KB부동산

서울 오름세 유지, 지방·광역시 하락

서울 매매가격전망 둔화세로 돌아서

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 월간 KB주택시장동향 자료에 따르면 8월 KB선도아파트50지수가 전월 대비 오름세는 유지했지만 상승폭은 둔화됐다. 민간택지에 대해서 분양가 상한제를 적용하겠다고 발표하면서 타격을 받는 강남권 재건축 시장의 매수심리가 주춤해졌기 때문이다.

수도권(0.19%)은 전월 대비 상승하였고 5개 광역시(-0.06%)와 기타 지방(-0.15%)은 전월 대비 하락을 보였다. 수도권에서는 서울(0.38%), 경기(0.06%), 인천(0.06%) 모두 상승했다.

서울을 주택유형별로 구분하면 아파트는 전월에 상승전환 한 후 8월에도 0.40%로 상승으로 이어졌다. 단독주택이 0.47%, 연립주택 0.30% 상승해 주택 전체 0.38% 올랐다.

인천을 제외한 지방 5개 광역시는 대전(0.22%), 대구(0.04%)는 전월 대비 상승세를 보였다. 부산(-0.23%), 울산(-0.18%)과 광주(-0.02%)는 하락했다. 

기타시도에서는 상승한 지역이 없이 강원(-0.47%), 경북(-0.42%), 전북(-0.21%), 충남(-0.15%), 충북(-0.05%), 전남(-0.05%), 세종(-0.02%), 경남(-0.01%)으로 전지역이 전월 대비 하락했다. 

서울 주택 매매가격은 모든 유형의 주택이 상승하며 전월 대비 상승한 0.38%의 변동률을 기록했다. 강북구(1.97%), 서초구(0.84%), 서대문(0.72%), 마포구(0.66%) 등 전 지역이 전월대비 상승을 기록했다.

서초구(0.84%)는 잠원동과 반포동을 중심으로 거래량이 증가하고 있고, 특히 재건축 예정 단지 및 입주 5년 이하 신규 단지들이 기존보다 높은 가격대로 거래가 되면서 상승 분위기를 이끌고 있다. 잠원동 한신13차 7월 말부터 10월 말까지 이주 예정으로 소형평형 매수 문의도 증가 추세이다. 다만 서초동, 우면동, 신원동 등은 아직 특별한 움직임 없이 조용하고 매수문의도 많지는 않다.

서대문구(0.72%)는 정부의 부동산정책 대출규제와 내수경기 침체 등의 영향으로 예년에 비해 거래는 많지 않다. 다만 연희동, 북가좌동 일대 신규 단지들의 입주가 마무리되면서 일시적으로 하락했던 기존 주택들의 매매가격이 회복 움직임을 보이고 있고, 홍은동과 홍제동의 일부 재건축 진행 단지들도 매수자들이 관심을 보이면서 상승 추세를 보이고 있다.

마포구(0.66%)는 공덕동, 신공덕동, 염리동, 아현동 등 역세권 단지를 중심으로 전화 및 방문 문의가 증가하고 있다. 공덕6구역, 아현2구역 등 재개발 진행이 속도를 내면서 주변 지역 중소형 평형대 수요 문의도 증가 추세를 나타내고 있다.

경기(0.06%)는 전월 대비 상승했으며 인천(0.06%) 역시 전월 대비 상승했다.

경기지역은 개발호재가 있는 광명(0.86%), 성남 분당구(0.56%), 과천(0.55%), 안양 만안구(0.45%), 부천(0.42%) 등은 상승한 반면, 평택(-0.34%), 안산 단원구(-0.24%), 안산 상록구(-0.22%), 화성(-0.18%), 수원 권선구(-0.08%) 등 지역이 하락했다.

광명(0.86%)은 수도권 3기 신도시 지정을 피하면서 공급 대란에 대한 우려가 사라지고 신안산선 착공 등 교통 호재까지 현실화되면서 매매 수요가 증가하고 있다. 일직동은 입주 2년차가 도래한 매물이 한두건씩 높은 가격에 나오고 있고, 오른 가격에 거래도 이루어지고 있다.

성남 분당구(0.56%)는 강남권 출퇴근이 용이하고, 학군 선호 지역 위주로 실수요 문의가 꾸준하다. 월판선, 성남2호선트램 등의 교통 호재로 투자자 관심도 꾸준하여 금리인하 소식과 함께 투자 수요도 점차 증가하는 모습을 보이고 있다.

평택(-0.34%)은 최근 몇 년간 평택 내 개발 지구를 위주로 쏟아지고 있는 신규 공급 물량 영향으로 매물이 쌓이고 있다.

지난해 대규모 입주 물량으로 새 아파트 미분양이 속출하면서 입주 물량이 소진되지 않고 적체되고 있고, 올해도 16,708가구가 입주를 앞두고 있는 상황으로 신, 구축 단지 동반 하락이 장기화 될 듯하다.

전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.00% 보합을 기록했다. 수도권 지역 매물이 소진되면서 지방과는 상반된 모습이다.

서울(0.17%)은 전월 대비 상승폭이 확대됐고, 수도권(0.06%) 역시 전월 대비 상승으로 전환됐다. 5개 광역시(-0.03%), 기타 지방(-0.14%)은 전월 대비 하락했다.

5개 광역시 중에서 대구(0.10%), 대전(0.07%)은 상승했고, 울산(-0.20%), 부산(-0.10%), 광주(-0.05%)는 하락했다.

서울 전셋값(0.17%)은 방학과 이사철을 맞이하여 전월 대비 대폭 상승했다. 강북구(1.01%), 성북구(0.71%), 강서구(0.39%), 동대문구(0.33%), 광진구(0.29%) 등이 상승하였고, 강동구(-0.20%)와 강남구(-0.12%) 만이 하락했다.

성북구(0.71%)는 래미안길음센터피스와 길음뉴타운11단지롯데캐슬골든힐스 입주가 마무리되면서 하락했던 전셋값이 조금씩 안정되어가고 있다. 반면 대우푸르지오를 비롯 기존 단지들에서 출시된 급전세 매물은 여전히 소진되지 않고 쌓여 있는 상황이다. 학군 수요로 미리 움직이는 수요는 있어 길음동, 종암동 위주로 전세가 소폭 상승 움직임을 보이고 있다.

강서구(0.39%)는 매매보다 전세 선호도가 높아 매매전환 수요는 줄고, 기존 세입자들도 움직이기를 꺼려하면서 출회되는 전세 매물이 귀한 편이다. 여름 비수기로 거래량이 많은 건 아니나 마곡동 입주 5년 미만 깨끗한 단지들이 한 두건 높은 금액에 전세 거래가 이루어지면서 상승세를 이어가고 있다.

광진구(0.29%)는 여름 비수기로 거래는 다소 한산한 편이나 역세권 단지로 유입하는 신혼부부 수요가 꾸준하며, 지하철2호선 강변역 인근으로는 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한 편이다. 2학기 학군 수요 문의 및 강남의 재건축 이주 수요 문의도 간간이 있으나 물건이 부족해 소폭 상승된 금액으로 거래가 이루어지고 있다.

경기도는 -0.03%의 하락을 보였다. 과천(0.56%), 광명(0.45%), 성남 수정구(0.24%), 성남 분당구(0.20%), 부천(0.20%) 지역은 상승한 반면, 안산 단원구(-1.57%), 고양 일산서구(-0.30%), 고양 일산동구(-0.18%), 용인 기흥구(-0.18%), 평택(-0.15%) 등은 하락을 보였다.

과천(0.56%)은 신규분양 아파트 당첨을 위해 무주택자들 전입이 늘고 있으나 올 한해 입주 예정인 신규 단지도 없고 기존 단지들에서도 세입자가 움직이려 하지 않아 전세 물량이 수요 대비 많이 부족한 편이다. 올해 초 인근지역 입주 물량 영향으로 소폭 가격 하락 조정 받았던 래미안슈르가 적체되었던 전세 물량 소진으로 가격이 회복하면서 가격 상승세가 지속되고 있다.

광명(0.45%)은 광명뉴타운2R구역 이주가 마무리 되었으나 광명뉴타운10구역 이주가 8월 8일부터 12월 초까지 이어져 지역 내 전세 수요 움직임이 활발한 편이다. 여름방학 이사 수요 문의도 있어 전세 시장은 평년 수준의 거래를 유지하고 있다.

전국 매매가격 전망지수는 98을 기록하며 전월(96)보다 소폭 상승하는데 그쳤다. 6월 소폭 상승 이후 연속해서 상승해서 보합의 기준인 100에 근접하였다. 여름 비수기에 분양가 상한제 규제 발표에 대한 심리적인 영향으로 상승에 대한 기대감 확산이 주춤한 상태이다.

전망지수의 기준인 100 이상을 넘는 지역은 서울(110)과 대전(111)이다. 서울은 지난 7월보다(111)보다 전망지수가 소폭 낮아졌다. 분양가상한제를 민간택지까지 확대하겠다고 발표하면서 강북권을 중심으로 전망지수가 소폭 낮아졌다. 8월 한강이북 강북권 매매전망지수는 108로 전월(111)보다 수치가 줄었다. 광역시 중에는 부산(84)이, 도지역에서는 강원(77)지역이 전망지수가 가장 낮다.

KB부동산 리브온(Liiv ON) 매매가격 전망지수는 전국 4,000여 중개업소를 대상으로 지역의매매가격이 상승할 것인지 하락할 것인지 전망에 대한 조사를 하여 0~200 범위의 지수로 나타낸 것이다. 지수가 100을 초과(미만)할수록 ‘상승(하락)’ 비중이 높다는 것을 의미한다.

KB선도아파트 50지수가 최근 4개월간 연속으로 상승(5월 0.3%, 6월 0.8%, 7월 3.8%, 8월 1.5%)하며 상승세를 이어가고 있다. 작년 9.13대책 발표 이후부터 급격히 떨어졌던 50지수는 4월까지 하락하던 추세가 5월부터 상승해서 지난 7월 상승폭이 커진 가운데 8월 들어 상승폭이 주춤해졌다.

KB부동산 리브온(Liiv ON) 선도아파트 50지수는 전국 아파트단지 중에서 시가총액(세대수X 가격) 상위 50개 단지를 매년 선정하여 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 것이다. 전체의 단지보다 가격변동에 영향을 가장 민감하게 보여주기 때문에 전체 시장을 축소하여 선험적으로 살펴보는데 의미가 있다.