KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 지난 ‘전세시장과 매매시장 간 상관관계’ 시리즈 3회차에서는 전세시장과 매매시장의 탄력성 차이와 전세시장 스트레스가 높은 이유를 알아보았습니다. 마지막 4회차에는 매매전환을 고려할 시점이 언제일지에 대해 알아보겠습니다. 

<그림1>에서 1987년 이래 2019년 7월까지 (KB부동산 리브온 전국주택매매가격지수 및 전국주택전세가격지수 기준) 각 정부별 주택시장과 전세시장의 증감률(수익성)과 표준편차(평균을 중심으로 얼마나 퍼져있는지 변동성을 나타내는 수치로 변동성 리스크를 말함)를 비교해 보았습니다. 각 정부별로 차이가 나고 있으나, 전반적으로 주택시장보다 전세시장의 증감률과 표준편차가 크게 나타났습니다. 정규분포를 벗어나는 특별한 지수상승과 변동성이 나타났던 13대 노태우정부 기간을 제외한 평균수준과 비교하면 절대수준을 가늠할 수 있습니다.

<그림2>에서 주택시장은 각 정부가 진행되면서 점차 증감률이 평균에 수렴하고 있으며, 표준편차 또한 적어지고 있습니다. <그림3>에서 전세시장도 주택시장과 유사한 흐름을 보이는데, 특히 최근 들어 증감률은 물론 표준편차도 안정되는 모습입니다. 지금까지 지수 흐름을 보면 전세지수의 안정은 매매지수의 안정에 도움이 되는 것으로 보입니다.

주택실수요자의 경우 매매시장의 변동성이 완화되고, 전세시장의 보증금 가격부담이 높은 시점, 즉 전세시장 스트레스가 높을 때에 매매전환을 고려해 볼 만하다고 판단됩니다. 실수요자 입장에서 만일 경기불확실성으로 주택가격이 조정받는다면 저가매수전략 차원에서 접근이 가능해 보입니다. 

지금까지 4회차에 걸쳐 ‘전세시장과 매매시장 간 상관관계’를 살펴보았습니다. 요약해 드리면 이렇습니다.

1. 매매시장의 고점과 저점의 변동성이 축소되고 있습니다. 신도시 개발과 수도권 공공택지 등 정부의 주택공급정책으로 매매시장의 안정화 효과가 나타낸 것으로 보입니다. 급등기가 적어져 좀 더 안정된 시각에서 주택구입을 고려할 수 있게 되었습니다.

2. 매매시장의 상승-하락 사이클이 짧아지고 있습니다. 다행히 사이클의 고점과 저점의 폭이 축소되는 등 안정되고 있습니다. 분명한 것은 하락 기간보다는 상승 기간이 길었습니다. 투자수익률 확보에 유리한 부문입니다.

3. 전세시장이 매매시장보다 탄력성 우위에 있습니다(그 이유는 ‘#3, 전세시장이 매매시장보다 탄력성 우위 → 전세시장의 스트레스 높다’를 참조하시기 바랍니다). 과거보다 전세시장의 안정성이 확보되었지만, 여전히 전세보증금 부담이 높아 세입자의 주거 스트레스가 높습니다.

4. 전세시장의 증감률이 과거보다 낮아져 안정화를 찾고 있고, 이 추세가 이어진다면 매매시장의 안정에도 도움이 될 것입니다. 실소유자의 경우 매매시장의 변동성이 완화되고, 전세시장의 보증금 부담이 높은 시점에 매매전환을 고려해 볼 만합니다. 

고객 여러분! 부자 되세요.

가족의 사랑이 넘치는 즐거운 내 집 마련을 위해 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)