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전세계약 연장할 때 반드시 확인해야 하는 것은?

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정부는 무주택 실수요자에게 주택 마련의 기회가 확대될 수 있도록 ‘실수요자를 위한 시장안정 정책’과 주거복지 로드맵 등 부동산 안정화 정책을 지속적으로 추진하고 있다.


특히 내 집 마련을 준비하는 대기 수요층의 공공 임대주택 및 신규 청약시장으로의 관심이 집중되고 있다. 올해 전세계약 및 전세기간 연장 수요가 증가할 가능성이 높을 것으로 예상되는 만큼 전세계약 및 전세기간 연장 시 유의할 점을 확인해 보기로 한다.

# 전세계약 시 유의할 점은?
① 계약 전 부동산등기부등본 확인 필수

전세계약을 체결할 집이 결정되면 계약 체결 전 부동산등기부등본을 직접 확인해 보아야 한다. 부동산등기부등본은 계약대상 주택에 대한 해당 부동산의 표기와 권리관계가 기재되어 있어 소유주가 누구인지, 대출, 채무 등의 이력을 확인 할 수 있는 공적장부이다.  


부동산등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 확인할 수 있으며, 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.


‘표제부’는 해당 부동산의 소재지, 구조, 층수 등 계약하는 부동산의 토지와 건물이 맞는지를 확인 할 수 있다. ‘갑구’에는 소유권에 대한 부분이 기재되어 있어, 현재 부동산의 주인이 누구인지, 즉 계약당사자인 집주인을 확인 할 수 있다. ‘을구’에는 소유권 이외 권리, 즉, 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권 등이 표기돼 전세금을 지키기 위해 소유권 외의 순위를 확인하여야 한다. 특히, ‘을구’에 표기된 담보로 대출한 사항이나 채무사항의 규모가 시세대비 위험한 정도라면 계약을 피해야 하며, 이 부분은 공인중개사를 통해 필히 확인해야 한다.  

② 계약 시 필히 집주인(소유권자)과 계약

 전세계약 시, 집주인인 소유권자와 직접 만나서 계약을 체결하는 하는 것이 가장 안전하다. 부동산등기부상의 소유권자와 일치 여부를 신분증 등 공적인 증명서를 통하여 확인하여야 한다. 소유권자가 여러 명인 공동소유권의 경우 모두의 신분을 확인하여야 한다. 특히, 부부공동명의 주택 임대차 계약은 부부 모두와 계약을 하여야 하며, 전세금 지급은 부부 중 1인 계좌로 입금한다는 내용을 특약으로 명시하여야 한다.

하지만 집주인(소유권자)의 사정으로 대리인이 계약에 참석하는 경우도 있다. 이때는 위임장, 인감증명서, 대리인의 인적사항, 신분증 등을 확인하여야 한다. 특히 위임장에 날인된 도장과 집주인(소유권자)의 인감증명서 도장이 동일한지를 확인해야 한다. 또한, 발행일자가 3개월 이내로 발급목적이 전세계약임을 확일 할 수 있는 내용이 기재된 인감증명서가 안전하다.

③ 계약서 작성 시 특약사항도 꼼꼼히

전세계약서 작성 시 대상 부동산, 계약기간, 전세금액 등을 확인 후, 서로간의 협의가 완료된 사항에 대하여는 계약서 상에 특약사항으로 자세히 기재를 하여야 추후 다툼의 여지를 줄일 수 있다.


전세자금대출을 받아야 하는 임차인의 경우 전세자금대출이 안될 시 계약을 취소하고 계약금을 반환한다는 내용, 근저당권이 설정된 부동산의 경우 잔금 전에 근저당권을 말소한다는 내용, 입주일 전까지 공과금은 임대인이 정산한다는 내용, 전세권설정을 하기로 협의한 경우 임대인은 전세권설정에 동의하고 협조한다는 내용, 원상복구의 세부내용, 하자처리에 대한 내용 등은 최대한 자세히 기재하도록 한다.

④ 전입신고와 확정일자는 필수

전입신고는 임차인이 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖추는 것이다. 대항력을 갖춘 임차인은 집주인(소유권자)이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있고 임대기간이 끝날 때까지 거주 할 수 있다. 또한, 임대기간이 만료된 후에 보증금 전액을 돌려 받을 수 있는 권리와 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 대항력이 발생한다.


확정일자는 전세계약을 체결한 주택이 경매로 넘어가는 경우를 대비하여 필요하다. 확정일자를 받은 상태라면 임차주택이 경매되는 경우에 경매낙찰금액에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생한다.


결국 전입신고와 확정일자는 나의 임차권을 주장하고 전세보증금을 안전하게 보호받기 위한 필수 장치이다. 또한, 보증보험비용은 발생하지만 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것도 전세보증금을 안전하게 지키는 방법이다. 

⑤ 온라인으로 확정일자 받기

확정일자는 전세계약 후 등기소나 주민자치센터를 찾아가 진행하는 것이 일반적이다. 하지만 주말이나 평일 저녁에 전세(임대차)계약을 진행하게 되면 등기소나 주민자치센터의 업무시간이 종료되어 확정일자를 받기가 어렵다. 이럴 때 알아두면 좋은 것이 바로 대법원인터넷등기소를 통해 확정일자를 받는 방법을 알아두면 좋다.


온라인 확정일자를 받기 위해서는 반드시 필요한 것이 공인인증서와 임대차계약서 원본의 스캔본이다. 주민자치센터나 등기소 방문이 어려운 경우라면 충분히 활용도가 높은 서비스이니 알아두면 편리하다. 

# 전세 재계약 체크 리스트는?

① 전세 재계약 시 계약서 작성 여부 확인

전세재계약을 체결할 때 반드시 계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아니다. 전세 보증금의 금액이 지난 계약 때와 동일하다면 새로운 계약서를 작성하거나 체결할 필요가 없다. 일반적으로 임대인이 계약조건을 변경하려면 전세계약만료 1~6개월 전까지 임차인에게 알려야 하지만, 임대인에게 아무런 통보가 없었다면 동일조건으로 갱신된 것으로 간주하는 데, 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 한다.


하지만 전세보증금을 임대인이 인상하거나 계약조건 중 변동사항이 발생한다면 계약서를 다시 작성할 필요가 있다. 기존 계약서를 추가 수정하는 방법과 신규 계약서를 작성하는 방법이 있는데, 신규계약서를 작성하더라도 기존의 계약서도 함께 보관해 두는 것이 안전하다. 기존 계약서를 통해 지난 2년간의 계약기간을 증명할 수 있기 때문이다.

② 전세 재계약 시에도 부동산등기부등본 확인 필수

전세재계약에 따른 신규 계약서 작성 시, 부동산등기부등본을 발급받아 소유권 및 소유권 이외 의 채무사항인 근정당권, 가압류 등을 다시 한번 확인하여야 하며, 추가로 전세보증금에 대한 확정일자를 새로이 받아야 한다는 점도 꼭 기억해야 한다. 


기존계약서를 수정하는 방법으로 전세재계약이 이루어진다면 특약사항에 재계약인 사실을 반드시 명시하도록 한다. 또한 임대인과 임차인이 직접 만나서 계약서를 작성해도 괜찮으나, 권리관계 및 채무관계가 불안하다면 중개업소를 통해 확인 후 계약을 진행하는 방법이 비용이 발생할 수 있으나 안전하다.

③ 재계약시 집주인이 후순위 대출 요청한다면?

후순위 대출이란, 담보대출이나 전세보증금이 있는 주택을 담보로 집주인이 대출을 받는 것이다. 집주인(소유권자)과 전세 재계약 후 임차인은 확정일자를 받아 다른 채권자보다 1순위를 확보하였다면 집주인이 후순위 대출을 요청해도 우선변제권을 유지할 수 있다.


하지만 집주인이 후순위 대출 후 보증금을 증액해 재계약한 경우에는 전세보증금을 보호받지 못 할 수 있다. 전세금 인상에 따른 재계약 시에는 소유권 이외의 권리관계 및 채무변경 사항을 확인하여야 하며, 채무나 근저당권 등이 증가하였을 경우에는 인상된 전세보증금으로 대출금 일부를 상환하고 근저당권 변경등기를 한다라는 특약을 작성하는 것이 안전하다.


또 집주인의 후순위대출은 계약 만료 후 이사 나갈 때 문제가 될 수 있다. 상기의 후순위대출은 신규로 전세 계약하는 세입자의 전세보증금보다 선순위로 설정되며, 시세 대비 높은 금액이 채무금액으로 있으면 새 세입자에게 전세보증금을 받아서 현 세입자를 내보내는 전세 관행상 신규 세입자를 구하기 어려울 수 있기 때문이다.


마지막으로 거주기간 동안 전셋집에 새로 설정된 권리가 있는지 정기적으로 부동산등기부등본을 확인하는 자세가 필요하다. 


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