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서울 아파트 월세, 얼마가 적당한가요?

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앞으로 전월세 거래도 주택 매매처럼 30일 이내에 실거래가 신고가 의무화될 방침입니다.


부동산 매매계약은 2006년 도입된 부동산 거래신고 제도에 따라 실거래 정보를 반드시 관할 시·군·구에 신고해야 하는데요. 그러나 주택 임대차계약은 별도의 신고 의무가 없어 확정일자 신고나 월세 소득공제 신청, 등록임대사업자의 신고 현황에 대해서만 임대차 정보를 확인할 수 있었습니다.


지난 8월 26일 국회 국토교통위원회 소속 안호영 더불어민주당 의원은 주택 임대차 계약을 체결한 경우 계약일로부터 30일 이내에 임대인이 주택 소재지 시·군·구청에 신고해야 한다는 내용의 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안’을 대표 발의했습니다.


개정안에 따르면 주택임대차 계약이 신고되면 확정일자가 자동으로 부여돼 임차인이 동사무소에서 확정일자를 따로 받지 않아도 보증금 우선변제권을 확보할 수 있게 됩니다. 대상 주택은 대통령령으로 정하는 지역에 있어야 하며 일정 금액을 초과하는 경우에 해당합니다. 오피스텔과 고시원 등 비주택은 신고 대상에서 제외됩니다.


보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경된 때에도 중개인 또는 임대인이 변경 내용을 신고해야 합니다. 미신고 또는 거짓신고 시에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.


이 개정안이 올해 말 국회에서 통과되면 2021년부터 임대차 신고제가 시행될 전망입니다.

보증금과 월세 증액할 경우 상한선은?

이처럼 전월세 계약 시 집주인이든 세입자이든 알아두어야 할 사항이 참 많습니다. 특히 요즘같은 저금리 시대에는 집주인이 월세를 선호하면서 전세 재계약 시 반전세 또는 월세로 전환하거나 월세를 증액하는 경우도 빈번한데요. 이때 알쏭달쏭한 헷갈리는 부분이 있는데요. 보증금이나 월세 인상률 상한, 보증금에 대한 월세 전환 기준 등입니다. 이에 대한 궁금증을 KB부동산 리브온(Liiv ON)과 함께 풀어 볼까요?


주택임대차보호법에서는 전세보증금을 올리거나 보증금 일부를 월세로 전환할 때 인상률을 제한하고 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따르면 ①은행의 대출금리와 해당 지역의 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정한 비율(연 10%), ②한국은행 기준금리(2018년 8월 기준금리 연1.5%)에 대통령령으로 정하는 이율(3.5%)을 더한 비율 중 낮은 비율을 상한으로 정하고 있습니다. 이를 적용하면 현재의 상한비율은 연 5%가 됩니다.


가령 전세보증금이 1억원이라면 다음 계약 때 5%인 500만원을 증액한 1억500만원까지만 올릴 수 있습니다. 이를 보증금 5000만원짜리 반전세로 전환할 경우 월세 상한은 20만8300원 정도입니다. 기존 보증금에서 월세로 전환할 보증금을 뺀 뒤 상한비율 5%를 곱하고 12개월로 나누면 됩니다.


‘민간임대주택에 관한 특별법’에서도 임대사업자의 경우 의무임대기간 중에는 임대료를 연 5% 내에서만 증액할 수 있다고 명시하고 있습니다. 집주인이 임대 기간 도중 임대료를 올렸다면 1년 이내에는 증액을 요구할 수 없습니다.

임대료 증액 상한 규정은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정되면서 주택임대사업자와 맺은 최초 계약은 물론 임대사업자등록 이전에 맺은 과거 계약에도 소급 적용됩니다.


종전에는 집주인이 임대사업자로 등록해도 그 전에 계약한 세입자는 계약 갱신 시 5% 상한제를 적용받을 수 없었는데요. 개정안에 따라 임대사업자 등록 당시 임대차 계약이 이미 있는 경우 종전 임대차 계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 보기 때문에 이를 기준으로 5%이상 올리면 집주인은 과태료를 물어야 합니다.


이와 함께 지난 3월부터는 임대사업자가 계약 갱신 때 임대보증금을 월 임대료로 바꾸려 할 경우 임차인의 동의를 받도록 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 개정됐습니다. 임대사업자가 세입자의 뜻을 묻지도 않고 일방적으로 전세를 월세로 전환하는 것이 금지된 것인데요.


과거에는 임대사업자가 전세를 월세로 전환하는 등 임대 조건을 바꿀 때 임차인에게 잘 설명하게 하는 내용만 있었습니다. 임대인이 마음대로 전세를 반전세나 월세로 바꿀 수 있었기 때문에 세입자는 갑자기 불어난 월세 부담을 감당하지 못하고 스스로 나올 수밖에 없었는데요. 개정된 시행규칙에서는 전월세 전환을 임차인의 동의를 받도록 규정해 세입자가 거부하는 경우 임대인 마음대로 전환하지 못하도록 했습니다.

지역별, 주택유형별 전월세전환율도 따져봐야

월세 증액 시 참고해야 할 것이 또 있는데요. 바로 월세 수준이 적정한지 입니다. 연 5% 이내의 범위에서 주변 시세 등을 고려해 책정됐는지 살펴봐야 하는데요. 이때 지역별 ‘전월세전환율’를 참고해볼만 합니다.


전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환했을 때 연 환산이율로, 전세를 월세나 반전세로 돌릴 경우 적용하는 연 이자율을 말합니다. 전월세전환율이 높을수록 월세 부담이 전세금 부담보다 크다는 것을 뜻하는데요. 이 비율이 낮으면 그 반대입니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 8월 KB주택가격동향에 따르면 서울 아파트의 전월세전환율은 4.17% 입니다. 이를 환산해보면 보증금 1억원에 월 35만원 선인데요. (월세X12개월/(전세보증금-월세보증금)) X100으로 계산할 수 있습니다. 보증금 5억원짜리 전세를 보증금 4억원에 월세 35만원의 반전세로 전환하거나 보증금 3억원에 월세 70만원선으로 내놓는 식이 됩니다.


만약 서울에서 전세보증금 3억원짜리 아파트를 보증금 2억원에 월세 40만원의 월세로 돌려 계약한다면 전월세전환율은 4.8%가 되는데요. 이 경우 서울 아파트 평균 전월세전환율(4.17%)보다는 월세 부담이 높다고 볼 수 있습니다.


전월세전환율은 주택유형별로도 조금씩 다릅니다. 한국감정원의 7월 주택가격동향 자료를 살펴보면 전국 기준으로 아파트는 4.7%, 연립다세대 5.8%, 단독·다가구 7.7% 순으로 전월세전환율이 높았습니다.


때문에 지역별, 주택유형별 전월세전환율을 참고해 월세가 적정한 수준인지 비교해 보는 게 좋습니다.


지금까지 전월세 계약 시 알아두면 좋은 할 사항들을 살펴봤는데요. 반전세나 월세 계약이 늘고 있는 만큼 세입자의 권리를 보호받을 수 있는 법규나 사례를 미리 숙지해 전월세 계약에 나서야겠습니다.


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