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마이너스 실질금리 알고 가시겠습니다

허생원의 사랑방 이야기 #32

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 한국은행이 지난 10월 16일 기준금리를 1.25%로 0.25%p 인하한 바 있습니다. 기준금리 1.25%는 2016년 6월 금리수준입니다. 40개월 만에 최저 금리 시대로 회귀했습니다. 경제성장률에 대한 불확실한 전망이 더해지자 추가 인하에 대한 가능성이 거론됩니다.


미중간 무역협상 과정과 반도체경기의 회복 여부가 기준금리 추가인하의 변수로 작용할 것 같습니다. 여러모로 저금리시대가 성큼 다가왔음을 실감합니다. 오늘은 금리인하 시기의 부동산 체크포인트에 대해 알아봅니다. 


먼저 『마이너스 실질금리 시대의 부동산 체크포인트』 시리즈 (PART 1)에서는 ‘금리의 종류’, ‘기준금리 인하가 일반경제에 미치는 영향’에 대해 알아봅니다. 다음회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘기준금리 인하가 부동산에 미치는 영향’에 대해 알아봅니다. 

저금리는 저성장시대의 전세계적 흐름입니다

금융시장에서 자금이 필요한 수요자가 공급자에게 자금을 빌려 사용한 대가로 지급하는 비용을 ‘이자’라고 합니다. 지급한 이자를 빌린 원금으로 나눈 비율이 ‘이자율’이죠. 이때 원금에 지급되는 기간당 이자를 비율로 표기한 것이 ‘금리’입니다.


1. 금리 종류를 알아봅니다


① 금리결정 주체 및 금리대상

● 기준금리: 중앙은행이 경제상황을 판단하여 정책적으로 결정하는 금리

● 시장금리: 금융시장에서 거래금액과 신용도에 따라 결정되는 금리

● 단기금리: 1년 미만의 단기자금을 대상으로 하는 시장금리

● 장기금리: 1년 이상 채권수익률을 기준으로 하는 시장금리


② 물가상승률 반영 여부

● 명목금리: 물가상승률을 감안하지 않고, 금융시장에서 자금의 수급 등에 의해 결정

● 실질금리: 명목금리에서 인플레이션을 차감한 금리 

● 마이너스금리: 저금리시대에 물가상승률이 더 높아 실질금리가 마이너스인 경우


③ 금리부담 주체

● 실효금리: 금융기관으로부터 융자받은 차주(대출자)가 부담하는 실제금리

● 약정금리(표면금리): 금융기관이 대출하거나, 어음을 할인할 때 약속하는 금리


2. 금리의 해석 방법을 알아봅니다


① 기준금리와 시장금리의 결정

● 중앙은행은 경기가 과열되거나, 물가상승이 예상되면 기준금리를 상향

● 경제가 침체되거나, 물가가 하락하면 기준금리를 하향 

● 시장금리는 금융시장에서 수요자에 빌려줄 자금이 많으면 하락

● 반대로 빌려줄 자금이 적으면 금리 상승(자금의 수급에 의해 결정)


② 장기금리와 단기금리의 차이(장단기 금리스프레드) 결정

● 대체적으로 장기금리가 단기금리보다 높음

● 만기가 긴 장기채권 금리는 안정적으로 자금이용이 가능하므로 채무상환 불확실성에 노출되기 때문에 일종의 리스크 프리미엄이 붙는 것

● 장단기 금리스프레드는 선행적으로 경기방향성을 예시 

● 금리스프레드가 역전된 후 1년 후 경기침체가 다수 발생된 바 있음 


③ 실질금리 활용법

● 실질금리는 물가상승에 따른 돈의 구매력을 알아볼 때 사용

● 실질금리가 하락한다는 것은 금융기관에 돈을 예치하더라도 저금리로 인해 돈을 찾을 때쯤이면 물가상승률이 더 높다는 것을 의미

● 좀 더 높은 금리를 찾는 자금이동 혹은 투자활동에 대한 관심이 높아질 수 있음 


3. 금리가 내려가는 경우를 알아봅니다


① 경기가 둔화될 경우 기업은 투자를 줄이게 되고, 자금 수급이 넉넉해지면서(수요<공급) 금리가 하향됩니다.


② 가계소득이 높아져 예금량이 증가하거나, 소득이 감소하더라도 소비가 더 많이 감소하면 자금 수급이 안정되면서 금리가 하향됩니다.


물가가 하락할 것으로 예상되면 미래에 발생될 이자의 실질가치가 상승해(금융자산가치 상승) 금융시장에 자금공급이 늘어나고, 수요가 줄어들어 금리가 하향됩니다.


①~③의 영향요인으로 미루어보면 저금리는 경제성장률과 물가상승률에 대한 기대치 하락으로 결정됨을 알 수 있습니다.


전세계적으로 저성장이 기조화되고 있습니다. 이와 함께 디플레이션(경기침체+물가하락) 경기환경이 결합되면 어느 국가든 저금리 상황을 맞이할 가능성이 높습니다. 경제학자들은 이러한 조건을 ‘한 번도 가보지 않은 전세계적인 저금리 상황’으로 규정하고 있습니다.


저성장, 저금리, 저물가는 뉴노멀시대의 3대 조건입니다. 저금리는 사회가 고령화되었다는 징조죠. 그래서 성장률 둔화, 가계소득 감소, 투자와 고용감소, 소비약화, 인구감소를 저금리와 연결해 해석합니다. 치밀하게 투자를 계획하고, 수익률이 훼손되지 않도록 리스크관리가 필요한 시대입니다.

기준금리 인하는 투자, 소비, 물가, 국가간 자금이동에 영향을 줍니다

한국은행 기준금리는 우리나라의 금리를 대표하는 ‘정책금리’입니다. 한국은행의 최고 결정기구인 ’금융통화위원회’에서 매달 회의를 통해 결정합니다. 한국은행의 환매조건부 채권 매매, 대기성 여수신 등 금융기관 간의 거래를 비롯해 각종 금리의 기준이 됩니다.


기준금리가 중요한 이유는 대표적인 ‘통화정책수단’이기 때문입니다. 기준금리를 내리면 대출이 늘어나 시장에 돈이 증가하게 되죠. 더불어 아래 ‘3대 금융정책’과 어우러져 통화량을 조절합니다.


① 국채를 매매하거나(중앙은행이 국채매입 시 돈이 풀림) 


② 금융기관이 고객의 예금보호차원에서 적립하는 지급준비율을 결정하거나(지급준비율을 낮게 잡으면 민간은행 대출재원이 축소되어 시장에 돈이 풀림)


③ 중앙은행이 시중은행에 적용하는 대출금리인 재할인율 책정 등(재할인 금리를 낮추면 시중 유동성이 증가함)의 금융정책이 있습니다. 


기준금리의 변화는 기본적으로 시중금리, 통화량, 물가에 영향을 줍니다. 이어 가계소비와 기업투자에도 영향을 줍니다. 그리고 부동산 등 다양한 실물자산 가격에 자극을 주며, 국가간 자본이동을 통해 투자자산의 변동을 야기합니다. 중앙은행으로서는 매우 중요한 결정입니다.


경기침체를 대비해 기준금리를 내리면 금융시장에서 1년 미만의 단기금리가 기준금리에 연동되어 밑으로 움직입니다. 이어 1년 이상 채권수익률을 기준으로 하는 장기금리도 내려가는 등 전반적인 시장금리가 하락하죠.


‘시장금리 하락으로 인한 일반경제의 영향’을 알아보겠습니다.


① 시장금리의 하락은 금융기관이 공급하는 금융상품에 영향을 미칩니다. 이자소득으로 생활하는 현금보유자의 이자소득 감소를 초래해 소비 위축을 야기합니다. 반면 투자를 계획하고 있는 사업가는 대출이자가 줄어들어 보다 적극적인 투자확대가 가능합니다.


② 통화량이 증가하면 화폐공급이 늘어나 시장금리가 하락합니다. 통화량에는 돈의 총량인 ‘통화승수’가 영향을 줍니다. 통화승수는 현금예금비율과 지급준비율에 의해 결정됩니다. 요즘처럼 통화승수가 하락하면 현금보유성향이 커졌거나, 지급준비율이 높아졌다는 의미입니다. 은행에 현금예금이 늘면 금리가 또 하락하게 됩니다.


③ 보통은 금리가 하락하면 기업은 금융비용 부담이 낮아지기 때문에 투자활동을 늘이게 됩니다. 가계 역시 저축하면 오히려 실질금리(명목금리-물가상승률)가 낮아지기 때문에 저축대신 소비를 늘리게 됩니다. 시장금리가 낮아지면 투자활동이 활성화되고, 개인도 저축보다는 소비에 집중하게 됨으로써 낮았던 물가가 오르게 됩니다.


④ 주요 국가의 금리보다 낮아질 경우 국내에 투자된 자금이 금리차익을 얻기 위해 국내에서 해외로 자금이 이탈됩니다. 


이처럼 국내 금리는 기업투자, 개인소비, 물가상승률, 국가간 자금이동에 영향을 줍니다. 따라서 중앙은행은 거시경제의 안정을 위해 금리를 정책수단으로 활용하고 있습니다.


그런데 최근 기준금리 인하에도 불구하고, ③의 투자확대+소비증가+물가상승의 구조가 더디다는 보도입니다. 글로벌 경기성장률 둔화에 연동해 한국의 경제성장률 전망이 하향조정되고, 기업도 선진국 수요 침체와 4차산업혁명의 영향 등으로 직접투자 확대보다는 자본효율성에 초점을 둔 선별투자로 선회했기 때문입니다.

이로 인해 풍부한 시중유동성이 성장의 근간이 되는 산업투자에 자본화되지 못하는 실정입니다. 이에 근거로 ‘화폐유통속도’와 ‘통화승수’를 살펴보면 두 개 지표 모두가 하락 중입니다. 경제에 참여하는 주체들이 현금을 보유하려는 의지가 강해 투자도 안하고, 소비도 축소되고 있음을 시사합니다.


‘화폐유통속도’는 자금의 거래유통속도로 화폐가 한 개인의 소득에 유입되는 횟수를 말합니다. 화폐유통속도[(실질GDP*소비자물가)/M2]가 하락한다는 것은 성장률이 하락하거나, 물가가 하락하거나, 통화량이 상승하는 것을 의미합니다. 최근 들어 활발한 국가간 자금이동으로 통화량과 물가는 상관성이 낮아졌다고 합니다. 결국 돈이 생산에 투입되지 못해 실질GDP가 탄력을 잃은 것이 원인일 수 있습니다. 


‘통화승수’는 중앙은행이 본원통화 1을 공급할 때 창출되는 통화량을 나타냅니다. 통화승수가 하락하는 것은 경제주체의 현금보유성향이 높아지고, 신용창출이 둔화됨을 의미하죠. 즉, 시중 유동자금의 회전율이 낮다는 것을 뜻합니다.

지금까지 ‘금리의 종류’, ‘기준금리 인하가 일반경제에 미치는 영향’에 대해 알아보았습니다. 다음회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘기준금리 인하가 부동산에 미치는 영향’에 대해 알아보겠습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)


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