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20년 넘은 큰 아이 동화책을 정리했습니다. 몇 번 읽지 않았고, 첫아이 책이라 기념으로 보관해놓아 깨끗한 책들이 세박스나 나왔습니다. 아이는 성인이 됐는데, 계속 보관하기도 어렵고, 그냥 버리기 아까워 중고서점에 연락했더니 보기 좋게 거절당합니다. 아파트 도서관에 기증하려 했더니 역시 거절입니다.

이유는 낡아서가 아니고, 오래됐기 때문이랍니다. 동화책이 썩는 것도 아닌데 왜 거절이냐는 질문에 도서관장의 대답은 명쾌합니다. “호호호. 책이 당연히 썩지는 않죠. 근데 내용이 달라져요. 변질되는 셈이죠. 특히 동화책은 3년 만 지나도 내용이 바뀌는 경우가 많아서요….” 그렇군요. 동화책은 내용이 변합니다. 

어느 날 아기 돼지 삼형제가 엄마 돼지로부터 독립합니다. 세 마리의 아기 돼지들은 서로 다른 재료를 가지고 자신 만의 집을 짓기로 결심하죠. 첫째 돼지는 지푸라기를 이용했고, 둘째 돼지는 나무를 활용했으며, 셋째 돼지는 벽돌을 집 재료로 선택합니다.

집 짓기가 귀찮았던 첫째 돼지는 지푸라기로 얼기설기 대충 집을 지었습니다. 초가집을 지은 것이죠. 이때 마침 지나가던 늑대가 첫째 집을 향해 입김을 불자 집이 날라가 버립니다. 첫째 돼지는 있는 힘을 다해 둘째 돼지 집으로 도망쳤습니다.

둘째 돼지는 빨리 집을 짓고 놀러 갈 생각으로 나무에 대강 못을 박아 집을 지었습니다. 귀틀집을 지은 것입니다. 늑대를 피해 도망 온 첫째 돼지와 둘째 돼지는 귀틀집에 숨었지만, 늑대는 불을 질러 귀틀집을 태워버립니다. 첫째와 둘째 돼지는 또 다시 죽을 힘을 다해 셋째 집으로 도망칩니다.

셋째 돼지는 많은 시간을 들여 벽돌로 튼튼하게 집을 짓고 있습니다. 늑대가 바람을 불어도, 불을 질러도 끄떡도 안 할 안전한 집을 짓겠다는 일념으로 한 켜 한 켜 벽돌을 쌓아 올린 것이죠. 늑대를 피해 도망 온 첫째, 둘째 돼지가 셋째 돼지를 보고 안도의 한 숨을 내쉰 순간! ‘오 마이 갓!’

셋째 돼지는 지나치게 야무진 집을 짓느라 아직 집을 완성 못했던 것입니다. 결국 아기 돼지 삼형제는 모두 늑대에게 잡아 먹히고 맙니다. 영국의 조셉 제이콥스(Joseph Jacobs)의 ‘영국의 옛 이야기(English Fairy Tales)’에 등장하는 전래동화를 현대식으로 각색한 소위 ‘거꾸로 뒤집어 본 동화’입니다.

원작에는 초가집을 지은 첫째와 귀틀집을 지은 둘째는 늑대에게 잡아 먹히죠. 튼튼한 벽돌집을 지은 셋째는 늑대의 갖은 술책에도 속지 않고 버티다가 굴뚝으로 침입한 늑대를 끓는 가마솥에 빠뜨린 후 재빨리 솥뚜껑을 닫아버리는 것으로 끝이 납니다. 돼지 삼형제를 통해 근면의 중요성을 이야기하고 있습니다. 일각에서는 지푸라기나 나무로 집을 짓는 아시아 및 아프리카 주민보다 벽돌집을 짓는 서구 백인들의 우월함을 세뇌시킬 목적의 동화라는 주장도 있습니다만, 요즘 아이들이 이 정도로 쉽게 세뇌 당할 리 없습니다.

그런데 패러디 동화에서는 셋째 돼지도 늑대에게 잡아 먹힙니다. 돼지 삼형제가 힘을 합쳐서 하나의 벽돌집을 지었더라면 빠르게 공사를 마무리해서 늑대의 공격을 막아낼 수 있었을 텐데요. 안타깝게도 삼형제는 서로 협동하는 법을 몰랐던 것입니다. 결국 건축재료의 튼튼함과 시공의 꼼꼼함에도 불구하고, 공기지연으로 파국을 맞이한 셈입니다.

대형건설사가 아파트를 시공하든, 건축주가 건축사와 시공사를 선정해 개인주택을 시공하든 사업용지를 제외하고, 개발비용의 80% 이상을 차지하는 공사비를 어떻게 관리하느냐에 따라 수익성이 달라집니다. 그리고 공사비 대부분은 ‘공정관리’에 의해 좌우됩니다. 먼저 성공적인 공정관리는 설계과정인 ‘실시설계도면’, ‘시방서’를 근간으로 시공과정인 ‘세부견적서’, ‘예정건축공정표’가 잘 만들어져야 수월합니다.

㈜리슈건축 홍만식 소장의 ‘건물주가 되는 첫걸음. 상가주택 짓기(위즈덤 하우스)’를 통해 살펴봅니다.

① ‘실시설계도면(實施設計圖面)’은 설계사가 건축설계의 맨 마지막 단계인 ‘실시설계과정’에서 완성됩니다. 실시설계개념도, 재료마감표, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 창호도, 입단면상세도, 부분상세도, 공정별 상세도, 청장도가 포함됩니다.

② ‘시방서(示方書)’를 설계사가 작성하는 것으로 설계영역이 마무리됩니다. 시방서는 공사에 필요한 재료의 종류와 품질, 사용처, 시공방법, 납기일 및 준공기일 등 설계도면에 나타내기 어려운 사항을 기록하는 설명서입니다.

③ ‘세부견적서(細部見積書)’를 시공사가 꼼꼼하게 제작해야 합니다. 시공과정에서 실시설계도면을 근간으로 건축주에게 공급하는 제품의 수량, 단가, 금액 등 비용을 산출한 내역서입니다.

④ ‘예정건축공정표(豫程建築工程表)’를 시공사가 제작합니다. 각 공정마다 착공부터 완성까지 일정, 작업량 등 시공계획을 미리 예정하여 표시한 관리도표로 공정흐름을 파악할 수 있습니다.

건축주는 ①~④의 네가지 내역서를 잘 비교해 최종 시공사를 선정해야 합니다. 무턱대고 낮은 평당공사비를 제시하는 시공사는 공기지연으로 결국에는 추가시공비를 요청하는 경우가 많기 때문입니다. 

대형건설사는 물론이고, 중소형건설사의 경우에도 모든 공정을 자체인력으로 소화하기 어렵습니다. 설계를 제외하고, 시공분야에는 가설공사, 토목공사, 철근콘크리트공사, 단열공사, 방수공사, 조적공사, 타일 및 석재공사, 목공사, 금속공사, 미장공사, 창호공사, 유리공사, 도장공사, 수장공사, 지붕 및 홈통공사, 조경 및 가구공사, 가구공사 등에 각각 전문건설사를 중심으로 한 하도급업체를 운영하는 경우가 많습니다.

정확하게 산출된 시공내역서를 바탕으로 공정표가 타이트하게 관리되더라도 시공사가 하도급업체에게 제때 하도급 공사대금을 지급하지 않을 경우 결정적인 상황에서 공사가 중단될 수 있습니다. 건축주나 발주처는 공사대금을 시공사에 지급했지만, 하도급업체에 제대로 지급되지 못해 발생되는 경우입니다. 공사현장이 많은 시공사의 경우 현장에서 유입된 공사대금을 다른 현장으로 융통하는 상황이 발생되면 하도급업체는 자재투입이 어려워져 결국 공사지연이 발생될 수 있습니다.

건설사에 여러 이유로 수주액(최초 발주처와 계약한 공사비)과 기성액(공사진행률에 따라 반영되는 매출액)의 금액 차이가 심하게 발생되면 공기지연이라는 문제가 나타납니다. 결과적으로 발주처나 건축주는 고스란히 공기지연에 따른 비용증가를 떠안게 됩니다.

따라서 건축주는 기획부터 설계단계 및 시공단계를 거치는 건축 전과정에 걸쳐 공정관리가 제대로 진행되는지, 공기는 적절한지 건축사와 함께 늘 관심을 가져야 합니다. 공기지연은 아파트 재건축단지에도 추가분담금이라는 위협요인으로 다가옵니다. 절대 방관해서는 안됩니다.

자! 이제 꿈꿔왔던 내집 짓기 도전해 볼까요?

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)