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“강서구, 양천구 일대 주택 1000채 소유 갭투기자를 꼭 처벌해주세요!”

6월 13일 청와대 국민청원에 글 하나가 올라왔는데요. 강서구와 양천구 일대에서 ‘갭투자’로 빌라 1000여 채를 사들인 집주인이 전세보증금을 반환하지 않고 잠적하면서 피해를 입은 세입자가 올린 글입니다.

최근 ‘갭투자’ 후폭풍이 거셉니다. 서울 주택가격이 오르면서 집값의 10~20%에 해당하는 돈만 가지고 전세를 끼고 빌라를 여러 채 매입하는 갭투자가 횡행했는데요. 집값이 떨어지고 대출이 막히자 갭투자자들이 줄줄이 파산하면서 세입자들이 보증금을 떼이는 상황이 벌어지기 시작했습니다.

세입자 대부분은 신혼부부나 사회초년생으로 전 재산에 해당하는 전세보증금을 돌려받지 못하게 돼 피해가 큰 상황입니다. 묻지마 갭투자의 피해를 세입자가 고스란히 떠앉게 된 셈인데요.

세입자의 소중한 전세보증금, 현명하게 지킬 수 있는 방법은 없을까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)과 함께 알아 보겠습니다.

피해를 입은 세입자의 경우 묵시적 갱신을 이용해 계속 거주하거나 경매를 진행해 전세보증금을 회수하는 방법이 있습니다. 하지만 보증금 반환 청구 소송과 경매가 언제 진행될지 알 수 없는데다 경매에 부친다해도 빌라의 경우 감정가가 낮게 나오는 경우가 많아 보증금 일부는 손해를 볼 수 있습니다. 경매에서 낙찰이 되더라도 전세계약을 맺은 순서대로 배당이 이뤄지기 때문에 나중에 계약한 세입자는 보증금을 날릴 가능성도 높습니다.

이 때문에 빌라나 원룸, 다가구주택에 전세를 얻는다면 주의가 필요합니다. 아파트와 달리 부동산 시장이 침체되면 매매가가 급락하는 등 가격 변동폭이 크기 때문인데요. 집값이 하락하면 자칫 전세보증금이나 집주인의 대출금보다 떨어지는 ‘깡통전세’가 될 우려가 있습니다.

우선 매매가 대비 전세보증금이 지나치게 높은 물건은 피하는 게 좋습니다. 전셋값이 매매시세의 70~80%가 넘으면 계약하지 않거나 반전세로 하는 방법을 생각해 봐야 합니다.

또 계약 전에 선순위 근저당으로 설정된 금액을 살펴보고 집주인의 대출금이 높은 집은 피해야 합니다. 건축법상 단독주택으로 집주인이 1명인 다가구주택의 경우 거액의 대출이 껴 있다면 여러 가구가 세들어 사는만큼 집이 경매에 넘어가도 선순위 세입자에 밀려 전세보증금을 받지 못할 가능성이 큽니다. 어쩔 수 없이 대출이 낀 집을 구해야 한다면 아파트는 근저당채권액과 전세금을 포함한 금액이 집값의 70%, 다가구나 연립은 60% 이하가 안전한 수준입니다.

전체 세입자의 보증금 규모도 체크해 봐야 합니다. 세입자의 전체 보증금이 주택 매매가격과 비슷하거나 낮으면 위험할 수 있습니다.

전세금 반환보증 보험에 가입하는 것도 깡통전세 피해를 막기 위한 방법 중 하나입니다. 전세금 반환보증 보험은 임차인이 집주인으로부터 계약기간 만료 이후에도 전세보증금을 반환받지 못하는 경우 주택도시보증공사(HUG)에서 대신 지급하는 상품입니다. 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대주택, 주거용 오피스텔 등에 1년 이상 전세를 얻을 때 이용할 수 있습니다.

임대차 계약기간이 절반 이상 지난 경우 가입이 불가능했는데 7월 말부터 모든 전세 세입자는 계약기간이 끝나기 6개월 전까지 HUG에서 가입할 수 있게 됐습니다. 또 과거에는 이 상품에 가입하려면 집주인의 동의가 필요했지만 지난해 2월부터 동의 절차가 폐지돼 집주인의 동의가 없어도 가입할 수 있습니다.

전세보증보험은 서울보증보험(SGI)을 통해 가입할 수 있습니다. HUG 상품은 전세금이 수도권에서 7억 원 이하, 수도권 외 지역에선 5억원 이하여야 하는데 SGI의 경우 아파트는 금액 제한을 두지 않고 있습니다. 일반 주택은 10억원 한도 내에서 보증금 제한 없이 가입할 수 있습니다.