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동탄2신도시 반전 집값, 분양권 웃돈만 5억?

조회수 2019. 10. 18. 14:28 수정
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동탄2신도시에 살고 있는 직장인 김혜인(36)씨는 전세 만기를 앞두고 재계약을 할지 자금을 보태 매매로 갈아탈지 고민 중인데요. 최근 주변시세를 알아보러 중개업소에서 들렀다가 깜짝 놀랐습니다.


연말 입주를 앞둔 동탄호수공원 인근 주상복합 ‘동탄 린스트라우스더레이크’ 전용면적 98㎡ 분양권 시세가 10억원 가까이 한다는 이야기를 듣고선데요. 분양가 대비 웃돈이 5억~5억5000만원 붙은 매물이 나오고 있었습니다.


호수공원과는 거리가 먼 김씨가 거주 중인 아파트 매매시세는 4억원 초반대. 전용면적 94㎡ 아파트 시세가 분양가보다 5천만원 오르는데 그쳤습니다.


같은 동탄2신도시 내에서도 이렇게 몸값 차이가 나는 이유는 뭘까요.


호수공원 조망 프리미엄과 교통호재 기대감 때문인데요. 호수공원 주변 단지들은 동탄호수공원 조망을 갖춘데다 단지 앞으로 트램이 지나는 등 개발호재가 더해지면서 웃돈이 억대로 뛰기 시작했습니다.

얼마 전까지만 해도 동탄2신도시 하면 ‘미분양’ ‘입주폭탄’ ‘마이너스 프리미엄’ 같은 단어들이 떠올랐던 게 사실입니다. 최근 이러한 오명을 벗고 집값이 강세를 보일 수 있었던 데는 삼성전자 화성캠퍼스 등 대기업 수요와 교통여건 개선 기대감이 한몫했는데요.


SRT 개통, GTX-A노선이 대표적입니다. 동탄역에 SRT가 정차하면서 수서역까지 14분에 닿을 수 있게 됐는데요. 동탄역에는 서울 삼성역을 18분이면 이동할 수 있는 GTX(수도권광역급행철도) A노선도 2023년경 개통할 예정입니다. 인덕원과 동탄을 잇는 복선전철사업, 경부고속도로 지하화 등도 추진 중입니다.


여기에 동탄2신도시를 가로지르는 동탄 트램 사업이 지난 5월 확정되면서 기대감이 고조되고 있습니다. 동탄 트램은 반월교차로~오산역, 병점역~동탄역을 오가는 32.35㎞ 구간으로 2025년 개통을 목표로 하고 있는데요. 동탄 트램 1·2호선이 교차하는 환승역 예정지인 동탄역, 동탄호수공원으로 투자자의 관심이 쏠리고 있습니다.

동탄역세권, 동탄호수공원 중심으로 집값 강세

경기 남부권 최대 규모 신도시로 조성되는 경기도 화성시 동탄2신도시는 2015년 시범 단지 입주를 시작으로 입주가 속속 이뤄졌는데요. 2017년 1만1000여 가구, 2018년 2만3000여 가가 입주한 데 이어 올해도 1만4000여 가구가 입주할 예정입니다. 2000년부터 2022년까지 남은 물량은 4000여 가구로 입주 막바지 단계를 맞고 있습니다.


동탄2신도시 입주가 마무리되면서 동탄역세권과 호수공원 주변 단지를 중심으로 집값이 상승세를 타고 있는데요. 


KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 동탄2신도시 내 동별 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격을 살펴보면 동탄역세권 인근 청계동과 오산동이 각각 1841만원, 1673만원으로 1,2위를 차지했습니다. 이어 동탄호수공원을 끼고 있는 송동이 1607만원으로 3.3㎡당 아파트 매매가격이 높았습니다.

리베라CC를 경계로 북부와 남부지역으로 나뉘는 동탄2신도시는 지역 간 주택시장 온도차가 극명했는데요. 대중교통과 편의시설이 밀집한 북동탄 지역은 2015년 시범단지가 입주한 이후 동탄역 역세권을 중심으로 탄탄한 시세를 유지하고 있습니다.


동탄역세권 대장주 아파트로 꼽히는 단지는 시범역우남퍼스트빌, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지, 동탄역시범더샵센트럴시티 3곳 입니다. 전용면적 84㎡기준 3억원 후반대에 분양한 이들 단지는 현재 7억원 후반~9억원 초반대까지 몸값이 올랐는데요. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 지난 8월 동탄역시범더샵센트럴시티 전용 84㎡(17층)가 8억9000만원에 거래됐습니다.


반면 남동탄 지역은 올 상반기까지 대규모 입주물량이 몰리면서 공급과잉 여파로 거래 위축, 전셋값 하락 등 고전을 면치 못했는데요. 외곽 지역의 경우 아파트값이 분양가보다 떨어지는 마이너스 프리미엄이 붙기도 했습니다.


입주물량이 차츰 소진되면서 하반기 들어 회복세를 보이고 있는데요. 신축 아파트나 넓은 평수를 찾는 갈아타기 수요, 동탄호수공원 일대 복합상권과 트램 사업 등 개발호재를 기대하는 타지역 수요층이 유입되면서 매물이 빠르게 소진되고 있다는 게 일대 중개업소의 설명입니다.


남동탄에서는 동탄호수공원 주변의 동탄대로와 인접한 단지들이 시세를 주도하고 있는데요. 특히 연말 입주를 앞둔 동탄 린스트라우스더레이크의 몸값이 치솟고 있습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 전용면적 98㎡ 25층이 지난 7월 7억2530만원에 실거래됐는데요. 최근 나오는 분양권 매물의 경우 분양가(4억5250만원)보다 5억원 넘게 오른 최고 9억9350만원에도 매물이 출시되고 있습니다.


남동탄 지역 집값을 견인하고 있는 ‘동탄 린스트라우스더레이크’는 분양 당시에도 높은 청약경쟁률을 기록한 바 있는데요. 2016년 10월 분양 당시 평균 경쟁률은 79대 1, 최고 경쟁률은 무려 953대 1에 달했습니다.


올봄 입주한 호수공원 주변 아파트에도 분양가 대비 1억원이상의 웃돈이 붙었습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세 자료에 따르면 올 3월 입주한 동탄 더샵 레이크에듀타운 전용면적 84㎡ 시세가 5억~6억500만원에 형성돼 있습니다. 전용면적 84㎡ 기준으로 지난해 11월 입주한 더레이크시티 부영3단지는 4억8200만~6억500만원, 5월 입주한 4단지는 5억4000만~6억667만의 시세를 보이고 있습니다.

신도시 내에서도 입지 따라 '희비' 엇갈려

같은 신도시 내에서도 교통여건이 우수하고 주거환경이 쾌적한 입지, 개발호재가 있는 지역은 집값이 강세를 보이고 있지만 입지가 떨어지는 외곽 지역의 경우 시세 상승폭이 상대적으로 낮았습니다.


신규 분양 단지도 입지에 따라 분양 성적이 엇갈리는 모습인데요.


지난 5월 분양한 동탄역 삼정그린코아 더 베스트는 119가구 모집에 1만여 명이 넘게 몰려 평균 89대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 이보다 앞서 2017년 분양한 동탄역 롯데캐슬은 청약 경쟁률이 평균 77대 1, 최고 경쟁률은 627대 1에 달했습니다. 현재 이 아파트는 전매제한에 묶여 거래가 없지만 동탄역과 바로 연결되는 단지인만큼 주변 단지 시세를 감안하면 향후 억대의 웃돈이 형성될 것으로 보입니다. 


반면 동탄역과 떨어진 곳에선 청약 모집자를 채우지 못한 미달 단지가 속출했습니다. 동탄2신도시 4차 동원로얄듀크 포레는 1순위 경쟁률이 0.6대 1에 그쳤습니다. 동탄2 대방디엠시티 더센텀도 0.4대 1의 초라한 성적표를 받았습니다.


동탄2신도시 내 인기지역 아파트는 이미 웃돈이 상당히 붙어 실수요자들이 진입하기 다소 부담스러운 수준인데요. 넘어야 할 산도 아직 남아 있습니다. SRT 개통으로 교통여건이 개선됐다고는 하지만 버스나 차량으로 경부고속도로를 이용해 서울로 출퇴근하려면 여전히 교통지옥에 부딪힙니다. GTX나 트램이 계획한 시점에 제대로 완공될지도 미지수입니다.


동탄2신도시가 여러 난제들을 극복하고 판교, 광교 신도시 뒤를 잇는 2기 신도시로 자리매김할 수 있을지 지켜봐야겠습니다.


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