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부동산투자 시 '한계효용체감법칙' 기억하세요!

허생원의 사랑방 이야기 #21

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부동산에는 ‘건물투자’가 가장 많은 영향을 미쳐

부동산에 영향을 주는 건설투자가 한국 경제성장에 어떤 도움을 주었을까요? 이를 알아보기 위해 국내총생산(이하 GDP), 건설투자, 설비투자를 비교해 보았습니다.


1. ‘GDP’: 1년 동안 우리나라 안에서 새롭게 생산된 최종 생산물의 가치를 시장가격으로 환산하여 합산한 수치입니다. 우리나라 전체 생산규모와 소득수준을 파악하는데 유용합니다.


2. ‘건설투자’: 주택공급과 사회간접자본건설에 대한 투자입니다. 대규모 자금투입으로 경제성장 효과와 고용창출 효과가 큽니다.


3. ‘설비투자’: 기업생산에 필요한 구축물, 기계장치 등의 투자를 말합니다.


(그림1)에서 경제활동별로 산출되는 GDP의 지출측면 하위분류는 1)민간소비지출, 2)정부소비지출, 3)총자본형성, 4)재화와 서비스의 수출, 5)재화와 서비스의 수입, 6)통계상불일치 등 6가지입니다.


총자본형성은 다시 ①건설투자, ②설비투자, ③지식재산생산물투자로 구성됩니다. 건설투자를 다시 자본재형태별로 하위 구분하면 ⓐ건물투자(주택포함), ⓑ토목투자로 구성됩니다.


부동산에는 건설투자 중에서도 ‘건물투자(주택포함)’가 가장 많은 영향을 미치고, 인프라측면에서 ‘토목투자’가 그 다음으로 영향을 미치며, 장기적인 관점에서 배후지역 수요확충 측면에서 ‘설비투자’가 영향을 미칩니다.

고도성장기 GDP에서 건설투자 기여도 높았고, 건물투자 여전히 의미 있어

(그림2)에서 GDP의 하위투자대상에 대해 첫째, 기대수익률(전년동기대비 증감률 평균값), 둘째, 변동성 리스크(중감률의 표준편차), 셋째, 변이계수(기대수익률 1% 단위당 위험)를 1960년부터 2018년까지 10년 단위로 평균치를 살펴보았습니다.

1. GDP: 고도성장기인 1960~1970년대를 정점으로 기대수익률(총 평균값)이 낮아졌습니다. 한 국가가 선진국향으로 성장하면서 자연스럽게 맞이하는 성장둔화현상을 우리도 거치고 있습니다. 각 기간별로 변동성 리스크(총 표준편차)도 낮아져서 변이계수가 안정적으로 변화되었습니다. 성장대비 리스크관리가 양호함을 의미합니다.


2. 건설투자: 1960~1970년대에는 GDP 기대수익률을 넘는 두자리 수익률(총 평균값)을 기록했습니다. 높은 수익률은 1950년대 건설투자의 절대규모가 적어 증가율이 크게 나타나는 기저효과(基底效果)를 고려해도 높습니다. 개도국의 성장에서 나타나는 건설투자 주도가 반영됐습니다.


3. 토목투자: 2000년대 성숙기 진입으로 GDP 기대수익률(총 평균값)을 하회했습니다. 반면 변동성 리스크(총 표준편차)는 커졌습니다. 특히 SOC투자의 완성도가 높아지면서 토목건설 기대수익률이 '음(-)의 성장'이 발생되어 2010~2018년 건물투자와 토목투자가 합쳐진 건설투자의 기대수익률을 낮췄습니다. 건설투자 기대수익률(총 편균값) 하락은 건설투자 변이계수(총 표준편차/총 평균값*100)를 계산할 때 분모를 낮추는 효과가 나타나서 변이계수가 급격하게 증가합니다.


4. 건물투자(주택포함): (그림3)에서 1970년대 국내총생산에서 12%를 점유하다가 1980년대 15% 정점을 찍었습니다. 1990~2000년대 13%를 유지하다가 2010~2018년 10%로 낮아졌습니다. 건물투자가 성숙기에 들어섰지만 토목투자가 6%로 낮아진 것과 비교하면 여전히 높은 투자비율입니다.


5. 결론: 건물투자(주택포함)는 2010~2018년 기대수익률이 5%에 달해 국내총생산 수익률을 상회했고, 변이계수도 144%로 하락하는 등 리스크도 줄었습니다. 같은 기간 설비투자 기대수익률 6%, 변이계수 164%와 비교했을 때 건물투자가 국내경제의 생산효과에 미치는 영향이 여전히 중요합니다.

고도성장을 견인했던 건물투자의 리스크는 앞으로 없을까?

건물투자(주택포함)는 한국의 경제성장에 긍정적 영향을 주었습니다. 기대수익률 1% 단위당 위험도가 빠르게 안정됐습니다. 그렇다면 앞으로도 개인투자가들이 건물투자의 더욱 큰 확대를 통해 GDP의 성장을 견인하는 것이 바람직할까요? 리스크는 없을까요?




1. ‘베버-페히너의 법칙’은 차입금의 감각을 무디게 합니다


건물투자는 경제성장을 위해 가장 확실한 투자방식입니다. 문제는 지렛대효과(차입금 레버리지 효과)를 의존한다는 것입니다. 개인이나 기업이 타인자본을 과도하게 지렛대처럼 이용하다가 금융리스크에 봉착한 사례를 목격했습니다. 차입금에 대한 지렛대효과를 추구할 때 유념해야할 부분이 ‘베버-페히너의 법칙(Weber-Fechner's law)’입니다.


독일 생리학자 ‘에른스트 하인리히 베버(Ernst Heinrich Weber, 1795~1878)’와 독일 철학자 ‘구스타프 페히너(Gustav Theodor Fechner, 1801~1887)’의 이름을 딴 이론입니다. 감각의 세기는 자극의 로그(對數)에 비례한다는, 즉 ‘S=k log I (S=감각의 세기, I=자극의 세기, k=상수)’가 되는 정신물리학법칙입니다. 자극의 강도와 사람의 감각 사이에는 일정한 비례 관계가 존재함을 설명합니다 (그림4).


실생활에서 사례입니다. 기온이 0℃에서 영상 3℃가 되면 몸은 기온 차이를 크게 느낍니다. 그런데 사우나에서 40℃에서 43℃로 온도가 올라가면 몸은 차이를 거의 느끼지 못하는 원리입니다.

시장에서 사례입니다. 마트에서 2만원짜리 포장정육을 5,000원 할인해 15,000원에 판매한다면 크게 느껴집니다. 그런데 20만원짜지 언더웨어를 5,000원 할인해 19만 5,000원에 판매한다면 차이를 느끼지 못합니다. 같은 5,000원의 차이인데도 말입니다.


금융에서 사례입니다. 무차입경영 기업이 용지를 구입하기 위해 10억원을 차입할 때는 고민이 많습니다. 그런데 그 땅에 빌딩을 건설하기 위해 100억원을 신규차입할 때는 ‘미래를 대비한 슬기로운 투자’임을 강조하면서 용기는 냅니다. 과도한 금융차입 지렛대효과의 부작용을 경계해야 합니다. 경기 하강 시에 대응할 여력이 있는지 미리 준비해야 투자리스크를 줄일 수 있습니다.



2. ‘한계효용체감의 법칙’은 투자만족감을 왜곡시킬 수 있습니다


개인투자가의 입장에서 염두에 둬야 할 이론이 있습니다. ‘한계효용체감의 법칙’입니다. 재화를 소비하는 소비자가 ‘재화 1단위당 추가적으로 얻는 효용의 증가분(한계효용)’이 점차 줄어드는(체감하는) 현상을 말합니다. 갈증으로 처음 마신 음료의 청량감이 두번째 마신 음료보다 높을 가능성이 큽니다. 만약 음료를 10병, 20병을 마신다면 효용은 없어지고 배부른 고통만 남습니다 (그림5).

‘한계효용체감의 법칙’은 대부분의 재화나 서비스에 적용됩니다. 게임이나 다양한 엔터네인먼트에도 유사합니다. 재미있는 게임이나 오락도 계속하면 흥미를 잃습니다. 예외는 병리학적으로 중독현상이 발생된 경우입니다.


부동산에서는 어떨까요? 투자와 투기를 혼동할 때 부동산에서도 ‘한계효용체감의 법칙’이 발견될 수 있습니다. 부동산을 1채 구입해 매매차익을 얻은 1억원에서 얻는 최초의 만족감이 부동산 2채를 구입해 얻은 1억원+α의 만족감보다 더 강렬할 수 있습니다. 투자가가 더 확실하고 지속적인 투자만족감을 유지하기 위해 부동산 구입량을 늘리는 전략을 선택한다면 어떨까요? 어느새 투자는 투기로 변합니다.


가계의 경제력 향상을 위해 투자는 필요합니다. 주택을 포함한 건물투자는 지금까지 비교적 안전하고, 효과적인 투자수단이었습니다. 그러나 개인 소득수준이 높아지고, 경제가 고도화될수록 고정자산에 대한 투자는 균형과 위험관리가 선행되어야 합니다. 실수요자의 건전한 내집마련을 위해 보유자금 규모에 맞는 투자목표 설정을 권장합니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)!


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