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타워팰리스 79평 전셋집에서 100평 매매로 갈아탈까?

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[사례] 타워팰리스 70평대 전셋집에서 차라리 100평 매매할까?

도곡동 타워팰리스 오피스텔에서 79평 전세로 5년 째 거주 중인 다주택자입니다. 배우자는 현재 거주 중인 타워팰리스에서 계속 살 생각이라면 차라리 집을 사자고 합니다. 저도 사는데 만족하고, 넓은 공간으로 이사를 가고 싶어 100평대로 옮기는 것을 고민 중입니다. 하지만 주변에서 대형 집은 환금성이 떨어지니 전세로 거주하고, 다른 아파트를 사는 것이 낫다며 반대하는데요.


저는 한 편으로 대형 아파트 공급이 줄면서 오히려 시장에서 희소성이 높아 팔 때 어려움이 크지 않을 것 같은데요. 배우자의 조언대로 타워팰리스 100평대 아파트나 오피스텔을 구입할까요?


KB국민은행 부동산 자산관리에서 진행한 상담 사례를 재구성한 것입니다. 

질문1. 타워팰리스 전세에서 100평대 매매로 갈아탈까요?

서울 강남구 도곡동에 위치한 타워팰리스는 4개 동으로 아파트 총 2,590가구, 오피스텔 480실로 지어진 규모의 국내 1세대 초고층 고급 주상복합 단지 입니다. 타워팰리스는 입주연차별로 1차, 2차, 3차로 나뉘는데요. 2002년 10월 첫 입주한 1차는 아파트 1,297가구, 오피스텔 202실 규모입니다. 2차는 아파트 813가구, 오피스텔 148실 규모로 2003년 2월, 3차는 아파트 480가구, 오피스텔 130실로 2004년 마지막으로 입주했습니다.


타워팰리스는 1999년 분양 당시 비싼 분양가로 대거 미분양이 발생했는데요. 이에 고가의 대형 펜트하우스는 삼성 임원이나 건설사 관계자들이 미분양을 떠넘겨 받기도 했었죠. 시간이 흐르고 2006년 주택시장이 호황기에 진입하자 고급 중대형 아파트들이 집값 상승을 주도했습니다. 이 때 타워팰리스 몸값도 급상승했습니다.


하지만 2000년대 초반 부의 상징이었던 타워팰리스 명성이 예전만은 못합니다. 2008년 금융위기가 발생하자 고가의 중대형 초고층 주상복합 단지들이 가장 큰 타격을 받았습니다. 주택가격이 회복하는데 상당한 시간이 걸렸습니다. 2013년 하반기부터 서울 주택시장이 회복 단계에 진입했지만 타워팰리스는 3~4년 지난 2017년 하반기 되어서야 오르기 시작했습니다.

고가주택시장을 선도했던 타워팰리스, 그 명성이 사라진 이유는 무엇일까요? 타워팰리스가 갖는 다양한 편의시설들이 최근 지어진 대단지 아파트에도 적용되면서 차별화된 고급화가 사라지고 있는데요. 이들 단지들은 오히려 주상복합 단지의 불편한 환기, 채광, 비싼 관리비 등의 단점을 보완한 고급 주거단지로 지역 내 집값을 선도하고 있습니다.

고급 주택 시장은 최근에 지어진 서초구의 아크로리버파크, 용산구 한남더힐, 성동구 갤러리아포레, 트리마제 등이 차지하며 타워팰리스를 밀어내고 있습니다. 강남구 개포동 저밀도 재건축 단지들이 올해부터 래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈 속속 입주를 시작하며 강남구의 고급주거시장이 바뀌고 있습니다. 재건축 사업이 집중된 강남구는 시간이 지날수록 고급아파트 공급이 이어지면서 2000년 초반 지어진 초고층 주상복합 단지들의 주거가치가 낮아질 가능성이 높습니다.

질문2. 타워팰리스 아파트 vs 오피스텔 선택한다면?

타워팰리스 아파트 3.3㎡당 매매가격은 오피스텔보다 평균 1,809만원 더 비쌉니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 아파트 3.3㎡당 매매가격은 공급면적 기준 3,854만원이며, 오피스텔은 아파트의 절반 수준인 3.3㎡당 2,045만원입니다. 전용면적 140㎡의 경우 아파트 매매일반거래가는 21억5천만원, 오피스텔은 2억7,500만원 낮은 18억7,500만원 형성되어 있습니다.


단위당 가격이 아파트보다 낮은 오피스텔을 매입하는 것은 다시 생각해봐야 합니다. 오피스텔보다는 환금성이나 세금 등의 여건에서 아파트가 유리합니다. 우선, 세금적인 측면에서 아파트 취득세율은 가격대와 면적 크기에 따라 다르게 적용됩니다. 전용면적 85㎡초과, 매매가격 9억 원 초과아파트 취득세율은 3.5%입니다. 반면 오피스텔 취득세율은 1.1%p 추가 된 4.6%부과됩니다.


수익형부동산인 오피스텔은 임대수익을 얻기 위해 투자하는 상품으로서 매매가격은 적정 임대수익률에 맞춰 형성되다 보니 아파트보다 가격이 낮게 이뤄지는 편입니다.


새로운 주택 구입계획은 지역의 미래가치가 높은 곳으로 범위를 확대하고, 초고층 주상복합보다는 대단지 입주를 앞둔 신축 아파트 대상으로 비교하시길 바랍니다. 다주택자로서 기존주택을 처분하고 대형 주상복합 단지를 매입하는 것은 보유세와 양도소득세 규제가 강화된 상황에서 적절한 방법은 아닙니다. 넓은 주거공간이 필요하다면 100평대 전세로 이사하는 것이 현명한 선택입니다.


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KB부동산 리브온

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