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아파트 하자와 숨바꼭질

허생원의 사랑방 이야기 #17

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비포 서비스 전문가가 알려주는 실전점검 포인트 베스트 10

승용차 같은 고가내구재를 구입한 뒤 제품불량으로 ‘AS(after service)’를 받으셨던 고객께서는 기억하고 계십니다. 불완전한 제품을 판매한 기업에 실망하고, 기대에 못미치는 서비스에 분노하고, 뽑기에 실패한 자신의 운에 한숨셨던 씁쓸한 기억을 말입니다.


내연기관 자동차는 엔진부품 6,900개, 구동 및 제동장치 5,700개, 차제 4,500개 등 총 3만개 부품으로 제작됩니다. 그런데 아파트도 자동차 못지않은 건축자재와 기계 부속품, 전자 및 전기제품으로 구성됩니다. 내장재가 다양해지고, 수납이 세밀해지며, 빌트인옵션이 광범위해질 경우 하자발생 확률도 높죠. 하자는 입주자에게 불행이지만 시공사 브랜드에도 좋지 않은 영향을 줍니다.


그래서 요즘 시공사들은 ‘BS(Before Service)’를 강조합니다. 문제 발생 후 찾아가는 AS와 달리, 먼저 찾아가 점검하는 사전점검 서비스를 말합니다. 기존 AS보다 한 단계 업그레이드된 마케팅 방식입니다. 입주자는 전문가 서비스를 받아 신뢰성을 높이고, 시공사는 입주전 상품성을 높이면서 하자보수를 한꺼번에 진행해 비용을 절감할 수 있습니다.


지인(知人)이 건설사 ‘비포 서비스 전문가’로 활동 중입니다. 금융기관에서 근무했던 경험, 아파트 분양받았을 때 하자보수로 힘들었던 경험, 아이 둘을 키우면서 경험했던 주부 100단 생활 노하우를 바탕으로 전문가답게 야무지게 검수를 진행합니다.


그 전문가가 오랜 ‘비포 서비스 검수 경험’을 통해 알려드리는 실전점검 포인트 10가지입니다. 

열어보고, 확인하고, 굴려보고, 가동하고, 밟아보고, 만져보세요

1. 화장실 천장에 설치되어 있는 점검구

점검구를 열어 천장 위로 랜턴조명을 비춰 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 이 때 조적벽돌 사이 미장상태, 외벽벽면 단열재 및 발포단열재의 충실도, 천장환기구를 연결한 덕트의 마감상태, 그리고 가장 중요한 배관상태를 점검해야 합니다. 상층의 배관누수는 하층세대의 치명적인 불편함을 초래합니다. 화장실 천장에서 정체불명의 폐수가 ‘주루룩!’ 절망합니다.

2. 보일러의 난방출력 용량 확인

평형이 크면 보일러 용량을 늘려야 합니다. 보일러 용량을 계약서에서 확인하세요. 저용량 보일러로 한겨울에 확장아파트 난방과 화장실 2개의 온수사용을 만족시키기 어렵습니다. ‘아빠, 온수 안나와!’ 겨울철 매일 아침마다 온수때문에 전쟁을 벌이는 광경이 우리집일 수 있습니다. 보일러 이론출력은 3.3m2 면적당 500kcal/h를 곱하시면 됩니다. 그러나 추천출력은 온수사용량과 확장된 발코니 난방면적을 반영해야 합니다. 보일러 배기관의 확실한 결합도 가스사고 방지에 필요합니다. 

3. 주방 싱크대 배수구의 기능 점검

주방 배수구는 입주 후 당장 문제되지 않지만, 입주 5년차부터 악취, 10년차부터 막힘현상이 발생됩니다. 기름진 음식을 자주 조리하고, 남은 음식물을 세척과정에서 흘려버리면 기름이 배관에 쌓여 막힘현상이 발생됩니다. 막히기 전에 기름은 따로 폐유 처리하고, 기름기가 많은 식기 세척시에 뜨거운 물을 흘려 녹여 배출하며, 싱크대 거름망 사용을 생활화할 필요가 있습니다. 막힌 배수구를 뚫는 장비를 10미터 넘게 주방에서 가동한다고 생각해 보세요. 정말 힘든 작업입니다.


4. 발코니 확장시 바닥난방, 단열, 수평 확인

확장형 발코니 난방은 온수파이프를 연장해 난방배관을 연결하거나, 난방필름 혹은 온돌판넬을 시공하는 방법이 있습니다. 결로현상을 최대한 억제하려면 난방배관 시공이 적합하죠. 이 때 난방수 순환상태를 점검해야 합니다. 접합된 배관의 수평이 맞아야 온수순환이 잘되므로 소주병을 굴려보는 것도 방법입니다. 한여름 입주에도 보일러를 가동시켜 난방상태를 확인합니다. 이 때 외벽 단열도 점검하고, 발코니 샷시가 다중창호 혹은 시스템창호인지 확인합니다. 창호와 외벽이 연결되는 부분은 실란트라는 접착제로 충전하는데, 접착 및 도포부위의 수밀성(水密性)과 기밀성(氣密性) 체크가 필요하죠. 확장된 발코니 천장에서 빗물이 ‘뚝뚝!’ 당황스럽습니다.


5. 아파트 내부에서 가장 하자가 많은 곳은 문

현관문은 통상 철제로 되어 있어 부식과 도어록만 확인하면 됩니다. 현관에서 거실로 들어가는 중문도 강화유리 접착상태와 레일 상태만 보면 되죠. 그러나 방마다 부착되어 있는 문은 목재이므로 자재보관 과정에서 뒤틀림현상이 발생될 수 있습니다. 가격도 비싸서 시공사가 완전교체를 망설입니다. 화장실 문은 건식화장실이라도 물청소 과정에서 문짝 하단으로 습기가 유입되어 코팅이 들뜰 수 있습니다. 문짝 하단의 방수코팅이 중요하고, 불완전하면 방수코팅지를 붙이면 좋습니다. 샤워룸 강화유리 문은 무게가 많이 나갑니다. 경첩부위를 자주 조여줘 이탈을 방지해야 합니다. 강화 유리문 파손은 치명적입니다. 목욕하다가 ‘와장창!’ 실제 사고 보도가 있었습니다.


6. 타일은 일일이 두들기고, 발로 밟아 확인

타일시공은 시멘트와 모래가 배합된 몰탈로 시공하는 ‘떠붙임식’과 압착시멘트(본드)로 시공하는 ‘압착붙임식’으로 나뉩니다. 떠붙임식은 욕실, 화장실 벽에 시공합니다. 타일 붙일면이 고르지 않을 때 몰탈 두께를 조절해 좋은 평면을 만듭니다. 단점은 시공 난이도가 높고, 빈틈이 있으면 진동으로 깨질 수 있습니다. 압착식은 시공전 벽면이 반듯하면 빠른 시공이 가능하고, 부착면도 견고해 외장이나 충격이 가해지는 곳에 시공합니다. 단점은 시공면이 불규칙하면 시공이 어렵죠. 반듯한 건축면을 만든 후 압착식 시공이 좋습니다. 그런데 발코니, 현관 등에 수평이 맞지 않게 콘크리트가 타설되었다면 수평을 맞춘 뒤 압착붙임을 합니다. 이때 빈틈이 생기면 들뜸현상으로 타일이 부풀어 오릅니다. 두들겨서 ‘텅텅’ 빈소리가 나면 이탈되니 일일이 두들겨 보는 것이 최선입니다.


7. 물 쓰는 곳은 방수 처리가 확실해야 뒷탈 없어

싱크대 틈 사이로 흘러 모인 배수는 싱크대 하단의 온수공조기 틈새로 흘러들어가 아래층에 누수됩니다. 그래서 싱크대 방수처리가 중요합니다. 한편 욕실 배수구와 욕조와 벽면 사이 틈으로 흘러들어간 물은 고여있다가 벽면을 타고 아래층에 누수됩니다. 공용배관 누수가 아닌 경우 시공사 AS기간이 경과되었다면 윗집에 배상책임이 있습니다. 화장실 변기틈으로 스며든 물도 시공기간이 오래되어 방수층이 소멸될 경우 누수로 연결됩니다. 문제는 이러한 누수가 온냉수배관 문제인지, 난방배관 문제인지, 오수 및 배수배관 문제인지, 방수층 파손문제인지, 발코니 샷시 틍으로 유입된 빗물이 고여있다가 누수된 것인지 판단하기가 어렵다는 점입니다. 또한 신축아파트가 아닌 시공된지 2년 이상이 경과된 기성아파트에서 발생되기 시작한다는 점이죠. 아파트도 자동차 구입과 유사하게 뽑기 운이 작용되는 것일까요?


8. 1층 세대는 발코니 역류현상에 대비

겨울철 발코니 배수관의 동결이 배수역류로 이어질 수 있습니다. 15층 이상으로 지어진 아파트에서 겨울철에 발코니로 배수물이 배출될 경우를 생각해 볼까요? 발코니 배수관은 급수배관처럼 주철관이나 강관자재가 아닌 PVC배관을 사용하므로 동결 혹은 동파 위험이 큽니다. 겨울철 윗층 주민이 한 바가지씩 흘린 배수가 1층에 대형 역류사고를 불러일으킬 수 있습니다.


9. 발코니 난간 용접상태는 고층 아파트의 안전 점검요인

최근 아파트는 에어컨 실외기를 발코니 내부에 설치하도록 설계해 놓았습니다. 그러나 실외기 설치공간이 없는 아파트는 추가 에어컨 및 태양광발전기를 설치하거나, 이사를 위해 고가사다리차를 사용할 경우 발코니 난간의 용접 상태가 중요합니다. 용접이 불량일 경우 난간 용접심 부식, 난간 접촉으로 인한 진동, 아파트 자체의 크랙 등으로 인해 구조적 안전이 위협받을 수 있습니다. 발코니 난간 부실은 고층아파트에서 큰 사고를 유발할 수 있습니다.

10. 주방 렌지후드 점검

후드는 필터+여과기+후드몸체+조명+가스흡입모터+역류방지전동댐퍼(송풍기)+배기연통으로 구성됩니다. 1차 문제는 가동시 후드 소음입니다. 2차 문제는 배기연통이 지나치게 길거나 댐퍼작동이 불량일 경우 냄새가 실내로 역류됩니다. 3차 문제는 기름을 머금은 유증기가 후드 모터에 모여있다가 기름이 흘러 후드필터에 고일 경우 화재위험에 노출됩니다. 인덕션이더라도 렌지후드에서 떨어진 기름은 화재발생 우려가 있습니다. 렌지후드 청소는 최소한 1년에 2회는 필수입니다. 

하자와 숨바꼭질에서 이길 수 있습니다

새 아파트 입주 점검에서 입주민들은 통상 도어락 개폐 확인하고, 방마다 전기 스위치 올려보고, 온수 나오는지 잠깐 확인하고, 화장실 물 한번 내려보고, 도배상태를 ‘휙’ 둘러보는 것으로 마무리 한다고 합니다. 내집마련 기쁨으로 다 좋아 보이고 흥분되어 있기 때문입니다. 좀 더 꼼꼼히 살펴보는 입주민조차 수도꼭지, 문고리, 빌트인가구 및 가전제품 점검 후 새아파트 증후군에 대한 걱정으로 넘어간다고 합니다. 그러나 의외로 하자는 보이지 않는 곳에서 천천히 발생됩니다. 하자와 숨바꼭질에서 이길 수 있습니다. 앞서 언급한 10가지를 힘들어도 손수 점검하실 것을 권장합니다. 

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)! 


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