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‘코스톨라니 달걀’이 아파트 투자시점을 말한다

허생원의 사랑방 이야기 #18

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금리에 따라 상품투자의 흐름이 변화됩니다

달걀은 영영분을 고르게 갖춘 완전식품입니다. 오래 보관하기 위해서 물로 씻지 말고, 평평한 쪽을 위로 세워 냉장고에 보관합니다. 물로 씻으면 껍질 보호막을 씻어내 세균침투가 빨라집니다. 둥근 부문에 있는 기실(氣室: 공기주머니) 쪽으로 세균에 오염될 수 있어 단단한 뾰족 부분을 아래로 보관합니다.


달걀로 경제순환을 설명한 고전적 경제이론을 소개시켜 드리겠습니다. 유럽의 워렌 버핏이라고 불리는 헝가리 투자가 앙드레 코스톨라니(1906~1999, Andre Kostolany)의 ‘앙드레 코스톨라니 달걀모형’입니다. 거시적 관점에서 투자타이밍을 포착하기 위해 금리 순환구조에 따라 상품투자전략을 사이클로 구현했습니다.

(그림1)은 전통적인 ‘코스톨라니 달걀모형’입니다. 자산에 투자할 때 금리가 고점부근일 때 매도하고, 저점부근에서 매수할 것을 권유합니다. 달걀의 좌측(경기호황기), 우측(경기불황기)이 각각 ‘수정국면→동행국면→과장국면’으로 진행하면서 금리수준에 따라 예금→채권→부동산→주식→예금으로 이어지는 투자사이클을 형성합니다. 금리 수준에 따라 시장참여자들의 투자심리를 파악하는데, 관심이 많을 때 자산을 팔고, 관심이 없을 때 사는 전략입니다.

경기불황기에 부동산 등 대체상품과 안전자산에 대한 투자 늘려야

(그림2)은 현실에 맞게 응용된 ‘코스톨라니 달걀모형’입니다. 시계 방향으로 이동합니다.


Ⅰ. 불황수정국면

불황수정국면에서는 경기가 정점에서 완만하게 하락합니다. 경기정점은 통화량 증가로 물가가 상승하고, 화폐가치가 하락하는 인플레이션에서 금리가 상승하면서 형성됩니다. 경기가 정점을 지나 소비지출과 투자지출이 줄어들고, 시중에 유통되는 통화량이 감소해 금리가 내려가면 채권투자에 호재로 작용합니다. 금리와 채권값이 반대로 움직이기 때문입니다. 보유한 현금으로 채권투자를 시작합니다. 


Ⅱ. 불황동행국면

불황동행국면에서는 경기침체와 물가상승이 같이 일어납니다. 저성장 및 고물가 상태로 인해 원자재가격이 상승하고, 기업이윤이 하락하기 때문에 자산가치에 대한 관심이 증가합니다. 경기에 대한 불확실성 증가로 안전자산에 대한 투자관심이 증가합니다. 여전히 고수위 물가로 인해 금리인하나 재정확대는 어렵습니다. 많이 오른 원자재를 매도하고, 선별적으로 가격이 많이 하락한 유동화 부동산에 선제적으로 투자합니다.


Ⅲ. 불황과장국면

불황과장국면에서는 개인소비지출과 기업투자지출이 감소해 통화량이 감소하고, 물가가 내려갑니다. 경기침체로 부동산, 주식이 동시에 하락할 수 있지만, 위험자산보다 안전자산의 하락폭이 적습니다. 이 시기에는 통화량이 감소해도 대출수요가 함께 줄어들어 금리가 내려갑니다. 금리가 낮아지면 투자자가 보유한 채권가격이 오르기에 팔 때 더 큰 차익을 얻습니다. Ⅰ국면에서 매수했던 채권을 매도합니다. 부동산투자는 금리가 낮아 편한 마음으로 매수가 가능합니다. 경기는 안좋지만 선제적으로 우량주에 대한 주식투자도 가능합니다.


Ⅳ. 호황수정국면 

호황수정국면에서는 경기가 저점에서 완만하게 상승합니다. 경기저점은 통화량 감소로 물가가 하락하고, 생산이 감소하는 디플레이션에서 금리가 하락하면서 형성됩니다. 정부는 저금리에서 재정지출을 통한 경기활성화대책을 내놓고, 금융완화정책도 동반합니다. 말라있던 시중 유동성이 채워지면서 부동산에 대한 보유전략이 유효합니다. 대표적 위험자산인 주식투자의 가장 안정된 매수 시기입니다.


Ⅴ. 호황동행국면

호황동행국면에서는 소비가 확대되고, 경제성장으로 실업률이 하락합니다. 물가도 안정되면서 부동산, 주식 수익률이 모두 오릅니다. 아직 원자재의 가격 상승은 나타나지 않지만, 향후 경기활성화를 고려해 원자재상품 투자를 확대합니다. 성장률이 높아지므로 주식에 대한 관심이 커집니다. 기업 실적개선으로 상업용부동산이 각광을 받으므로 부동산의 차익실현 욕구가 분출됩니다. 그러나 확실한 부동산 시세분출을 위해서 참고 기다리는 전략이 필요합니다.


Ⅵ. 호황과장국면

호황과장국면에서는 경기활황, 물가 및 금리 상승 등 인플레이션국면입니다. 통화량이 팽창하는 과열국면이다 보니 경기정점을 정확히 예견하기 어렵지만, 과도한 통화량으로 인해 실물자산을 선호합니다. 투자수익이 확대되면서도 물가상승을 억제하기 위한 금융정책을 실시하거나, 다양한 경로로 경기정점이 확인되므로 투자가들이 가장 민감합니다. 화폐가치가 떨어져 저축이 줄고, 물가 상승으로 소비가 위축되며, 투자도 어렵습니다. 모형상으로 부동산을 매각할 시점은 맞지만, 인플레이션으로 이익을 얻는 투자가는 결국 부동산 보유자이므로 매도는 신중해야 합니다. 장기 부동산투자가 수익률이 높았기 때문입니다.

부동산 사이클상 수도권은 후퇴국면 진입, 비수도권은 불황진입일 가능성 염두

현재 부동산 경기시점이 어느 위치일까요? 지역에 따라 경기부침이 많아 단정하기 어렵습니다. 업계 컨센서스는 서울을 포함한 수도권의 경우 정점을 거친 후 후퇴국면에 진입한 것으로 의견이 모아집니다. 비수도권은 광역시마다 다르겠지만, 후퇴국면을 지나 불황진입기에 근접한 것으로 모아집니다. 컨센서스가 맞다면 달걀모형에서 (Ⅱ. 불황동행국면) 어디쯤일 것으로 보입니다.


물론 ‘코스톨라니 달걀모형’은 이론이고, 현실에서는 다양한 경제상황이 반영되므로 맹신하기 어렵습니다. 경기변수가 복잡해지고, 스마트자금의 빠른 움직임으로 자산의 보유기간이 짧아지고 있습니다. 특히 상품군이 연결되면서 자산경계도 모호해졌습니다. 부동산도 대체자산에서 안전자산으로 생각하시는 투자가들이 늘었습니다. 안전자산인 부동산과 위험자산인 주식의 하이브리드상품이 등장하는 등 상품변화가 활발해졌습니다.


그럼에도 불구하고, KB부동산 리브온에서 고전적인 경제이론을 소개해 드리는 이유가 있습니다. 오랜 경험에서 나온 기본상품의 순환흐름을 알아보는 것이 최근의 다양한 투자상품을 이해하는데 의미 있는 투자과정이기 때문입니다. 어찌했든 부동산도 순환사이클을 타기 때문에 현시점에서 꾸준히 투자관심을 유지하는 것이 좋을 듯싶습니다. 


고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)!


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