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최근 주택시장의 가장 큰 이슈 중에 하나는 단연 분양가상한제일 것입니다.

분양가상한제 제도의 민간택지 확대 적용에 대해 많은 논란과 다양한 예측이 있었지만 결국 8월 12일 국토교통부 보도자료를 통해 제도의 윤곽이 나왔습니다. ‘분양가상한제’라는 용어가 이슈가 되어 어느 정도 알긴 하지만 정확히 어떤 제도인지 모르는 경우가 많습니다. 이 제도로 인해 주택시장이 안정화 될지 아니면 장기적으로 다시 주택 가격이 올라 주택시장의 원인이 될 지 의견이 분분한 상황입니다.

기본적으로 주택시장은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하여 변하는 시장으로 제도 하나만으로 주택시장의 방향성을 판단하기 힘들다고 할 수 있습니다. 이에 이번 칼럼은 분양가상한제로 인한 주택시장 예측보다는 주택수요자 입장에서 궁금하거나 이해가 어려운 내용에 대해 팩트체크 형식을 빌려 이해를 돕고자 합니다.

분양가상한제의 변천사를 살펴보면 원래 1977년 오일머니 유입에 따른 부동산 시장 과열방지를 위해 정부가 가격상한선을 정해 통제하는 분양상한가 제도를 시작으로 1989년 주택법 개정을 통해 공공택지 공급을 받아 분양하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시된 것이 최초라고 볼 수 있습니다. 제1기 신도시인 분당이 최초 적용사례라 할 수 있습니다.

이후 IMF외환위기로 주택시장이 침체되어 전면 자율화(국민주택기금 지원 사업 제외) 되었습니다. 2000년대 이후 외환위기가 어느 정도 극복된 상황에서 다시 주택시장이 과열되자 공동 주택가격에 대한 규제를 하게 되었고 2007년 주택법을 개정하여 분양가상한제를 전면 실시하게 되었습니다. 이후 다시 외환위기로 인해 분양가상한제 적용을 일부 축소를 하였고 이후 민간택지 지정 요건을 조정을 통해 관리하게 된 것이 지금까지의 제도 변천사입니다.

절차는 간략하게 분양가상한제 지역으로 선정될 경우 기본적으로 국토교통부부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하며 이 경우 분양가 제한을 받게 되는데 분양가격은 택지비와 건축비를 더하여 분양가를 산정하고 그 이하로 분양하게 하는 제도입니다.

제도의 취지상 주택공급자에게는 과도한 이익이 돌아가는 것을 방지하고 수요자의 입장에서는 과도한 시세차익 방지를 위해 전매제한을 두어 주택가격 안정화를 도모하겠다는 취지의 제도입니다. 

이제 일반인분들이 궁금해 하시는 사항에 대해 팩트체크를 통해 정리해 보겠습니다.

첫 번째, 분양가상한제는 공공택지에만 적용하는 법이 아닌가 하는 것입니다.

칼럼 서두에 변천사를 설명 드렸듯이 팩트체크를 해보면 답은 ‘아니다’ 입니다. 주택법 제57조 ‘주택의 분양가격 제한 등’ 조항에 의하면 분양가상한제 적용 대상은 공공택지 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관리 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역으로 정의 하고 있습니다. 즉 민간택지도 적용 대상이 될 수 있다는 것입니다.

두 번째, 분양가상한제 지역은 아무 지역이나 지정 가능한가요?

팩트체크를 해보면 답은 ‘아니다’입니다. 주택법 제57조, 제58조에 의거하면 주택가격 상승 우려가 있는 지역 구체적으로 들어가면 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역, 주택시장 여건상 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 한하며 기준을 충족할 경우 무조건 지정하는 것이 아닌 주거정책심의위원회 심의를 거쳐야 합니다. 금번 보도 자료에 의하면 지정요건 완화를 통해서 서울을 포함한 수도권 및 지방 주택시장이 과열된 지역이 될 수 있습니다.

세 번째, 후분양을 할 경우에는 분양가상한제와 상관 없지 않은가 하는 것입니다.

팩트체크를 해보면 답은 ‘아니다’입니다. 후분양일 경우에도 금번 시행령 개정을 통해서 분양가상한제 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자 모집승인을 신청한 단지’ 및 예외적으로 재건축∙재개발의 경우 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’로 적용되기 때문에 후분양 하는 단지도 분양가상한제 지역일 경우 적용 대상이 됩니다.

네 번째, 분양가상한제 지역에서 분양가 산정 시 공시지가 기준의 토지비와 시공사와 계약한 건축비로 적용해서 산정하나요?

민간택지 기준으로 놓고 팩트체크를 해보면 답은 ‘아니다’입니다. 기본적인 기준은 택비지와 건축비를 합산한 가격이 맞지만 민간택지일 경우 택지비는 감정평가금액 또는 예외적으로 실제 매입금액 기준에 택지비에서 추가적으로 가산비를 반영해 줍니다. 가산비는 지반공사비, 방음시설 설치비, 택지비 확보에 따른 이자 비용이나 제세공과금 등 입니다. 건축비도 마찬가지 입니다. 기본형 건축비의 경우 국토교통부장관이 고시하는 기준이 있지만 추가적으로 건축 구조, 주택품질, 최근 유행하는 IOT 설비, 공사비 조달에 따른 이자비용 등이 가산비로 인정됩니다.

다섯 번째, 분양가상한제 지역의 공동주택 분양은 무조건 상한제 적용 대상인가요?

팩트체크를 해보면 답은 ‘아니다’입니다. 주택법상 일부 적용 배제가 되는 공동주택이 있습니다. 적용배제 되는 공동주택은 도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자유치 관련 주택, 관광특구내 초고층건축물 및 30세대 미만 주택 등이 해당됩니다.

여섯 번째, 분양가상한제 지역으로 지정되면 무조건 분양가가 떨어지나요?

팩트체크를 하면 ‘지역에 따라 다를 수 있다’ 입니다. 분양가 산정 방식이 간단하게 보면 택지비+건축비로 이루어 지는 구조입니다. 건축비의 경우 지역에 따라 차이가 많이 나기 보다는 건축의 난이도, 품질, 상품성에 따라 차이가 나는 구조이므로 건축비가 차지하는 비용이 지역에 따라 크게 차이 난다고 보기 어렵습니다.

하지만 택지비의 경우 지역에 따라 많은 차이가 발생하므로 서울 등 토지비가 비싼 핵심지역으로 갈수록 전체 분양가산정 비율에서 토지비가 차지하는 비율이 상당히 높을 것입니다.

역으로 토지비가 차지하는 비중이 높을수록 분양가상한제 지역의 택지비 산정은 감정평가 또는 실제 매입금액(예외적 사항으로 감정가의 120% 또는 공시지가의 150%까지 인정되는 수준입니다.)이므로 주변 시세대비 낮게 산정될 가능성이 높을 수 있습니다. 반대로 지방의 경우 토지비가 전체 개발원가에 차지하는 비중이 낮고 건축비 비중이 높을 경우 상대적으로 영향이 덜 할 수 있습니다.

일곱 번째, 전매제한 기간 확대는 후분양 주택에 경우 적용 배제인가요?

팩트체크를 해보면 ‘아니다’입니다. 전매제한기간 확대는 선분양과 후분양 동일하게 확대 적용할 예정으로 보입니다.

다만, 후분양의 경우 전매제한 기간이 3년을 초과할 경우 3년 이내에 소유권이전(아파트 분양 받은 후 준공된 건물의 잔금 이후 소유권 이전 등기) 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주 하므로 선분양과 후분양이 크게 차이 나지 않게 정책을 적용할 것으로 보입니다. 

지금까지 주택수요자 입장에서 이해를 돕고자 분양가상한제 제도와 금번 국토교통부 정책발표 내용에 대해서 팩트체크 방식으로 다뤄 보았습니다. 아직까지 개선된 분양가상한제 적용은 올해 10월초 예정으로 시행령 개정까지는 법제처 심사, 차관급 회의 및 국무회의를 거쳐 대통령 재가가 있어야 시행 공포가 됩니다. 큰 틀의 변경은 없겠지만 일부 변동성은 있을 수 있습니다.

분양가상한제 제도만으로 부동산주택시장 전체를 판단하는 것은 다소 무리일 수 있습니다. 서두에서 말씀 드렸듯이 한가지 분명한 점은 주택시장은 분양가상한제 제도 하나만으로 시장이 움직이지 않고 복합적인 요인으로 움직인다는 점입니다. 오히려 최근에는 국내외적으로 거시적인 요인에 의해서 주택시장이 움직일 가능성이 커 보입니다.

일반 주택 실수요자 입장에서는 분양가상한제 적용으로 인해 주변 시세대비 싼 주택을 분양 받을 수 있는 점에서는 유리하나 전매제한 기간이 연장되고 중장기적으로 주택 수급에 영향이 있을 수 있어 반드시 유리하다고 볼 수는 없습니다. 하나의 이슈에만 매몰 되어 판단하기 보다는 전반적인 주택시장의 긍적적 요인과 부정적 요인을 종합적으로 놓고 판단하는 자세가 필요할 것으로 보입니다.