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리브부동산

전문가들이 제안하는 저금리시대, 현명한 부동산 자산설계 전략은?

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저금리 기조가 장기간 이어지는 가운데 최근 기준금리가 사상 최저인 1.25%로 하향 조정됐습니다. 저금리 시기에는 부동산의 자산가치가 상대적으로 오르면서 갈 곳 잃은 시중의 유동자금이 부동산 시장으로 쏠린다고 합니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 10월 29일 서울 서초구 반포동 쉐라톤 서울 팔래스 강남 호텔에서 개최한 ‘부동산 클래스’ 세미나에 350명의 청중이 몰려 부동산을 향한 뜨거운 관심을 실감할 수 있었는데요. 

‘저금리시대, 부동산 자산설계 전략’을 주제로 열린 KB부동산 리브온(Liiv ON)의 부동산 클래스 현장.

‘저금리시대, 부동산 자산설계 전략’을 주제로 열린 이번 세미나에서 분야별 4명의 전문가들은 저금리 기조가 지속될 것으로 내다보며 금리 인하 시기에 현명한 투자 전략을 세워야 할 때라고 입을 모았습니다.

박원갑·원종훈 KB국민은행 WM스타자문단과 홍춘욱 EAR 리서치소장, 이현민 탱크옥션 대표가 강연자로 나섰는데요. 이날 강연에서 얻을 수 있었던 전문가의 인사이트를 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 요약해 봤습니다. 


1교시
혼돈의 부동산 시장에서 살아남는 법
(박원갑 KB국민은행 WM스타자문단)

KB부동산 리브온(Liiv ON) 부동산 클래스 첫 순서는 박원갑 부동산 전문위원의 강연으로 포문을 열었습니다.


박 전문위원은 ‘혼돈의 부동산 시장에서 살아남는 법’을 주제로 디플레이션 우려, 추가 금리 인하 가능성, 분양가 상한제 시행과 같은 굵직한 변수가 혼재하는 부동산 시장에서 흔들리지 않고 자산을 지킬 수 있는 방법을 강의했습니다.


박 전문위원은 “급변하는 부동산 시장에서 어떻게 중심을 잡고 의사결정을 하느냐가 중요하다”며 “부동산 시장을 바라볼 때 장기와 단기를 구분할 필요가 있는데 너무 먼 미래보다는 5년 내지 10년 후 부동산 시장 흐름을 내다보고 의사결정을 해야 한다”고 조언했습니다. 

KB국민은행 WM스타자문단 박원갑 전문위원은 향후 10년간 부동산 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 ‘인구, 기후, AI(인공지능)시대’를 꼽았습니다.

박 전문위원은 향후 10년간 부동산 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 ‘인구 문제, 기후변화, AI(인공지능)시대의 도래’를 꼽았는데요.


저출산과 고령화 등 인구 절벽으로 사회가 초슬림화되고 이에 따라 상권의 큰 변화가 예상된다고 내다봤습니다. 대기오염·미세먼지 같은 기후변화로 인해 공조시스템이 잘 갖춰진 커뮤니티 중심의 4세대 아파트가 부상할 것으로 전망했습니다.


이와 함께 인공지능과 로봇이 사람의 일자리를 대체하는 AI시대가 오면서 일자리 감소로 인한 기본소득 제도와 같은 분배주의는 자산소득 분배에도 영향을 미친다고 설명했습니다.


박 전문위원은 ‘독자생존’이 아닌 이른바 ‘똑자생존(똑똑해야 살아남는다)’ 시대임을 강조했는데요.

나만의 자산설계 로드맵을 짤 것을 당부하며 ‘지속편향에 빠지지 말 것’ ‘인구쇼크, 저성장 시대엔 상대적인 안전지대를 찾을 것’ ‘나이 들어서는 SSEL(Simple, Slim, Easy, Light) 전략을 고려’ ‘소유와 거주를 분리’ 4가지 방법을 부동산 생존 전략으로 제안했습니다. 

2교시
도시기본계획 관점에서 살펴본
부동산 가치투자
(이현민 탱크옥션 대표)

‘도시기본계획 관점에서 살펴본 부동산 가치투자’를 주제로 강연 중인 이현민 탱크옥션 대표.

두 번째 클래스는 이현민 탱크옥션 대표의 ‘도시기본계획 관점에서 살펴본 부동산 가치투자’. 이 대표는 이날 강연에서 부동산 가치상승에 지대한 영향을 미치는 요소로 ‘고정인구’를 꼽았는데요. 신도시, 산업단지, 대학교, 관공서 조성 같은 인구를 유입시키는 인구유발 정책을 잘 살펴봐야 한다는 것입니다.


이는 정부의 도시기본계획을 통해 파악할 수 있습니다. 방대한 도시기본계획 내용 중에서도 공간구조, 생활권 계획, 토지이용계획 등은 반드시 확인해야 한다고 강조했습니다.


아울러 서울시 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’을 사례로 들며 공간구조인 ‘3도심(한양도성, 여의도·영등포, 강남), 7광역중심(용산, 청량리·왕십리, 잠실, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림), 12지역중심(동대문, 성수, 마포·공덕, 신촌, 연신내·불광, 미아, 망우, 천호·길동, 수서·문정, 사당·이수, 봉천, 목동)’을 확인하고, 생활권 계획과 토지이용계획 등을 설명하는 시간을 가졌습니다.


이 대표는 “도시기본계획에 언급된 지역 중에서 어떤 호재가 있는지를 꾸준히 살펴보고, 어느 지역이 어떻게 개발되고, 인구가 어디로 옮겨가는지를 파악하면 부동산 가치가 상승할 곳을 알 수 있다”고 설명했습니다.

3교시
생애주기별 자산배분 전략
(홍춘욱 EAR 리서치 소장)

세 번째 강연 주자는 『50대 사건으로 보는 돈의 역사』 저자로 잘 알려진 이코노미스트, 홍춘욱 EAR 리서치 소장이었는데요. ‘생애주기별 자산배분 전략’을 주제로 실수요자에게 필요한 자산 포트폴리오를 제안했습니다.


한국 주식시장과 부동산 시장을 분석한 홍 소장은 “주식시장은 예측이 불가능해 주식으로 수익을 거두기는 어려운 반면 부동산 시장은 완만한 상승 곡선을 그리고 있어 자산배분의 핵심이 부동산이 되고 있다”고 말했습니다. 

홍춘욱 EAR 리서치 소장은 부동산 시장을 움직이는 4가지 테마로 '소형, 직주근접, 새 아파트, 교육'을 강조했습니다.

홍 소장은 최근 부동산 시장을 움직이는 테마로 '소형, 직주근접, 새 아파트, 교육'을 꼽았습니다. 은퇴세대인 베이비부머가 낮은 은행 이율 대신 월세 수익을 올릴 수 있는 임대사업에 뛰어들면서 ‘똘똘한 소형’이 강세를 보이고 있다는 것입니다. 주 52시간제 시행, 욜로 열풍, 맞벌이 여성의 증가 등으로 주요 업무지구로 출퇴근이 편리한 직주근접 단지의 선호도도 높아지고 있다고 분석했습니다.


최근 두드러진 새 아파트 선호 현상에 대해선 2016년부터 4년 연속 주택착공 실적이 감소해 향후 몇 년 간 주택공급이 줄기 때문에 신축 아파트 희소성은 더 부각될 것이란 전망을 내놓았습니다. 특목고 폐지, 자사고 해제 등으로 ‘강남 8학군’ 주택 수요가 늘어날 것이란 전망이 나오는 가운데 학군이 우수하고 학원가가 잘 조성된 지역을 중심으로 선호도가 높아질 것으로 내다봤습니다.


이어 홍 소장은 “우리나라는 미국 경기 영향에 민감해 미국의 산업생산이 둔화되면 한국은 수출 급감, 실업률 증가, 기업 위기, 집값 하락 전환 등으로 이어질 수 있다”고 지적했습니다. 그는 “경제 위기 시 부동산 가치가 하락할 때를 대비해 자산의 일부를 유동자금으로 확보해 두는 자산배분 전략을 세워야 한다”고 조언했습니다. 

4교시
상속과 증여를 활용한 부동산 세테크
(원종훈 세무사·KB국민은행 WM스타자문단)

마지막 순서는 ‘상속과 증여를 활용한 부동산 세테크’를 주제로 원종훈 세무사의 강연이 이어졌습니다.


절세 방안은 다주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 중요한 화두로 떠올랐는데요. 원 세무사는 실제 사례를 토대로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건과 1세대 3주택 중과세, 임대주택등록에 대한 세제혜택과 제한 등 개정 세법 내용을 상세히 설명하고, 세법이 허용하는 범위 내에서 세금을 줄일 수 있는 꿀팁을 소개했습니다.


원 세무사는 “1주택자라도 9억원 이상 고가주택 보유자라면 주택 취득 시점, 거주 여부에 따라 장기보유특별공제율이 달라진다”고 강조했습니다. 

'상속과 증여를 활용한 부동산 세테크' 강연에서 다양한 사례를 통해 절세 꿀팁을 소개한 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무사.

원 세무사의 설명에 따르면 현행 장특공제 방식은 1주택자가 3년 보유했을 때 24%로 시작해 매년 8%p씩 오릅니다. 10년 이상 보유만 한다면 양도세를 최대 80%% 아낄 수 있지만 내년 이후 매각하는 주택은 2년 이상 거주해야만 80%의 장특공제 혜택을 받을 수 있습니다. 2년 거주 요건을 채우지 못했다면 올해 안에 매각해야 공제가 가능합니다.


원 세무사는 “2017년 8월 2일 이전에 구입한 주택이라면 2년 거주를 하지 않아도 매각 시 비과세가 가능하지만 내년에는 이 혜택이 적용되지 않는다”면서 “거주하지 않는 고가주택이 있다면 올해 안에 매각하는 게 유리하다”고 조언했습니다.


상속세와 증여세의 개념은 사례를 통해 알기 쉽게 설명했는데요. 원 세무사는 “비현실적인 예이지만 100억원을 100명의 자녀한테 1인당 1억원씩 상속한다면 상속세는 40억원인데 반해 100억원을 100명한테 1억원씩 증여한다면 증여세는 5억원에 불과하다”고 설명했습니다.


상속세는 망자의 남은 재산을 기준으로 계산하기 때문에 1인당 1억원씩 가져도 100억원이 기준이 돼 40억원이 나옵니다. 그러나 사망 전에 1억원씩 나눠줬을 경우엔 각자 받은 재산을 기준으로 증여세를 계산하므로 1인당 500만원씩, 100명분은 5억원이 된다는 것입니다.


증여세를 다 내고도 95억원이 남기 때문에 상속보다 증여가 유리한 셈인데요. 이를 악용해 사전에 분산 증여하는 것을 방지하고자 증여 후 10년 안에 사망할 경우 증여세를 냈더라도 소급 적용돼 증여재산과 상속재산을 다시 합산해 더 높은 세율로 정산한다는 점을 유념해야 합니다. 

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