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KB부동산 리브온

15억 넘는 집 대출 못 받는다는데… 대출 규제 Q&A

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정부는 집값을 부추기는 강도 낮은 대출규제와 부담이 적은 보유세 등을 전면 개편하는 12·16 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 대책에서 가장 눈길이 가는 내용은 시가 15억원을 초과하는 아파트 구입을 위한 신규 주택담보대출 금지입니다.

대출을 계획하고 있었다면 이번 대책으로 대출 관련 규제가 어떻게 바뀌는지 세부 내용을 잘 파악해야겠는데요. 정부가 이번 대책에 대한 궁금증을 풀어줄 Q&A 자료를 내놓았습니다. 대출 규제와 관련한 문답을 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 정리해봤습니다.

Q. 이번 주택시장 안정화 방안 중 금융부문 대책의 목적은?

A. 최근 주택가격 상승세를 주도하는 투기과열지구를 대상으로 주택 부문으로의 과도한 자금흐름을 차단해 추가적인 주택가격 상승 기대심리를 불식시키고 부동산 시장의 안정을 도모하기 위해서다.


Q. 9.13 대책을 통해 강력한 대출규제를 취했음에도 추가 대출규제를 하는 이유는? 

A. 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산 시장으로 자금 쏠림이 지속돼 선별적인 관리가 필요하다고 판단했다.


Q. 금융 부문 각 조치사항별 시행 시기는?

A. 시가 15억원을 초과한 초고가 아파트의 주택구입용 주택담보대출 금지는 대책 발표 다음날인 17일부터 시행된다. 다른 과제들은 23일부터, 전세대출보증 관련 조치는 각 기관이 내규를 개정한 후 내년 1월 중 시행할 계획이다.

Q. 규제 강화 대상에 개인사업자·법인 대출까지 포함한 이유는?

A. 가계대출 규제 강화로 주택 관련업 사업자 대출이 늘어나는 풍선효과를 예방하기 위해서다.


Q. LTV규제 강화로 시가 9억원을 초과하는 주택을 구입하는 경우 대출한도는?

A. 구체적인 대출한도는 주택 소재지, 주택 평가가격 등에 따라 달라진다. 예컨대 투기과열지구에서 시가 15억원 주택을 구입하는 경우 대출한도를 단순 계산하면 종전 LTV 기준에 따를 경우 6억원까지 대출이 가능하지만 변경된 기준에 따르면 4억8000만원으로 대출한도가 축소된다. 이로 인해 LTV 규제비율이 주택가격에 따라 최대 8%p 낮아지는 효과가 있다.

Q. 시가 15억원 초과 아파트를 가진 경우 주택담보대출이 완전히 금지되나?

A. 이번 대책의 규제 대상은 주택구입 목적의 주택담보대출이다. 생활안정자금이 필요한 경우 초고가주택 보유자라도 원칙적으로 연간 1억원까지 대출을 받을 수 있다. 사업자는 주택구입 목적이 아닌 사업 운영자금을 마련하기 위해 LTV 규제 범위에서 주택담보대출을 받을 수 있다.


Q. 시가 15억원 초과 주택 담보대출 제한과 관련해 재개발·재건축 주택은 예외가 인정되나?

A. 재개발·재건축 주택도 동일하게 적용된다. 다만, 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외를 허용할 계획이다.


Q. 주택담보대출 시가의 기준은?

A. 시가 기준은 KB 시세와 한국감정원 가격이다. 감정평가업자의 감정평가 가격은 시가가 없는 경우 적용된다. 계약을 14억9000만원에 하더라도 시세가 15억원이면 대출이 불가능하다. 반대로 계약은 15억원 이상에 했어도 시세가 14억9000만원이면 대출받을 수 있다.


Q. 개별 차주 DSR 적용은 어떤 차이가 있나?

A. DSR은 총부채상환비율(DTI)과 달리 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 기타부채의 원금상환액도 고려한다. 즉 차주가 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출 등 기타대출을 과다하게 받아 주택을 구입하는 것을 줄이는 효과가 있다.


Q. DSR 관리 강화 시 대출 감소 효과는?

A. 신용대출 등 기타대출이 많은 차주의 경우 DTI만 적용하는 것보다 대출한도가 줄어들게 된다. 예를 들어 연소득이 1억원이고 신용대출을 1억5000만원 보유한 경우 현행 DTI 40%를 적용하면 주택담보대출은 5억6000만원, 총 대출액은 7억1000만원이다. 이 경우 변경된 DSR 40%를 적용하면 주택담보대출은 3억2000만원, 총 대출액은 4억7000만원으로 차주의 총대출가능액이 2억4000만원(33%) 감소한다.(주담대 만기 30년, 원금분할상환, 대출금리 연 3% 가정)


Q. 주택담보대출 실수요 요건 강화의 주요 내용은?

A. 투기지역과 투기과열지구에서 주택구입 목적 주택담보대출을 받고자 하는 경우 1주택세대는 1년 내 기존 주택을 처분하고 신규주택에 전입하는 것을 조건으로 가능하다. 무주택세대는 고가주택(시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 1년 내 전입하는 것을 조건으로 대출을 받을 수 있다.

Q. 주택임대업·매매업 이외 업종도 주택구입목적 대출을 금지하는 이유는?

A. 투기과열지구 등에서 국지적인 집값 불안과 부동산 시장 자금 쏠림이 지속되고 있어 기존에 투기지역 내 사업자에 대한 주택구입 목적 주택담보대출 금지 규제를 투기과열지구까지 확대하고자 한다.


Q. RTI가 1.25배에서 1.5배로 강화될 경우 개인사업자 대출 한도에 미치는 영향은? 

A. 동일한 사업자에 대해 주택임대업 대출 한도가 종전 대비 약 17% 감소한다. 예컨대 연간 임대소득이 2000만원인 주택임대사업자의 경우 연간 이자비용 상한이 최대 1600만원에서 최대 1333만원으로 줄어든다. 연이율 4%를 가정하면 대출한도는 4억원에서 3억3000만원으로 감소한다.


Q. 서울보증보험(SGI)의 전세대출보증 규제를 강화하도록 협조 요청했는데? 

A. 갭투자를 방지하고자 지난 10.1 대책에서 시가 9억원 초과 주택을 가진 자가 전세대출을 신청할 경우 주택금융공사나 주택도시보증공사의 공적보증 지원을 차단했다. 그러나 여전히 민간 보증기관(SGI)는 전세대출 보증을 공급할 수 있어 규제공백을 제거하기 위해 이번 조치를 취했다.


Q. 전세대출 후 신규주택 매입 제한 조치의 적용 범위는? 

A. 규제 시행일 이후 취급되는 신규 전세대출부터 적용할 계획이다.


Q. 전세대출 후 신규주택 매입 제한 규제 시행 시기는? 

A. 주택도시보증공사, 주택금융공사의 보증규정은 은행권, 보증기관과의 협의를 거쳐 내년 1월 중 시행할 계획이다.


Q. 전세대출 이후 실거주 목적으로 주택을 구매하는 경우까지 제한하는 것은 아닌지? 

A. 시가 9억원 이하 주택을 보유한 1주택자에 대해서는 종전과 다름없이 보증이 제공된다. 불가피한 실수요 제약 우려를 최소하해 나갈 것이며, 세부적인 실수요 인정 기준 등은 주택도시보증공사, 주택금융공사의 내규를 개정하는 과정에서 구체화해 나갈 계획이다.


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