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아파트는 비싼데... 재개발 기대하고 빌라 투자해도 될까?

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수도권에서 새집을 갖는 방법 중 하나는 재개발 지역에 빌라를 소유하는 것입니다. 시간은 걸려도 새 아파트를 사는 것보다 비용도 적게 들어 많은 투자자들이 선호하는 방법입니다. 그러나 모든 빌라 투자가 다 성공적이진 않습니다. 어떤 빌라를 골라야 투자 성공률이 높을 수 있을까요?

헌집 주고 새집 받는 재개발 사업

재개발은 「도시 및 주거환경정비법」(약칭: 도시정비법)에 따라 정비사업에 포함되는 것으로, 정비기반시설이 열악하고 노후∙불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역∙공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 재개발 사업이 진행 되면 소유주는 조합원으로서 새 아파트 입주권을 얻을 수 있습니다.

이렇게 재개발 지역에 빌라 투자를 해서 새 아파트를 얻으면 좋겠지만 생각보다 쉽지 않은 것이 사실입니다. 우선 긴 시간이 걸릴 수 있다는 점입니다. 일반적으로 재개발 절차는 ① 정비기본계획수립 ② 정비구역지정 ③ 추진위원회 구성 ④조합설립인가 ⑤ 시공사 선정 ⑥ 사업시행인가 ⑦ 종전자산평가(감정평가) ⑧ 조합원 분양신청 ⑨ 관리처분인가 ⑩ 이주·철거 ⑪ 착공·일반분양 ⑫ 준공·입주 순으로 진행이 되는데요. 사업 초기에 투자를 하게 되면 높은 이익을 얻을 수는 있지만 상당한 기간 동안 돈이 묶일 가능성이 높습니다. 특히 재개발사업의 경우 추진과정에서 분쟁이나 소송 등으로 사업이 되거나 사업자체가 무산되는 경우도 있습니다.


전문가들은 재개발 투자 시점을 크게 조합설립인가 전후와 사업시행인가 이후로 추천하고 있습니다. 조합설립인가 전후 시점은 재개발사업의 초기단계라 할 수 있어 사업의 불확실성 때문에 프리미엄이 거의 낮거나 없는 빌라들이 많습니다. 따라서 비교적 적은 돈을 투자할 수 있는 장점이 있습니다. 사업시행인가 이후 투자는 상당히 사업이 진척된 시기로, 프리미엄은 높을 수 있지만 리스크가 적고 수년 내 분양 및 입주를 할 확률이 높습니다. 참고로 서울 등 투기과열지구의 경우 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 구역은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능해 졌다는 점은 유의해야 합니다.

재개발 지역 내 빌라 투자할 때 꼭 고려해야 할 것

재개발 지역 내 빌라 투자 시 또 하나 고려해야 할 것은 내가 산 빌라가 어느정도 감정가격을 받을 수 있느냐입니다. 권리가액의 기준이 되는 감정가액은 대지지분에 따라, 용도지역에 따라, 공시지가에 따라 같은 부동산이라도 달리 책정될 수 있습니다.


예를 들어 평수가 같은 빌라라 하더라도 대지지분이 높은 빌라가, 일반주거지역보다 준주거지역의 빌라가, 공시지가가 높은 빌라가 더 높은 감정가액을 받을 수 있는 것이죠. 이런 부분을 파악하지 않은 채 재개발이 되는 지역이라고 해서 빌라를 매수하면 투자금 대비 낮은 감정가액을 받을 수도 있으니 유의해야 합니다.

매수하려는 빌라의 수익성은 어떻게 판단하지?

재개발사업이 어느정도 진척된 곳에서 빌라를 매수하려고 하면 상당히 높은 프리미엄을 지불해야 합니다. 실제 경기 안양시 동안구에서 조합원 분양신청을 접수 중인 ‘비산초교주변지구주택재개발사업’ 구역에서는 빌라 한 가구에 웃돈 1억6000만원 가량 웃돈이 붙어 있는 것으로 알려져 있습니다. 그럼에도 불구하고 이 빌라를 살지 말지 결정하려면 몇가지 계산을 추가로 해봐야 합니다.


예를 들어 프리미엄 1억6000만원, 감정가격 3억4000만원을 포함한 총 매입가격이 5억원에 예상 분담금(공사비 등)이 3억원인 빌라가 있다고 가정해 보겠습니다. 인근 신축 아파트 단지의 시세가 11억이면 이 투자로 얻을 수 있는 수익은 [시세 11억원-분담금 3억원–빌라 매입가 3억원] 3억원일 것입니다. 물론 여기에 각종 비용과 세금을 포함하면 더 낮아질 수 있지만요. 프리미엄을 1억6000만원이나 줬지만 아직까지 내 예상수익률은 3억원이라 괜찮은 투자라고 생각이 들면 투자를 결정해도 됩니다.


그런데 만약 프리미엄이 올라 매입가가 더 높아져 예상수익률을 상쇄할 정도라면 재개발 물건에 이미 시세가 모두 반영이 됐기 때문에 투자에 주의해야 합니다. 주변 시세가 올라갈 가능성이 있다면 모르겠지만 사업성을 기대하고 투자했다간 낭패를 볼 수도 있기 때문이죠.

애물단지가 보물단지 되기 위해선 시간이 필요!

지금까지 재개발 지역 내 빌라 투자에 대해서 살펴봤습니다. 사실 빌라는 아파트에 밀려 애물단지라는 이미지가 강합니다. 주차나 단열, 층간소음, 보안, 환금성 등 여러가지가 아파트에 비해 열위하기 때문인데요. 하지만 빌라투자가 좋은 투자가 될 수 있는 것은 재개발이 돼 새 아파트를 얻을 수 있는 기회가 있기 때문이지 않을까 싶습니다.


실제 1억도 안되는 가격으로 구입한 빌라가 20년후 6억~7억원의 새 아파트가 돼 입주를 했다는 사례들을 주변에서 들을 수 있는데요. 좋은 투자물건을 구입하는 것도 중요하지만 그 물건이 보물단지가 될 수 있도록 시간이 필요하다는 것도 꼭 기억해야 합니다.


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KB부동산 리브온

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