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직장인 P씨(56세)는 다니던 대기업을 퇴직하고 퇴직금과 모아둔 여유자금을 포함하여 현금 6억 원을 가지고 있다. 6억 원이 전 재산이라 창업하기엔 겁이 나고 매달 안정적으로 월세가 나오는 상가투자를 고려하고 있다. 하지만 상가는 상권이 변하면 원하는 수익률이 나오지 않을 수 있고 공실로 장기간 방치되어 애물단지로 전락할 수도 있다. 상가의 투자 전략 및 주의 사항을 살펴보기로 한다. 

서울 강남역이나 명동, 홍대 등의 유명상권에 가면 전용면적 33제곱미터(10평) 남짓한 공간에 월세가 400만원 넘는 곳이 있다. 이 돈이면 다른 공적 연금(국민연금)이 없어도 평생 먹고 살 수 있는 돈이다. 이처럼 일하지 않아도 매월 월급이 나오는 상가는 모든 직장인의 로망이다. 하지만 상가는 잘 알고 투자해야 하는 ‘high risk high return’ 상품이므로 상가의 종류와 특징을 잘 파악해야 한다.

상가의 종류에는 단지 내 상가, 근린상가, 테마상가, 오피스 상가, 주상복합 상가 등이 있다. 단지 내 상가는 아파트 단지 세대를 위한 편의시설로 짓는 상가이다. 기본적으로 배후세대를 대상으로 한 상권이 형성되어, 공실 걱정은 없지만 매각차익은 낮은 편이다.

근린상가는 도로변을 따라 발달되어 있는 5~7층 내외의 상가건물로서 역세권에 가까울수록 가격이 비싸다. 상가 중에서 매각 차익이 가장 기대되는 상품이다. 업종으로는 병원, 호프, 커피숍, 미용실, 당구장, 노래방, 의류점, 식당 등이 들어선다.

테마상가는 쇼핑몰이라고도 하는데 주로 지하철 역세권에 15층 내외, 대형으로 공급되는 상가이다. 대표적인 예가 동대문의 두타, 밀리오레, 굿모닝시티 등이다. 테마상가는 보통 전용 5㎡(1.5평)내외로 잘개 쪼개 등기 분양하는 상품으로 소유주가 많다보니 상가운영주체의 일사불란한 통제가 없다면 성공하기가 쉽지 않다. 요즘에는 테마상가를 분양하는 경우를 찾아보기기 힘들 정도로 인기가 시들해졌다.

오피스상가는 주로 오피스건물의 1~3층이나 지하1층, 또는 가장 최상층에 형성된다. 상권이 좋은 오피스 상가의 경우에는 5층까지 상가가 들어서는 경우가 있다. 최근에 뜨고 있는 상권 중의 하나인 서울 마곡지구에 오피스 상가가 많이 들어서고 있다. 주상복합상가는 저층(1~2층)에 상가, 위층에 아파트가 있는 주상복합아파트의 부속상가를 말한다.

어떤 상가가 좋을까? 같은 돈이라면 1층 상가가 좋다. 1층은 걸어가다가 상가에 진입할 수 있어 공실 걱정이 적은 편이다. 반면 분양가가 높아 임대수익률은 낮다. 2층 이상의 고층 상가는 분양가가 낮지만 1층에 비해 공실 가능성이 높은 편이다. 하지만 임대수익률이 1층에 비해 높은 편이고 최근에는 1층보다도 높은 임대수익을 원하는 투자자가 선호하는 경우도 많다. (*실제로 2년 전에 은행을 명예퇴직을 한 지인은 퇴직금으로 노후 준비용 상가를 많이 알아보았는데 결국엔 임대수익률이 높은 4층 상가를 매입한 사례가 있다.)

상가는 층마다 들어갈 수 있는 업종이 어느 정도 정해져 있기 때문에 거기에 맞춰 투자하면 된다. 가령 병원은 1층과 2층에 들어가는 경우는 거의 없다. 면적이 넓어야 하고 임대료가 저렴해야하기 때문에 보통 3~5층에 많이 들어선다. 1층에 들어서는 업종은 작은 면적으로도 영업이 가능하고 유동인구를 흡수할 수 있어야 한다. 빵집, 핸드폰 대리점, 부동산 사무소, 아이스크림, 안경점, 커피숍, 미용실 등이다. 1층의 가게 면적이 작을 경우에는 1층과 2층에 함께 들어서는 경우가 많아지고 있다. 대표적인 것이 패스트푸드, 은행, 커피숍 등이다. 1층에 작은 공간이라도 얻어 유동인구를 흡수해서 2층의 넓은 공간을 활용하는 식이다.

서울을 비롯한 수도권에서 위치 좋은 1층 상가를 분양받으려면 전용 33제곱미터(10평) 기준 평당 8000만원 이상은 예상해야 한다. 금액으로는 8억 이상이다. 상가 투자의 적정수익률은 1층은 4.5%, 2층 이상은 5% 이다. 8억원 1층 상가라면 보증금을 5000만원을 받을 경우 월세는 281만원(=(8억-5000만원)*4.5%/12개월)이상을 받아야 한다.

상가를 투자할 경우에는 배후세대와 유동인구가 많은 곳이 좋다. 씀씀이가 큰 직장인이 많은 업무밀집지역이 임대료가 높게 형성된다. 상가는 개별성이 강해서 도면을 반드시 보고 결정해야 한다. 코너 상가가 가장 좋고, 코너와 함께 임대될 가능성이 높은 코너 옆 상가도 좋다. 그리고 출입구 옆 상가도 사람들이 출입이 많아 접근성과 노출도가 좋아 좋다. 대단위 아파트로 둘러싸인 상가(일명 항아리 상권이라고 함)도 다른 곳으로 상권 유효수요가 빠져 나가지 않아 좋은 편이다. 이러한 곳은 병원, 학원, 식당 등 생활 밀착형 상가가 잘되는 편이다.

상가 투자 시 주의할 점은 다른 대체 상권의 존재 가능성을 모니터링해서 보수적으로 접근해야 한다. 가령 당구장이 잘되고 있는데 근거리에 아주 대형으로 큰 당구장이 생기고 젊은층이 좋아하는 원두커피도 무상으로 제공한다면 그 당구장의 영업력은 현저히 떨어지게 된다. 따라서 그 당구장이 계약해지를 하더라도 다른 대체 업종이 쉽게 들어올 수 있는 상권에 투자해야 한다.

높은 분양가는 피해야 한다. 아무리 입지가 좋아도 높은 분양가로는 세입자가 아무리 노력해도 지불할 수 있는 임대료는 한계가 있기 때문이다.

옛날 판교신도시의 판교역 역세권에서 분양한 상가는 전용면적 기준으로 평당 1.2억원이 넘을 정도로 가격이 높았다. 분양가가 높으면 임대료도 높게 받으려고 하지만 세입자는 그 임대료로 들어오려고 하지 않아 상권 형성이 더디게 마련이다. 세종신도시 상가도 비슷한 경우이다. 분양가가 높아 여전히 공실이 많고 건물이 준공된 지 2~3년이 지났지만 여전히 상권형성이 잘 안 되고 있는 것이다. 상가는 어느 정도 유효수요가 있어야 상권이 형성된다. 그 상권을 이용하는 아파트나 주택가의 배후세대가 기본적으로 있어야 안정적이다.

그러면서 유동인구와 외부에서 찾아오는 손님이 있으면 가장 좋다. 또한 상가는 상권이 활성화되기까지는 아파트가 입주한 후 1~2년이 지나야하므로 초기에 공실 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근해야 한다. 한편 최근 상가임대차보호법 개정으로 모든 세입자는 10년간 영업권을 보장받을 수 있고, 환산보증금 일정금액 이하(세입자 중 95% 해당)의 세입자에게 연간 5% 이하로만 임대료를 인상할 수 있음을 감안해야 한다. 또한 최저임금인상, 워라밸을 중시하는 시대변화로 상가 임대시장이 악화되고 있는 점도 고려해서 상가투자에 나서야 한다.