정대상지역 내 다주택자에 대한 주택 수 계산 시 분양권도 포함했습니다. 그동안 입주권은 주택 수 계산에 포함은 되었지만 분양권은 처음입니다.

 #양도소득세#

Q. 양도소득세부터 짚어보겠습니다. 다주택자들이 2020년 상반기까지 팔면 양도소득세 중과세를 피할 수 있게 됐습니다. 1년 안에 집을 팔 계획을 갖고 계신 분은 파는게 좋을까요?

무조건 팔아야 된다고 단정 짓기는 어렵습니다. 다주택자라고 해서 양도소득세를 모두 부담하는 것은 아닙니다. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 매입한 다주택자는 주택임대사업자 등록을 통해서 양도소득세 중과세를 받지 않고, 조정대상지역이 아닌 주택도 마찬가지 입니다. 현재 서울, 세종, 경기 일부 지역이 조정대상지역입니다. 그 외 지역의 다주택자는 서둘러 집을 팔지 않아도 되는 것입니다.

이번 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 배제 유예 대상은 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에 대해서 2020년 상반기까지 처분하면 양도소득세 중과세를 피하고 기본세율을 적용 받습니다. 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다. (현재 조정대상지역 내 양도소득세율 중과세는 2주택자 기본세율 + 10%p, 3주택자 기본세율 + 20%p, 장기보유특별공제 배제)

Q. 단기 매도에 대한 세율도 올렸습니다. 2년 안에 주택을 팔면 양도소득세는 얼마나 올라가는 거죠

 보유기간 1~2년 이내 처분할 경우 양도소득세율은 주택과 주택이 아닌 부동산 종류에 따라 다릅니다. 예전에는 차이가 없었지만 부동산 거래시장 활성화를 위해서 주택의 단기 매도(단타) 기준을 2년에서 1년으로 낮추고, 세율도 인하했던 적이 있습니다. 이번에 원상 복귀했다고 보면 됩니다. 2021년 1월부터 1년 미만 보유한 경우 양도소득세율은 40%에서 50%, 1~2년 미만은 기본세율에서 40%로 올립니다.

조정대상지역 내 다주택자의 경우 단기 매도의 기준이 연장되었다고 하더라도 큰 의미는 없어 보입니다. 1~2년 이내 매도하더라도 단기매도 세율과 기본세율(6~42%)에서 10~20%p 중과된 세율 중 높은 세율을 적용받습니다. 서울처럼 양도 차익이 큰 조정대상지역은 중과세율을 적용받는 경우가 많기 때문입니다.

Q. 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용 받아 양도소득세를 감면 받을 수 있었죠. 2021년부터 거주요건을 강화했죠?

9억원 이하의 1세대 1주택자는 해당사항이 없습니다. 거주요건을 강화한 것은 1주택자이면서 9억원 초과 고가주택에 대해서 적용한 것입니다. 현행 기준 2018년 9.13 부동산 대책을 통해 1주택자이면서 9억원 초과 분의 장기보유특별공제율은 2020년부터 2년 이상 거주하고, 보유기간 최대 10년 이상이면 80%를 받을 수 있습니다. 2021년부터 보유기간 1년 당 4%, 거주기간 1년 당 4%를 나눠서 합산 계산합니다.

예를 들어 1주택자인 A씨가 3년 거주 10년 보유한 15억원 아파트를 2020년에 처분하면 장기보유특별공제 최대 80%를 받을 수 있어요. 만일 1년 늦은 2021년에 처분하면 보유기간 10년에 해당하는 40%와 3년 거주 기간인 12%를 더한 52%만 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 따라서 장기 거주가 어려우면 2020년에 매각을 생각해볼 수 있는데요.

매각 시점의 조율은 잔금일을 기준으로 합니다. 잔금일과 소유권 이전등기이전 접수일이 2020년 12월 31일 이전에만 이뤄지게 되면 장기보유특별공제율은 보유기간으로 적용을 받을 수 있습니다.

 #보유세 강화#

Q. 집값을 잡기 위해서 보유세를 올려야 한다는 의견이 많았죠. 보유세 부담이 커졌나요?

실질적으로 보유세는 상당히 올라갔습니다. 이번 대책에서 추가로 더 올리는 방안으로 3가지 입니다. 세율을 높였습니다. 일반 세율과 다소 높은 세율입니다. 전국에 3주택 이상이거나 조정대상지역에서 2주택 보유자에게 높은 세율을 적용합니다.

두 번째, 세부담상한선 3가지 부분인 일반 150%, 조정대상지역 2주택 200%, 3주택 이상 300%를 적용하는데, 조정대상지역 2주택자도 300%를 적용하겠다는 것입니다. 300%라는 의미는 작년에 재산세와 종부세를 합한 금액이 100만원이라면 2020년부터 최대 300만원까지 세금을 늘리겠다는 것입니다. 종합부동산세가 또 늘어나는 것은 세법 개정과 관계없이 적용됩니다. 공시가격 시세반영률을 현실화 하겠다는 것입니다.

숨어있는 항목이 있어요. 종합부동산세 과세표준을 만드는 과정에서 공정시장가액비율을 2020년에 90%로 올립니다. 이렇게 4가지 요건이 같이 적용되면 종합부동산세 부담은 커지게 됩니다.

반대로 1주택자들에게 혜택도 줍니다. 1주택자가 단독명의한 경우 고령자이거나 장기보유한 경우 세액공제를 해주는데 60세 이상 고령자의 공제율을 10~30%에서 10%p각각 인상해 20~40%를 공제합니다.

 #주택임대사업자#

Q. 주택임대사업자 세금 혜택도 축소 됐죠?

조정대상지역 내 1세대 1주택자가 주택임대사업자 등록을 할 경우 2년 거주 요건을 갖추지 않아도 양도소득세 비과세를 받을 수 있었습니다. 하지만 형평성을 맞추기 위해서 2019년 12월 17일 이후부터 임대사업자 등록하는 경우 2년 거주요건을 채워야 합니다. 즉, 임대의무기간 최대 8년까지 채우고 2년을 거주해야 하는거죠. 

#자금조달계획서#

Q. 집을 살 때 자금조달계획서를 지자체에 제출합니다. 대상이 강화됐죠?

지자체에 신고하는 자금조달계획서 대상을 투기과열지구내 3억원 이상 주택뿐만 아니라 조정대상지역 3억원 이상과 비규제지역 6억원 이상 주택으로 확대했습니다. 따라서 경제력이 없는 사람들이 주택을 구입하는 경우에는 세무조사에 대한 부담이 커지게 됩니다. 자금출처를 소명하지 못할 경우 증여세가 상당히 나올 수 있게 됩니다. 따라서 가족간의 금전을 차용하는 경우에는 차용증을 작성하고 원리금을 반드시 갚는 형식으로 하여 자금 조달에 대한 원천을 확실하게 준비를 해둬야 합니다.

지금까지 원종훈세무사님과 12.16 대책 중 세금 부분을 살펴봤습니다.