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KB부동산 리브온

나도 몰랐던 내 주택심리지수는??

허생원의 사랑방 이야기 #20

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부동산은 치열한 심리전!

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 지난 ‘허생원 사랑방 이야기 #19’에서 ‘숨겨진 부동산 행동심리’에 대해 알아보았습니다. 4가지 패턴의 행동심리를 말씀드렸는데요. 고객님의 마음에는 어떤 행동심리가 숨어 있는지 살펴보셨나요? 오늘은 부동산 시장참여자들의 투자심리 컨센서스(consensus: 일치된 의견)를 가늠할 수 있는 ‘심리지표 6종’에 대해 알아보겠습니다.


투자심리는 수요와 공급을 통해 형성되는 부동산 가격을 바라보는 대중의 시선입니다. 따라서 내집마련을 위한 적절한 타이밍 선정에 있어 심리컨센서스의 방향성 확인이 필요합니다.


많은 조사기관이 ‘주택관련 투자심리 전망지수’를 발표합니다. 대상, 방법, 산출법, 단계의 차이로 지수간에 절대비교는 어렵습니다. 다만 공통점은 대부분 지수값이 0~200이며, 100선을 기준으로 증가하면 전망이 상승국면이고, 하락하면 전망이 하강국면으로 이해하시면 무난합니다. 

해석과 활용 방법은 네 가지입니다.


1. 기준선 100선을 넘는지 안 넘는지를 살펴봅니다


100선을 넘으면 앞으로 좋아질 것이라는 생각하는 시장참여자들이 많다는 의미이므로 주택에 관심이 있는 시장참여자들이 실제 매입행동으로 나설 수 있는 신호로 해석할 수 있습니다. 


2. 단기 변동성보다 추세를 살펴봅니다


심리지수는 작은 뉴스에 연동해 빠르게 오르내리지만, 작은 사이클을 연결한 추세가 한 방향으로 꾸준히 이어질 경우 중기 가격 흐름이 형성될 수 있는 신호로 해석할 수 있습니다.


3. 속임수를 방지를 위해 실가격지수와 비교합니다


심리지수는 시장분위기에 따라 변동성이 심해 속임수 동작(Feint motion)이 나올 수 있습니다. 심리지수와 실가격지수와 비교해야 하는 이유입니다. 또한 조사기관의 표본에 따라 체감지수가 달라질 수 있어 다양한 조사기관이 발표하는 심리지수를 두루두루 비교해야 합니다.


4. 자산운용 측면에서 다양한 역발상 투자법에 활용할 수 있습니다


심리지수 만으로 주택가격의 장기트렌드를 해석하기는 어렵습니다. 그러나 테크니컬 관점에서 시장이 과열인지 침체인지를 살펴보는 분석기법에는 쓰임새가 있습니다. 심리컨센서스가 가장 안좋을 때가 분명히 체감적으로 어렵습니다만, 오히려 투자적기일 수 있습니다. 부동산 투자심리지수 활용법은 다음에 말씀드리겠습니다.

심리지수Ⅰ. (KB부동산 리브온) ‘매매가격전망지수’의 의미 있는 반등세

(그림1) KB부동산 리브온(Liiv ON)의 ‘전국 매매가격전망지수’는 2월 80을 저점으로 8월 97.9까지 반등해 중립지수인 100선에 근접했습니다. ‘서울 매매가격전망지수’는 3월 74.3에서 빠르게 회복하여 8월 109.8까지 상승했습니다. 서울과 전국의 전망지수 갭은 존재하지만, 서울전망지수의 선행성을 고려하면 전국전망지수의 반등 시도가 예상됩니다.

심리지수Ⅱ. (KB부동산 리브온) ‘매매우위지수’의 반등시도

(그림2) KB부동산 리브온(Liiv ON)의 ‘전국 매수우위지수’는 주택의 매도자와 매수자 중 어느 쪽이 많은지 나타내는 지표입니다. 3월 23.4를 저점으로 8월 40.0까지 반등했습니다. 매수자 문의가 연초보다 조금씩 증가함을 의미합니다.


KB부동산 리브온(Liiv ON)의 ‘전국 매매거래지수’는 실제 매매가 활발한지 한산한지 나타내는 지표입니다. 1월 3.4로(2008년 11월 3.3 이래) 최저점을 기록 후 8월 11.7로 소폭 반등했습니다. 여전히 매매는 활발하지 못합니다.

심리지수Ⅲ. (한국은행) ‘주택가격전망CSI’ 빠르게 상승, ‘주거비지출전망CSI’는 하락

(그림3) 한국은행의 ‘전국 주택가격전망CSI’는 100선을 넘는 등 의미 있게 상승했습니다. 3월 83을 저점으로 반등해 8월 107까지 상승했습니다. 소비심리는 뉴스에 쉽게 반응하는 경향이 있는데, CSI의 반등이 소비심리 하락을 경감시킬지 관심입니다.


반면 ‘전국 주거비지출전망CSI’는 하향세입니다. 경기전망에 대한 불확실성이 확대되면서 소비자들이 주거비 등 필수 지출을 절감하고 있습니다. 2018년 10월 108을 정점으로 하락해 2019년 8월 103을 기록했습니다. 경제성장률 둔화 뉴스로 필수 지출에 대한 절감 의지가 표현되고 있습니다. 

심리지수Ⅳ. (한국감정원) ‘주택매매수급지수’ 공급우위 해소 중

(그림4) 한국감정원의 ‘주택매매수급지수’는 전국과 서울 간의 지표 차이가 많이 나는 것이 특징입니다. 전국은 5월 82.4를 저점에서 반등해 8월 86.5로 상승했습니다. 서울은 4월 79.4를 저점으로 8월 94.9까지 반등 폭이 큽니다. 공급우위 부담이 조금씩 해소되고 있습니다.

심리지수Ⅴ. (국토연구원) ‘주택매매시장 소비심리지수’ 전국, 서울 100선 상회

(그림5) 국토연구원의 ‘주택매매시장 소비심리지수’는 서울이 4월 97.9에서 8월 134.1로 급등했고, 전국도 4월 91.9에서 8월 112.3으로 100선을 넘었습니다. 서울 주택매매시장의 가격상승과 거래 증가에 대한 기대치가 높아졌습니다.

심리지수Ⅵ. (주택산업연구원) ‘입주경기실사지수’ 서울과 지방의 체감경기 차이 극명

(그림6) 주택산업연구원의 ‘입주경기실사지수’는 전국은 5월 80.1을 고점으로 빠르게 하락했습니다. 반면 서울은 6월 92.1을 고점으로 완만한 하락을 보입니다. 서울과 전국과 차이가 큽니다. 건설사 등 공급자의 입주시장에 대한 체감경기가 지역에 따라 많은 차이를 보입니다.


지금까지 ‘심리지표 6종’을 살펴보았습니다. 심리컨센서스에 순행하든(부동산 상승 초기에 대응법), 역발상으로 대처하든(부동산 상승 말기에 대응법) 경제적으로 수용 가능한 수준에서 타당성을 검토하실 것을 권장합니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝) 


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KB부동산 리브온

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