KB부동산

- 분양가상한제 적용 피한 구로, 양천, 광진구 상승

- 2017년 10월 이후 2년간 하락했던 부산이 조정 지역 해제 후 107주만에 상승

- 분양가상한제 발표 이후 서울 매수우위지수 119.1로 지난주(114.1)보다 상승

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 아파트 매매 상승률은 0.13%를 기록하며 소폭의 상승세를 유지하고 있다. 분양가상한제 적용 지역을 피한 구로구, 양천구, 광진구의 상승이 높고, 8개 동이나 지정 된 송파구의 매매가 상승률도 상대적으로 높다. 매수 문의 역시 지난주 114.1보다 상승한 119.1을 보이며 분양가상한제 적용 지역 발표(11/6) 이후에 매수 문의가 증가하며 최근의 증감 방향이 혼선을 보이고 있다.

11월 11일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주대비 상승(0.05%)했다. 경기(0.05%), 인천을 제외한 5개 광역시(0.05%) 중 대전(0.21%)과 부산(0.04%), 울산(0.03%), 대구(0.02%)는 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 보였다. 특히 부산은 2017년 10월부터 하락해 2년이 지난 107주만에 상승을 보였다. 조정대상지역에서 해제된 동래구와 수영구 및 해운대구의 상승이 두드러진다. 기타 지방(-0.02%)은 전주대비 하락을 기록했다.

서울 아파트 매매가격은 전주대비 0.13%의 변동률을 기록했다. 구로구(0.28%), 송파구(0.27%), 양천구(0.25%), 광진구(0.22%)가 다른 구에 비해 상승폭이 소폭 높았다.

구로구는 경기 및 서울 전 지역으로 출퇴근이 용이하며, 특히 가산디지털단지, 영등포, 여의도 직장인들의 매수 문의가 빈번하다. 또한 생활편의 시설이 풍부해 유입하는 수요가 꾸준한 편이다.

송파구는 분양가상한제 적용 지역 발표 이후 매도 호가는 더욱 오르는 분위기를 보이고 있다. 3월 개학 전에 이사하려는 실수요 문의도 늘어나고 있고, 대단지가 가격이 너무 올라서 상대적으로 거래가 적었던 소규모 단지로 수요가 옮겨가는 모습이다.

양천구는 분양가 상한제에서 목동이 제외되자 지난 주말부터 목동신시가지 단지들은 물론 일반아파트까지 매수세가 확산되어 매물이 거의 다 소진된 상태이다. 특목고 일괄 폐지 정책 발표 이후 교육 특구로 강남, 목동이 주목을 받고 있다.

경기는 일부 지역에서 강세를 보이며 전주대비 0.05% 상승했다. 수원 영통구(0.30%), 광명(0.27%), 성남 분당구(0.26%), 성남 중원구(0.23%) 등은 소폭 상승했고, 동두천(-0.10%), 안성(-0.07%), 이천(-0.05%) 등은 하락을 보였다.

수원 영통구는 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 인근에 매매수요가 증가하며 가격 상승세가 지속되고 있다. 2020년 경기도청 신청사와 한국은행 경기본부, 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고, 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형 평형대의 매물이 귀한 상황이다.

성남 분당구는 강남권 출퇴근 용이하고 학군 선호 지역으로 실수요 문의가 꾸준하고 월판선, 성남2호선트램 등의 교통 호재로 투자자 관심도 꾸준한 지역이다. 학군 우수지역으로 신학기 전 30~40평대 매물 문의도 증가 추세를 보이고 있다.

부산은 2017년 10월부터 2년 넘게 꾸준히 하락하다 11월 6일 청약 조정대상지역에서 해제 되면서 107주만에 상승했다. 특히 동래구(0.27%), 수영구(0.19%), 해운대구(0.18%)가 상승을 주도했다.

동래구는 입주5년 미만 신축 단지와 재건축 연한이 다가오는 노후 단지들을 중심으로 가격 상승을 염두에 둔 투자 수요 문의가 증가하고 있다. 부산 동래구를 비롯한 4개구 조정 지역 해제로 인해 저가 매물이 회수되거나 가격을 올려 다시 내놓고 있는 상황이다.

수영구는 10월 말부터 수영구 조정 지역 해제에 대한 기대감이 상응하여 서울 등 타 지역 투자자들이 모여들기 시작했고, 11/6 조정 지역 해제 발표 이후로 투자 과열 현상을 보이고 있다. 다만 노후 단지가 밀집되어 있는 민락동, 망미동 일대는 아직 큰 변화는 없다.

해운대구는 해제 전 내놓았던 급매물 위주로 거래가 많이 되었고, 집주인들은 가격이 더 오를 것으로 보고 매물을 거둬들이고 있으며 새로 내놓는 매물 호가가 높아지고 있다.

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.02% 상승을 기록했다. 수도권(0.04%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 상승했고, 기타 지방(-0.01%)은 하락을 보였다. 서울은 전주대비 0.04%를 기록했다. 경기(0.04%)는 소폭 상승했고, 5개 광역시는 울산(0.04%)과 대구(0.04%), 대전(0.03%)은 상승한 반면, 부산과 광주(0.00%)는 보합을 보였다.

서울(0.04%)은 전주대비 소폭 상승으로 18주 연속 상승 중이다. 송파구(0.19%), 광진구(0.17%), 강서구(0.11%), 양천구(0.10%) 등이 상대적으로 상승하였고, 강남구(-0.03%)만이 유일하게 하락했다.

송파구는 신규 공급 매물이 부족한 상태에서 낮은 전세자금 대출로 가을 이사 수요 움직임은 있으나 출회된 물량 자체가 부족하여 가격 상승을 부추기고 있다. 분양가상한제 시행으로 전세로 살다가 새 아파트를 분양 받겠다는 수요도 늘고있는 추세이다.

광진구는 거래가 다소 한산한 편이나 역세권 단지로 신혼부부 수요가 꾸준하며, 지하철2호선 강변역 인근으로 강남 출퇴근이 용이해 직장인 수요 또한 꾸준한 편이다.

경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주대비 상승(0.04%)을 보였다. 의왕(0.17%), 성남 분당구(0.13%), 수원 영통구(0.12%), 화성(0.12%) 등은 상승한 반면, 안성(-0.12%)만이 유일하게 하락을 보였다.

성남 분당구는 학군 선호도가 높은 백현동 일대 단지들 및 신혼, 젊은 세대 수요가 꾸준한 야탑역 역세권 노후 단지들이 물량 품귀로 상승세를 나타냈다. 다만 운중동 일대로 10년 공공임대분양전환이 시작되면서 전세 물량이 증가하고 있다.

화성은 젊은 신혼부부 층이 선호하는 소형 평형은 매물 구하기가 쉽지 않아 중형으로 옮겨가는 수요가 늘면서 중소형 평형대 전세가가 상승하고 있다. 다만 대형 평형은 관리비 부담으로 여전히 수요가 거의 없는 상황이다.

인천 연수구(0.09%) 송도동은 6공구 힐스테이트1차, 8공구 SKView 입주물량이 거의 소진 되면서 적체되어 있던 급 전세가 소진되고, 기존 아파트 임대 가격이 상승세로 돌아서는 모습을 보이고 있다.

전국 매수우위지수는 58.2를 기록해 전주(52.2) 대비 상승했다. 서울 또한 전주(114.1)대비 119.1로 다시 상승했다. 강남 11개구는 지난주에 108.5대비 유사한 108.6을 기록했고, 강북 14개구는 지난주 119.0보다 상승한 128.4를 기록했다. 최근 3주간 변동성이 높아 분양가상한제에 따른 시장의 방향성을 가늠하기 힘든 상황이다.