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성수동 한강 조망권 가치 얼마길래 강남 아성 넘보나?

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4월 말 24억8000만원이던 아파트 공시가격이 6월 말 19억2000만원으로 수정됐다면?

두 달 새 4억1600만원이나 낮춰진 공시가격.

이 내용은 팩트일까요? 아닐까요?


정답은 팩트입니다.


서울 한강변의 고급 주상복합 아파트 갤러리아 포레 전용면적 171.09㎡의 공시가격이 4억1600만원 낮춰 공시됐습니다. 조정된 금액이 4억원이 넘어 웬만한 아파트 한 채 값과 맞먹는 수준입니다.


최근 서울 성동구 성수동에 위치한 갤러리아 포레의 공시가격이 정정되면서 부동산 시장이 시끌시끌했는데요. 국내 최고가 아파트로 꼽히는 이 아파트 230가구의 공시가격이 최근 통째로 하향 조정됐습니다. 한 아파트 단지 전체의 공시가격이 정정된 것은 2005년 부동산 가격공시제도 도입 이후 15년 만에 처음입니다.


언론 보도에 따르면 갤러리아 포레의 4월 30일 결정 공시가격은 가구당 평균 30억200만원(총 6904억5900만원)이었습니다. 지난달 28일 정정 공시가격은 가구당 평균 27억9700만원(총 6433만7600만원)으로 4월 결정 가격보다 6.8% 하락했습니다. 지난해 공시가격 28억9900만원(총 6668억원)보다도 3.5% 낮은 수치입니다.

한국감정원은 이번 갤러리아 포레 공시가격 조정에 대해 입주민의 이의신청을 거쳐 한꺼번에 수정됐다고 밝혔습니다. 아파트의 층별 조망·일조권·소음 등의 차이를 두지 않고 저층부터 고층까지 동일하게 공시가격을 산정했다가 층별 조망권 변화를 반영해 가격을 차등 적용했다는 것입니다. 인근에 초고층 주상복합 단지가 신축되면서 조망·일조권 등이 일부 가려져 이를 반영했다고 덧붙였습니다.


입주 9년 차인 갤러리아 포레는 한강과 서울숲 조망을 갖춰 도곡동 타워팰리스를 제치고 국내 최고가 아파트 자리를 꿰찬 단지입니다. 이런 고급 주상복합의 공시가격이 최대 4억원가량 낮게 조정된 이유는 뭘까요? 그 이유로 ‘한강 조망권’을 꼽을 수 있는데요. 한강 조망권의 가치를 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 알아봤습니다. 

한강 조망에 따라 몸값 차이 수억원 이상

한강변 아파트는 쾌적한 환경과 탁 트인 한강 조망을 갖춰 서울에서도 수요자들에게 인기를 끄는 단지들입니다. 대부분 수십억원을 호가하는 몸값을 자랑하며 높은 시세를 형성하고 있는데요.


앞서 언급한 성수동 갤러리아포레를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적입니다.


이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억원 이상 차이가 나는데요. 업계에서는 저층과 고층 가격 몸값이 10~15%정도 차이가 나는 것으로 알려져 있습니다. 아파트 분양가도 이와 비슷한 수준에서 책정되고 있습니다.


공시가격이 통째로 수정된 갤러리아 포레 역시 층과 향에 따라 가격이 다른데요. 이 단지는 101동, 102동 2개동으로 지어졌습니다. 6층 아래는 비주거시설이 들어서 있고 6층부터 11층까지는 서로 다른 3개 주택형이, 12층부터 같은 주택형이 배치돼 있는 구조입니다.


101동은 1호 라인(A1, 전용 170.98㎡), 2호 라인(C5, 전용 218.58㎡), 3호 라인(A5, 전용 168.37㎡)로 나뉘는데요. 1호 라인은 성수동 일대와 서울숲, 한강을 조망할 수 있는 동남향이고, 2호 라인은 서울숲과 한강을 정면으로 볼 수 있는 남향, 3호 라인은 한강과 서울숲 전망이 좋은 남서향 구조입니다.


102동은 1호라인(B1, 전용 195㎡), 2호라인(D1, 전용 241.93㎡), 3호 라인(C1, 전용 217.86㎡)로 구분할 수 있는데요. 1호 라인 역시 동남향의 조망이, 2호 라인은 남향, 3호 라인은 남서향의 조망이 펼쳐집니다.


그런데 갤러리아 포레 바로 앞에는 최고 49층 높이의 초고층 주상복합 ‘아크로 서울 포레스트’가 공사 중인데요. 이 단지가 30층 이상 올라가면서 갤러리아 포레 일부 세대에서 한강 조망이 방해 받게 됐습니다. 게다가 2021년 상반기 준공되면 새 아파트 수요까지 분산될 것으로 보여 공시가격 하향 조정에 영향을 미쳤다는 분석입니다.

전통적으로 선호하는 남향 조망인 101동 2호라인 전용 218.58㎡의 경우 12층은 28억8000만원, 43층은 30억3200만원으로 공시가격이 수정됐는데요. 최고층의 공시가격이 5.28% 더 높았습니다. 남서향인 101동 3호 라인 168.37㎡의 공시가격은 12층이 24억4800만원, 43층은 25억8400만원으로 최고층의 공시가격이 5.56% 높게 매겨졌습니다. 사실상 한국감정원이 공식적으로 인정한 조망권 가격 차로도 볼 수 있는데요.

성수동 트리마제, 이촌동 래미안 첼리투스 조망권 가치는?

갤러리아 포레처럼 한강과 서울숲 조망이 가능한 인근 트리마제 조망권 가치는 어떨까요?


트리마제는 101동~104동 4개동으로 지어졌는데요. 101동과 102동은 1호 라인(전용 69㎡), 2호 라인(전용 136㎡), 3호 라인(전용 140㎡), 4호 라인(전용 152㎡)으로 나뉩니다. 103동과 104동은 전용 84㎡ 주택형으로 구성되는데요. 1호 라인(84B), 2호 라인(84C), 3호 라인(84A), 4호 라인(84A)으로 구분할 수 있습니다.


전면에 곡선형 커튼월 거실을 배치한 136㎡가 남동향, 남서향으로 한강 파노라마 뷰가 펼쳐져 트리마제에서는 조망 특화 세대로 꼽히는데요. 44층과 10층의 공시가격이 각각 20억6400만원, 19억6800만원으로 공시돼 44층이 4.88%가량 높았습니다.


매매시세는 이보다 격차가 더 벌어지는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON) 매매시세를 살펴보면 하위 평균가와 상위 평균가가 29억5000만원~34억원에 형성돼 하위와 상위 금액 차이가 4억5000만원 에 달합니다.

2015년 입주한 용산구 이촌동 래미안 첼리투스도 한강 조망에 따라 공시가격과 실거래가 차이가 큰 편입니다. 전용 124㎡로 이뤄진 이 아파트는 101동 1호라인(124A)과 4호라인(124A1)이 남향으로 한강 조망이 좋은데요.


올해 공시가격은 저층부 16억4800만원부터 시작해 고층부인 44~56층은 20억6400만원까지 층별로 다양합니다. 꼭대기층과 저층의 가격차는 25.24% 11~16층과는 7.95%, 18~29층과는 4.45% 벌어졌습니다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 살펴보면 하위 평균가는 24억2500만원, 상위 평균가는 31억5000만원으로 7억2500만원의 가격 차이가 나는데요. 중개업소에 나온 매물도 한강이 잘 보이는 101·102동 고층 매물은 34억원까지 호가가 형성돼 있습니다. 반면 뒤쪽 103동에서는 27억~29억원대에도 고층매물이 나오고 있습니다. 한강이 잘 보이느냐에 따라 동일 주택형에서 5억~7억원의 가격 차가 벌어지는 셈입니다.

한강을 내려다 볼 수 있는 단지들은 분양가에 조망권 프리미엄이 반영돼 책정되는데요. 3.3㎡당 4750만원의 분양가가 책정돼 2017년 분양 당시 역대 최고 분양가라는 타이틀을 거머쥐었던 성수동 ‘아크로 서울 포레스트’의 분양가를 살펴볼까요?


같은 전용 159㎡ 주택형이어도 층에 따라 분양가가 상이했는데요. 전용 159A㎡는 28억6800만~30억4200만원(21~27층, 30~46층 1,2호 라인 기준), 전용 159B㎡는 27억3100만~28억4100만원(8,9,14,15,20층 1,2호 라인 기준) 수준입니다. 46층의 분양가는 8층보다 11.39% 비싸 3억원 이상 몸값이 높습니다.


이 단지는 등기 시까지 분양권 전매가 불가능해 분양권 거래가 이뤄지지 않고 있지만 한강변에 자리잡은 역세권 입지로 인근 갤러리아 포레와 트리마제의 시세를 감안하면 향후 조망권 프리미엄이 상당할 것으로 전망됩니다.

강북 한강변 단지 인기 끄는 이유는?

지금까지 사례로 언급한 3개 단지는 모두 강북에 위치한 한강 조망권 단지입니다. 과거에는 강남3구 지역을 중심으로 한강변 아파트가 인기였다면 한강을 남향으로 조망할 수 있는 강북 한강변 단지가 주목 받고 있는데요. 용산구, 성동구 등지에 들어서는 한강변 단지의 경우 교통이나 학군 등을 제외한 조망권 자체만 놓고 보면 강남권보다 그 가치를 높게 평가 받기 시작했습니다.


한강을 따라 공원이나 산 등 녹지공간이 풍부한 것도 장점입니다. 한강과 함께 남산이나 서울숲 등을 끼고 있어 풍수지리적으로도 ‘배산임수’의 명당 조건을 갖췄는데요. 재물운과 성공운을 북돋아주는 기운이 흐른다고 알려져 선호도가 높은 편입니다.


한강변 개발 기대감도 인기 요인으로 꼽힙니다. 용산·이촌·성수 권역에서 한강변 개발이 추진되고 있어 이들 지역에 위치한 단지들은 쾌적한 자연환경, 한강 조망과 더불어 개발호재까지 두루 갖췄다는 평입니다. 서울시가 2014년 ‘2030 서울플랜’과 함께 ‘한강변 관리기본계획’을 발표하면서 한강변 재건축 아파트 최상층 높이를 35층으로 제한하면서 초고층 아파트 희소성이 높아지고 있는데요.


희소성이 부각되면서 가격도 꾸준히 올라 강남권 집값을 바짝 쫓아가고 있습니다. 실제로 KB부동산 리브온(Liiv ON) 자료에 따르면 7월 기준 용산구와 성동구 아파트의 3.3㎡당 매매 평균가는 각각 3617만원, 2934만원으로 조사됐는데요. 이는 서울 대표 부촌인 강남3구(강남·서초·송파) 다음으로 가장 높은 수치입니다.


일명 ‘부(富)를 부르는 뷰(view)’로 통하는 한강 조망을 등에 업은 강북 한강변 아파트. 강남 아파트값을 넘보는 신흥 부촌으로 떠오른 이유도 이 때문이 아닐까요?


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