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‘같은 집, 다른 집값’ 만드는 아파트 로열동·로열층 찾는 방법

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아파트 투자할 때 입지 다음으로 중요한 것은 무엇일까요? 아마도 로열동·로열층을 고르는 것이 아닌가 싶습니다. 1,000가구 이상의 대단지 아파트가 늘면서 같은 단지 내에서도 어느 동이냐에 따라 최대 수천만원의 가격 차가 발생하고 있으니까요. 층도 마찬가지입니다. 한 단지 안에서도 어떤 층은 미분양으로 남고, 어떤 층은 웃돈(프리미엄)이 붙는 경우 많이 보셨을 텐데요. 때문에 장기 투자 시에는 반드시 로열동·로열층을 잡아야 한다고 합니다. 그렇다면 로열동·로열층의 기준은 무엇일까요?


로열(Royal)이란 ‘왕실의’, 또는 ‘성대한’이란 의미의 단어로 통상 아파트에서 로열동, 로열층이라고 하면 사람들이 최고로 선호하는 동과 층을 말하는 것입니다. 선호도가 높은 만큼 웃돈(프리미엄)도 많이 붙기 때문에 로열동, 로열층을 고르는 게 좋다고 얘기하고, 실제 분양가격도 선호하는 층과 동이냐에 따라 가격 격차가 많이 납니다. 그러나 사실 어디가 로열동이고 어디가 로열층인지 수학 공식처럼 딱 짜여진 수식화된 어떤 기준, 공식이 있는 것은 아닙니다. 다만 통상적으로 사람들이 많이 찾는 향, 구조, 동간 거리, 조망권 등에 부합한다면 그걸 로열동, 로열층이라고 보는 거죠. 

아파트 선택 시 로열동·로열층의 기준은?

같은 단지에 있는 아파트라도 사람들의 선호도에 따라 시세가 제각각이라는 얘기입니다. 그렇다면 사람들이 가장 선호하는 로열동의 기준은 무엇일까요?

우선, 앞뒤로 막히지 않고 숲·강 등이 내려다보여 조망이 좋아야 합니다. 또, 큰 도로와 멀리 떨어져 있어 소음이 없어야 합니다. 일조량도 좋아야 하는데요. 일조량이 좋지 않은 집의 경우 종일 불을 켜 두어야 하고 겨울에는 난방비까지 많이 들기 때문에 정남향 집이 인기가 많습니다. 정남향 외에도 오전에 일조량이 많은 남동향과 오후에 일조량이 많은 남서향 집도 선호도가 높은 편입니다.


출입구까지의 이동 거리도 중요합니다. 지하철역 혹은 버스정류장이 인접한 출입구가 가깝다면 더할 나위 없이 좋습니다. 판상형인지 타워형인지의 여부도 선호도 차이에 영향을 미칩니다. 판상형은 우리가 익히 알고 있는 일자 모양의 아파트를 뜻하는데요. 맞통풍이 가능하고 일조량이 풍부해 타워형에 비해 선호도가 높습니다.


로열동을 결정짓는 결정적 요인은 아니지만, 테라스 같은 특화설계도 희소성을 높여 선호도가 상승합니다. 이 외에도 세대수, 학군 등 세부적인 추가 기준들이 있지만 공통적으로 위의 조건에 부합한다면 로열동으로 판단합니다.

로열층에 대한 기준도 마찬가지입니다. 사람들이 가장 선호하는 층은 어디일까요? 가장 중요한 조건은 일조권 확보입니다. 때문에 앞 동에 의해서 햇빛이 가려지지 않는 2/3 지점에 있는 층을 로열층으로 꼽습니다. 이때 최고층은 제외됩니다. 탑층은 옥상과 맞닿아 있어 겨울에는 한기가 스며들거나 결로가 생기고 여름에는 태양열로 인해 덥기 때문입니다. 1/3에 해당하는 저층부는 사생활 침해 문제를 비롯해 하수도 역류 현상, 일조량 부족 등의 여러 단점으로 선호도가 높지 않은 편입니다.


때문에 분양가도 차이를 보이는데요. 2019년 3월에 분양한 중랑구 망우동의 K 아파트의 경우 저층부는 5억 초·중반대였지만 고층부는 5억 중·후반대로 분양가에서만 2천만원 이상 차이를 보였습니다. 차후 프리미엄까지 감안한다면 격차는 더욱 벌어질 것으로 보입니다. 

선호도가 가격차이를 만든다

위 아파트는 종로구 홍파동의 ‘경희궁자이 2단지’입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 매물자료에 따르면 (8월 현재 기준) 큰 도로와 맞닿아 있는 202동과 203동의 경우 10층 이상의 고층부임에도 15억 ~15억 3000만원 사이에 시세가 형성됐는데요. 반면 중앙에 있어 소음이 크지 않고 개방감이 좋은 209동의 경우 상층부가 아닌 6층과 7층 임에도 16억에 매물이 나옵니다. 같은 단지라도 위치에 따라 동별 시세의 가격이 차이가 납니다.


2019년 7월 기준으로 실거래가를 살펴보면, 전용 59㎡ 기준으로 저층인 2층과 4층은 12억원에 거래된 반면 10층은 12억 9천만원에 거래됐는데요. 약 1억원에 가까운 가격 차로 중상층의 높은 선호도를 알 수 있습니다.

가장 중요한 것은 개인의 취향과 상황

물론 위에서 언급한 기준은 어디까지나 상대적이기 때문에 결코 정답은 아닙니다. 역이 가까워 편리할지는 몰라도 지상철이라 소음이 시끄러운 경우도 있고, 어린아이나 노약자가 있어 엘리베이터가 불편해 저층만을 선호하는 경우도 있습니다. 타인의 기준보다 개인의 만족이 중요시되는 시대이니만큼 내 입맛, 내 취향에 맞춰 선택하는 것이 중요하지 않을까요?


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KB부동산 리브온

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