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현재 그리고 23년 후...

허생원의 사랑방 이야기 #23

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인구감소는 주택수요에 장기적으로 부담요인

소득과 더불어 주택수요에 영향을 주는 요인으로 인구구조를 꼽습니다. 물론 인구구조가 당장 수요에 빠른 영향을 주지는 않습니다. 그러나 인구증가 지역의 부동산가격이 탄력적임을 고려하면 장기적으로 영향을 미치는 것은 분명해 보입니다. 


통계청의 ‘2017~2067년 장래인구특별추계’를 살펴보았습니다. 출산율 저하로 인한 인구고령화가 향후 20여년 뒤 주택수요에 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 총인구는 2028년 5,194만명을 정점으로 감소하기 시작해 2067년에는 3,929만명으로 하락한다는 전망입니다. 1982년 수준으로 줄어드는 것입니다. 


이 같은 총인구 추정치를 적용한 인구성장률은 해마다 낮아집니다. 1962년 2.86%, 1982년 1.55%, 2002년 0.58%, 2022년 0.05%로 낮아집니다. 2030년부터 인구성장률이 마이너스로 전환되고, 2067년에는 -1.26%로 전망됩니다. 


아래 (그림1)을 보시면 인구추계는 고위, 중위, 저위 등 3가지 시나리오로 나눠서 추정됩니다. 보통수준을 예상하는 ‘중위 추계 시나리오’는 지금까지의 인구구조 변화가 추세적으로 이어질 것을 가정한 것입니다. 


반면 고위 추계는 중위 추계보다 출산율이 더 높을 것으로 가정한 추정치이며, 저위 추계는 중위 추계보다 출산율이 더 낮을 것으로 가정한 추정치입니다. 정도 차이가 있지만 확실한 것은 모두 2018년에 비해 인구가 줄어든다는 것입니다.

이렇게 인구증가율이 빠르게 하락하는 이유는 출산율 저하가 원인입니다. ‘자연증가인구’는 출생아수에서 사망자수를 뺀 인구를 말합니다. (그림2)에서 1992년 자연증가인구는 49만명입니다. 2019년 자연증가인구는 -0.5명으로 하락전환합니다. 이후 자연증가인구는 계속 줄어들다가 2058년 -55만명을 저점으로 횡보할 것으로 예상됐습니다.


흥미로운 점은 출생아수가 2021년 29만명을 저점으로 2028년 36만명까지 소폭 상승합니다. 베이비부머세대(1945~1963년 생)가 2020년부터 평균 65세 이상의 고령인구가 되면서 청년일자리 증가라는 반사이익으로 혼인과 출산이 증가하면서 나타난 현상입니다. 그러나 인구고령화로 출생아수보다 사망자수가 더 빠르게 증가한 것이 인구자연증가가 ‘인구자연감소’로 전환된 원인입니다. 

고령인구의 증가로 주택매입에 대한 보수성 확대될 수 있어

인구감소와 더불어 우려되는 부분이 고령인구 증가입니다. ‘고령인구’는 생활편의성을 위해 아파트에 대한 선호도가 높아지겠지만, 소득감소로 주택구매 적극성은 상대적으로 떨어질 수 있습니다. 오히려 보유주택 규모의 축소를 통해 생활필요자금을 마련하거나, 자녀의 주택매입을 지원할 가능성이 있습니다.


‘생산연령인구’는 15~64세의 인구를 말합니다. 어떤 형태든 경제활동에 종사하는 중요한 성장동력원입니다. ‘유소년인구’는 0~14세의 인구입니다. 미래성장을 위한 소중한 인적자원입니다. ‘고령인구’는 65세 이상의 인구입니다. 보수적인 경제활동을 추구합니다. 


(그림3)에서 ‘생산연령인구’는 2018년 3,765만명을 정점으로 줄어들다가 2065년 고령인구에 추월당합니다. 고령인구는 이미 지난 2017년 유소년인구를 34만명 추월했습니다. 가파르게 증가하는 고령인구에 더해 유소년인구의 감소폭이 크기 때문에 생산연령인구의 비중은 2018년 72.9%에서 2065년 45.9%로 급속도로 축소되면서 고령인구 비중보다 낮아집니다. 

30대 중반~40대가 가장 활발한 주택구입 의지를 보이는 핵심구매자

결혼과 육아를 고려한 연령 사이클로 보면 30대 중반부터 주택구입에 대한 관심이 증가하고, 40대에 가장 활발한 주택구입 의지를 보이는 것으로 관측됩니다.


반면 은퇴연령은 국회입법조사처의 ‘60세 이상 정년 의무화의 입법영향분석’ 보고서에 따르면 ‘가장 오래 근무한 일자리를 그만둔 연령’을 기준으로 2006년 50.3세에서 2017년 49.1세로 낮아졌습니다. 체감적인 ‘은퇴연령’이 50세를 밑도는 셈입니다. 50대에는 주택의 신규매입보다 자산의 유동화 등 배분에 관심을 둘 가능성이 높습니다. 


‘중위연령’은 전체 인구를 연령 순서로 나열할 때 한가운데 있는 사람의 연령을 말합니다. 인구 노령화를 파악하면서 주택구입에 대한 중간 연령대의 컨센서스 이해에 도움이 됩니다. 


(그림4)에서 우리나라의 중위연령은 2014년 40대에 진입했고, 2019년 43.1세입니다. 고령화로 꾸준히 상승해 2031년에 50.1세에 달하고, 2042년에는 55.1세로 상승합니다. 먼 이야기겠지만 중위연령이 50세가 넘어가는 2031년부터는 주택매입에 관심을 갖는 연령대가 위축될 가능성이 존재합니다. 

인구피라미드 상 지금이 주택구입대상이 가장 많을 때

통계청에 따르면 생산연령인구 100명당 부양해야할 인구, 즉 유소년인구와 고령인구는 2017년 36.7명에서 2040년 77.5명으로 증가하다가 2060년에는 108.2명으로 증가합니다. 부양인구의 증가는 복지지출 증가를 요구하므로 생산연령인구의 세금지출을 늘릴 수밖에 없습니다. 결과적으로 투자에 부담요인으로 작용함과 동시에 경제활력에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있습니다.


‘인구피라미드’를 살펴보면 2042년 경제 및 사회적 특성의 변화를 예견할 수 있습니다. (그림5) 2017년은 30~50대가 두터운 ‘항아리형 구조’로 주택구입에 대한 왕성한 가능성을 예견하는 구조입니다. 반면 (그림6) 2042년은 60~80대가 두터운 ‘역삼각형 구조’로 변화됩니다. 주택구입대상이 위축될 가능성이 높은 구조입니다.


인구구조 모형 만으로 정확한 주택경기 흐름을 예측하는 것은 어렵습니다. 먼 이야기일뿐만 아니라 스토리나 논리가 체감적으로 와닿지 않기 때문입니다. 그러나 이곳 저곳에서 고령화, 출산율 저하에 대한 경고가 나오고 있습니다. 인구구조 변화가 장차 부동산에 영향을 미치는 중요한 환경요인임은 부정할 수 없습니다. 인구감소와 고령화가 지금 당장 주택수급이나 주택구입계획에 얼마나 영향을 줄지 예단키는 어렵지만, 주택실수요자 입장에서 미래의 환경변화를 미리 스크린해 볼 필요는 있겠습니다. 

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)! 


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