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재건축 규제 풍선효과, 리모델링이 답이다?

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리모델링은 자원낭비와 환경에 미치는 영향이 적고 건축물 연한(수명)을 늘려 철거형 정비 시기를 상당히 연장시킬 수 있다는 측면에서 재건축의 대안으로 관심을 받아왔다. 특히 부동산정책 변화에 따라 냉탕과 온탕을 오가는 재건축과 달리 리모델링에 대한 규제는 수직증축 허용, 세대수 및 개발면적 증가 등 꾸준하게 완화되는 추세이다.


이에 재건축과 리모델링 사업의 비교를 통해 리모델링 확대 가능성을 살펴보고자 한다. 

# 재건축 VS 리모델링

현 재건축 사업은 준공 후 30년이 경과해야만 사업추진이 가능하나 리모델링은 ①준공 후 15년이 경과하면 사업추진이 가능하며, 재건축과 리모델링 사업의 첫 단추인 ②안전진단 통과 기준도 리모델링(안전진단 B등급 이상)이 재건축(안전진단 D등급 이상)보다 낮은 기준을 적용 받는다.


특히 ③재건축에 적용되는 ‘초과이익환수제도’는 리모델링에는 적용되지 않는다. 2017년 12월 31일 까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축 추진 단지는 개발이익금이 가구당 3,000만원을 초과하면 그 초과금액에 한해서 최대 10~50%까지 부담금이 부과되나 리모델링은 현재까지 초과이익에 대한 부담금 적용이 없는 상황이다.


또 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능하나 ④리모델링은 사업 과정 중에 조합원지위양도가 가능하여 환금성 측면에서도 유리하다. 절차적인 측면에서도 재건축보다 간소한 편이다. 사업방식의 결정 및 소유자간의 이해관계를 조절하는 기간은 가늠하기 어렵지만 구역지정, 추진위 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 단계 없이 시·군·구청장의 행위허가나 총회로 사업추진이 가능해 재건축보다 사업기간이 3~4년 정도 짧을 것으로 예상되고 있다.

상기 내용 외에 리모델링의 가장 큰 장점은 ⑤현 기존 용적률이 법정 상한용적률에 근접한 범위라 하더라도 추가적인 면적 증가가 가능하다는 점이다. 재건축 단지의 경우 지자체별 법정 상한용적률 범위 이상을 건축하기 위해서는 기부채납 등의 행위가 필요하지만 법정 상한용적률을 크게 벗어나기는 어려운 여건이다.


하지만 리모델링은 법적 증축 가능면적을 기존 전용면적의 30%(전용85㎡ 이하는 40%)이내로 규정하고 있으며, 공용면적을 포함하면 그 이상의 면적증가가 가능한 것으로 조사된 사례가 있다. 

# 재건축 규제 강화 이후, 리모델링으로 선회하나?

재건축 단지를 대상으로 한 정부의 고강도 규제가 강화되면서 리모델링에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히 1990년대 초반 입주를 시작한 서울 및 1기 신도시 단지를 중심으로 관심이 크다. 리모델링에 관심을 가지는 이유는 중층 단지 비율이 높아 재건축을 추진하더라도 사업성이 높지 않기 때문이다. 다시 말하자면 현 기존 건축물이 법정 용적률에 근접하게 건축되어 있어 신규 일반분양분 및 기존 세대의 증가면적이 제한적인 상황에서 재건축 추진 시 사업성이 낮게 나타날 수 있어서다. 또 정부의 재건축 규제가 지속적으로 강화되어 재건축 사업의 수익성이 불확실성이 커지고 있어 1기 신도시 뿐만 아니라 서울지역의 중층비율이 높은 단지에서도 리모델링에 대한 관심이 증가하고 있는 상황이다.


리모델링이 재건축보다 정부 규제 영향에서 자유롭다고 하여도 ‘황금알을 낳는 거위’는 아니다. 현재로서는 내력벽(건축물 하중을 떠받치도록 설계한 벽)을 철거하지 못하여 자유로운 평면설계가 어렵고 기존의 단지 구조에서 큰 변화를 주지 못한다. 이 때문에 아직까지는 재건축 사업단지가 리모델링 단지보다 준공 후 가격 상승폭이 큰 것으로 나타나고 있다.


또 기존 주택 수에서 최대 15%까지만 가구 수를 늘릴 수 있어 투자 수익성에서도 한계가 있다. 재건축 시 공공시설, 공원 등 무상으로 기부채납을 해야 하는 부담은 없으나 요즘 수요자들이 선호하는 커뮤니티 시설 및 지상공원화 등 입주민을 위한 편의시설 개발이 제한적이어서 리모델링 단지의 일반분양 물량에 대한 선호도가 낮을 수도 있다.


특히 정부가 ‘민간택지 분양가 상한제 강화 방안’을 발표하기 전까지만 해도 리모델링은 재건축의 대안 중 하나로 거론되어 왔다. 국토교통부는 이번 발표에서 ‘리모델링주택조합’이 공급하는 주택도 일반 분양물량이 30가구를 넘으면 ‘분양가상한제’ 적용 대상으로 밝혔다. 이에 따라 리모델링 사업을 검토하고 있는 단지들의 경우 예상 사업성이 낮아져 조합원들의 추가분담금이 늘어날 수도 있을 것으로 보인다. 

종합해 보면 리모델링은 재건축보다는 규제가 심하지 않고 재건축 대비 짧은 사업시간 및 저비용, 고효율을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 때문에 노후화된 단지 중에서 현 용적률이 법정용적률을 상회하는 단지를 중심으로 관심을 가질 것으로 예상된다.


안전성 논란으로 유예된 내력벽 철거에 대한 논의도 2019년 연말에 재개될 예정으로 내력벽 철거가 허용되면 리모델링에 대한 강점이 추가돼 재건축 규제의 대안으로 리모델링이 반사이익을 얻을 가능성이 클 것으로 전망된다.


하지만 현재까지는 기존 리모델링 사업을 통해 준공된 단지의 시세가 재건축이 완료된 단지보다는 가격상승률이 높지 않다. 강남 등 입지가 우월하고 향후 가격상승이 기대되는 지역의 경우 재건축규제 강화(재건축초과이익환수, 분양가상한제 등)로 일반분양을 확대하기는 제한적인 상황에서 리모델링 보다는 1:1재건축을 검토할 가능성이 높을 것으로 보이다. 이에 리모델링은 가격 상승폭을 크게 기대하는 투자목적보다는 주거환경 개선에 따른 자산가치 안정성에 초점을 맞추어야 할 것으로 판단한다. 


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