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말 많은 분양가상한제 집값 잡을 수 있을까

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정부가 최근 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 민간택지에도 적용하겠다고 밝혔습니다. 서울 강남 등 주요 지역의 무분별한 집값 상승을 막기 위해서가 그 이유입니다. 과연 분양가상한제를 실시하면 정부의 예상대로 집값 안정화에 도움을 줄 수 있을까요?

민간택지 분양가상한제 적용기준 개선

국토교통부는 지난 8월 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선을 추진하겠다고 밝혔습니다. 이르면 올해 10월 초까지 「주택법 시행령」을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료하겠다는 것인데요. 해당 추진안에 따르면, 투기과열지구가 민간택지 분양가상한제 적용 필수요건으로 변경됩니다. 이로써 현재 투기과열지구인 서울시 25개 구와 경기 과천시∙광명시∙하남시∙성남시 분당구∙대구 수성구∙세종시가 상한제 사정권 안에 들게 됐습니다. 또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아, 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없을 경우 주택건설지역의 분양가격상승률 사용하도록 개선했습니다.


민간택지 분양가상한제 적용시점도 앞당겨집니다. 현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반 분양 아파트의 경우 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용되지만 예외적으로 재건축∙재개발 사업의 경우 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 돼있는데요. 이번 개정안에서는 재건축∙재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’으로 적용시점을 일반 분양단지와 동일하게 적용했습니다. 

수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 현재 3~4년에서 5~10년으로 확대합니다. 이를 통해 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막겠다는 거죠. 수도권 이외 지역은 종전과 동일하게 공공택지 3~8년, 민간택지 1년 6개월~4년이고요. 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 우선 매입해 임대주택으로 공급할 방침입니다.

상한제 실시되면 내집마련 부담 완화되고 집값 안정된다는 정부

국토교통부는 분양가상한제를 실시하면 분양가가 시세대비 70~80% 수준으로 낮아져 실수요자의 내집마련 부담이 완화되고 집값이 안정된다고 밝혔습니다. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하기 때문에 실수요자의 내집마련 부담을 가중시킬 우려가 있다는 것인데요. 그러면서 분양가상한제를 시행했던 2007년부터 2014년 사이에는 서울 집값이 안정세를 보였지만 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후에는 시장이 과열됐다고 분석했습니다.


최근 국책연구기관인 국토연구원도 민간택지 분양가상한제 시행이 서울 아파트 가격 연간 1.1%p 하락할 것이라는 분석자료도 함께 언급하기도 했고요. 향후 수도권 30만호 공급계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되는 등 공급확대와 함께 분양가상한제가 실시될 경우 장기간의 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대될 것이란 게 국토교통부의 전망입니다. 

민간택지 분양가상한제 확대에 따른 부작용은 없을까?

하지만 시장에서는 정부의 의도대로 분양가상한제가 집값을 안정시킨다는 주장에 회의적인 반응을 보이고 있습니다. 시장을 얼어붙게 해 일시적으로 집값이 내려갈 순 있으나 공급위축으로 인한 집값 상승, 로또아파트로 인한 청약과열현상, 신규아파트로의 쏠림현상 등이 나타나며 중장기적으로 경제 전반에 심각한 악영향이 우려된다는 비판이 나오고 있는 것입니다.


실제 정부의 분양가상한제 확대 적용 발표 이후 부작용이 청약시장에서 드러나고 있습니다. 지난달 청약한 서울 동작구 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 1순위 평균 청약경쟁률이 무려 203.8대 1까지 치솟았습니다. 서울 뿐만 아니라 지난 4일 1순위 청약을 진행한 인천 ‘송도 더샵 센트럴파크 3차’도 206.13대 1을 기록했으며, 경기 부천에서 분양된 ‘일루미스테이트’ 역시 1만6405명이 몰리면서 지역 내 최대 청약자 기록을 갈아치웠습니다. 


청약경쟁이 치열해지면서 당첨가점도 덩달아 올라가고 있는 형국입니다. 정부가 분양가상한제 확대 방침을 내기 전까지 서울 전체 분양단지의 평균 당첨가점은 50점이 채 되지 않았습니다. 


그러나 분양가상한제 확대 발표 이후 서울에서 첫 분양된 ‘이수A’ 아파트의 평균 당첨가점은 67점으로 크게 올라갔습니다. 전문가들은 상한제 시행으로 인한 공급 감소 우려에 신규 분양시장 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상됨에 따라 평균 당첨 가점은 더욱 높아질 것으로 예상하고 있습니다. 

분양가상한제 확대 방침에도 불구 서울 집값 꾸준히 상승세

또한 부동산상한제 확대 방침이 발표된 이후에도 서울 집값은 꾸준히 상승하고 있는 모습입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)가 발표한 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면, 서울 아파트 매매가격 변동률은 분양가상한제 확대 방침을 발표한 후 꾸준히 상승하고 있는 모습을 보여주고 있습니다. 특히 강남구의 경우 8월 26일과 9월 2일 기준으로 각각 전주대비 0.24%, 0.23%씩 오르면서 서울 평균인 0.11%, 0.13%를 웃돌기도 했습니다.

시장 혼란 가중시킨 분양가상한제 집값 잡을 수 있을까

이러한 상황속에서 과연 정부에서 주장한 것처럼 민간택지 분양가상한제 확대 적용이 집값 안정화에 도움을 줄 수 있을까요? 아니면 분양가상한제가 몰고올 부작용에 오히려 더욱 시장에 혼란만 가중되게 될까요? 안타깝게도 기획재정부와 국토교통부간 분양가상한제 이견, 야당의 반대 법안 발의, 재건축∙재개발 조합의 대규모 반대 집회 등으로 오는 10월 시행 예정이었던 분양가상한제 확대 시행 가능성에 의문이 제기되고 있는 상황입니다. 현재 시장에 나타나는 부작용을 감안하고 시장의 의견을 수렴해 도입시기와 추가방안이 마련되어야 정부의 의도대로 집값 안정화를 기대해 볼 수 있지 않을까 싶습니다.


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KB부동산 리브온

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