KB부동산

<그림1>의 고점과 저점의 상하 변동폭이 점점 축소되고 있습니다. 과거처럼 부동산을 통해 획기적인 수익을 얻기가 어려워졌음을 의미합니다. 정부의 신도시개발 및 수도권 내 공공택지개발 등 부동산관련 정책효과가 꾸준히 진행되었고, 상당부분 시세분출로 지역별 지수의 평준화와 안정화가 진행되었기 때문입니다. 물론 저평가된 지역이나, 고평가된 지역도 여전히 존재합니다. 지역별 선별과정이 필요한 이유입니다.

그런데 매매시장의 고점과 고점을 연결하고, 저점과 저점을 연결하면 우측 방향으로 삼각뿔 모양의 추세를 형성합니다. 특별한 이슈가 발생되어 매매시장 삼각뿔 꼭지점을 상향 혹은 하향 돌파하는 새로운 트렌드가 나올지? 아니면 점점 삼각뿔 꼭지점이 연장되는 변동폭 축소 추세가 이어질지 관심입니다. 

각 대통령 임기별로 시장의 증감률을 살펴보면 상승-하락 사이클이 반복됩니다. 각 정부 전반기에 시장은 상승하다가 후반기에 하락하는 패턴입니다. 다만 상승기가 연장되어 전반기의 상승 기간이 길어지면 다음에 이어지는 후반기의 하락 기간이 다음 정부의 사이클에 영향을 줍니다. 

상승-하락 사이클이 점점 짧아지고 있습니다. 사이클이 단축되다 보니 각 정부 내에서 종전 단순했던 ‘상승-하락 패턴’이 ‘상승-하락-상승’ 혹은 ‘하락-상승-하락’의 복합패턴으로 변형되어 나타납니다. 결국 대통령 임기에 나타나는 종전의 패턴으로 사이클을 예측하기가 쉽지 않습니다. 부동산 시장을 전망하기가 더욱 어려워졌습니다. 

<그림1> 전세시장과 매매시장의 증감률을 다시 한 번 보시죠. A, B, C, D의 원형표시를 눈 여겨 봐주세요. 전세시장 증감률이 매매시장 증감률을 위에서 아래로 뚫고 내려오는 ‘데드크로스(Dead cross)’ 상황이 발생되면 큰 하락이 발생되었습니다. 전세시장의 선행성이 잘 나타나는 그림입니다. 반대로 아래에서 위로 뚫고 올라가는 ‘골든크로스(Golden cross)’ 상황에서는 큰 상승이 발생되었습니다. 그림에서 A, B, C 데드크로스가 발생된 후 매매가격의 큰 조정이 있었는데요. D의 데드크로스 이후 조정이 올지, 아니면 조정 없이 지속 상승할지 주목됩니다. 

시장의 패턴 만으로 향후 추세를 정확히 예측하는 것은 무리가 있습니다. 부동산 시장은 다양한 경제상황, 부동산 수급상황, 탄력적인 정책변수와 각종 개별 이벤트들이 상호 영향을 미치기 때문입니다. 또한 시장의 평균흐름이 개별부동산 시세와 차이가 날 수 있기 때문에 평균흐름을 개별시세에 100% 접목하기에는 리스크가 있습니다. 시장의 패턴을 맹신하면 안되는 이유입니다. 

그러나 패턴의 반복 역시 무시할 수 없는 정보입니다. 고객 여러분께서 주택가격 흐름을 이해하고, 선제적인 방향성을 예견하는데 참고가 되셨으면 좋겠습니다.

지금까지 ‘매매시장 고점과 저점의 변동폭 축소로 급등기간이 줄어든 것’을 확인했습니다. 

고객 여러분! 부자 되세요.

가족의 사랑이 넘치는 즐거운 내 집 마련을 위해 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)