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KB부동산 리브온

부동산 간접투자시장 확대와 투자자 대응전략

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커피한잔 값으로 부동산에 투자하는 시대가 온다!

최근 다양한 매체에서 볼 수 있는 문구입니다. 지난 9월 정부는 2021년까지 부동산 간접투자시장, 특히 공모형태의 상품의 투자시장을 현재 대비 10배를 확대하겠다는 의지를 표명하고 실행계획안을 발표했습니다. 같은 시기 도입되었던 선진국가의 시장대비 크게 뒤쳐져 있는 국내시장의 규모를 키워야 한다는 단순한 생각의 결과는 아닌 것으로 보여집니다. 

(*2000년 초 비슷한 시기에 도입한 경쟁국가 공모상품 규모; 한국 약6조원, 싱가포르 약60조원, 일본 약128조원)


지금 우리가 직면하고 있는 투자시장, 특히 부동산시장의 현상에서 맥락을 읽고 그 해답을 찾아보는 것도 투자자 입장에서 의미가 있다고 할 수 있겠습니다.

9월 11일 국토교통부와 금융위원회에서 발표한 ‘경제활성화 및 국민의 소득증대를 위한 공모형 부동산 간접투자 활성화 방안의 주요 골자는 다음과 같습니다.


공모·상장형 리츠(이하 상장 리츠)와 공모 부동산 펀드에 수익성이 높은 우량 자산을 공급하고, 공공시설의 민간 사업자 선정 시 가점을 주고 공공에서 제공하는 민간사업 용지를 우선 공급하는 등의 세부 방안 수립하기로 하였습니다.


또한 세제 혜택도 제공됩니다. 상장 리츠 등에 5,000만원 한도로 일정 기간 이상 투자해 발생한 배당소득을 대상으로 분리 과세(세율 9.0%)하고, 상장 리츠 등이 투자하는 사모 리츠·부동산 펀드에 대해서도 재산세 분리 과세(세율 0.2%)를 하고 취득세 감면도 추진하기로 하였습니다.


또한 정부는 상장리츠나 펀드에 대해 신용평가제도를 도입해 투자자가 안심하고 투자할 수 있는 여건도 조성하겠다는 취지를 밝혔습니다. 이러한 정책적 간접투자시장 팽창을 통해 현재 대비 약10배 정도 확대되는 투자시장을 만들겠다는 것입니다.


이러한 정부의 정책은 아마도 금융위기 이후 풍부한 유동성 장세에 저금리 기조가 가속화되면서, 실물자산에 대한 투자의 쏠림 현상을 투자 패러다임을 바꾸지 않고는 극복하기 어렵겠다는 현실적인 고민에서 나왔을 확률이 높습니다. 현재의 불안정한 금융투자여건, 대내외 많은 변수에 대한 경제환경에 대한 부정적 인식 등이 나은 서울위주 주택중심의 부동산 투자집중현상을 완화하고, 자산가 주도의 간접투자상품시장의 폭을 일반 중산층까지 확대해 더 나은 투자여건을 조성해야 한다는 강력한 의지가 이면에 있다는 시장의 분석입니다.


해외 여타 선진국이 이미 간접투자시장을 확대해 정책적 실효를 거두었고, 최근 국내여건을 고려해 이번 정책이 도출된 것이라면, 아마도 내년부터 생각보다는 많은 실질적 투자대안들을 접할 수 있을지도 모르겠습니다.


최근까지 가파르게 올라 숨 고르기가 필요한 서울의 주택가격이 여전하고, 유일한 투자의 대안 이라는 생각은 전환이 필요한 시점입니다. 비교적 소액으로 투자할 수 있는 지속적이고 안정적 투자여건의 새로운 시장확대는 ‘유동성장세에 돈이 갈 곳이 없다’는 더 이상의 이유 있는 변명이 통하지 않을 수도 있기 때문입니다. 

이제부터라도 조금씩 인식의 변화를 가져야 합니다. ‘부동산은 큰 투자금이 필요해 내가 할 수 있는 투자영역이 아니다’는 생각은 ‘소액으로 투자할 수 있는 공모형태의 투자상품은 어떤 구조로 이루어져 있고, 어떤 부분을 살펴봐야 할까?’로 변화하여야 합니다.


부동산을 기초로 하는 간접투자상품은 크게 보면 개발단계에 개발금융에 투입되는 것과 준공되어 운용되고 있는 실물자산에 투자하는 것으로 나눌 수 있습니다. 또 투자자산에 대출형태로 자금을 빌려주고 이자형태로 배당을 받는 구조가 있을 수 있고, 자기자본 형태로 모든 책임을 지는 Equity투자 형태가 있습니다. 각 상품의 특성에 따른 위험과 비례한 배당수익률이 책정되는데 이런 수익률이 자본시장에서 형성되는 투자기회마다의 수익률과 비교되어 적정한 투자처인지 고려하여 투자를 최종 결정하여야 합니다.


공모형태의 간접투자시장이 확대되면, ‘초기에 우량한 투자처가 많이 나올 것이므로 먼저 준비한 사람이 유리하다’라고 보는 시각이 있습니다. 또한 ‘급격한 시장확대 양상에서는 무분별한 상품이 난립되어 선별의 책임이 더 커질 것이다.’라는 의견도 있습니다. 모두 이견이 있기 어려운 온당한 주장으로 생각이 됩니다. 시장확대 상황에 많은 투자처 중에서 우량하고, 우선 투자되어야 하는 상품을 선별할 수 있는 개인만의 선구안이 꼭 필요합니다. 


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KB부동산 리브온

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