[현장자문단 생생 인터뷰] 수도권 '핫플레이스' 과천은 지금?
사회에 이제 막 발을 내딛는 젊은이들이 ‘나는 모아놓은 돈도 없는데 부동산에 관심 가져봤자 소용없겠지’라며 부동산을 다른 세상 이야기로 여기는 경우가 많습니다. 또 ‘부동산은 투기의 온상’이라는 선입견을 가지기도 합니다.
이는 최소한 집을 2~3채 이상 또는 수십 채씩 보유한 이들에게 해당하는 얘기지 무주택 샐러리맨이 할 생각은 아닌 것 같습니다. 부동산 뉴스도 탐독하고 분양공고도 보면서 공부하는 자세가 필요합니다. 비슷한 조건의 동료는 집을 장만하는데 전월세를 전전하고 있다면 어떤 노력이 부족했는지 한번쯤 되돌아봐야 하지 않을까요?
경기도 과천에서 KB금융지주 경영연구소의 부동산 현장자문단으로 활동하고 있는 성심공인 김덕균 대표가 부동산에 무관심한 젊은 층에게 전하는 나지막한 조언입니다. 업계에서 일하면서 부동산에 관심을 갖고 공부해야 기회도 잡을 수 있다는 것을 몸소 봐왔기 때문인데요.
사실 김 대표는 오랫동안 자산가의 자산관리를 도맡아 왔습니다. 은행원 출신인 김 대표는 은행 재직 당시 은행 자산관리와 운영을 담당하다가 WM본부에서 VIP고객의 자산관리 업무를 담당하기도 했습니다. 퇴직 후에도 자산관리업을 이어갔는데요. 주로 30억~50억대 자산가가 보유한 부동산, 채권, 장외주식 등을 관리하는 역할을 했습니다. 주식과 금융자산, 부동산을 아우르는 안목을 갖춘 김 대표의 이력은 중개업을 하는데 든든한 밑거름이 되고 있습니다.
김 대표가 20년 넘게 거주한 과천지역은 요즘 부동산 시장에서 핫(Hot)한 지역으로 꼽힙니다. 서울 강남이 가까워 ‘준강남권’으로 통하는 인기 지역인데다 과천지식정보타운 분양을 비롯해 과천주공 재건축 일반분양 등 최근 신규 공급이 잇따르고 있어서입니다.
KB부동산 리브온(Liiv ON)은 강남 못지 않은 관심을 끌고 있는 과천을 방문해 지역전문가인 김덕균 대표로부터 과천지역 동향을 들었습니다.
최근 강남 재건축 급매물이 소진되는 등 재건축 단지를 중심으로 강남 아파트값이 꿈틀거리기 시작했습니다. 과천 부동산 시장에도 영향이 있나요?
“강남이 움직이면 한두 달 뒤에 과천 집값도 움직이곤 했습니다. 9.13 대책 이후 올 초까지만 해도 과천 부동산 시장은 숨을 죽이고 있었습니다. 강남 재건축을 중심으로 움직임이 보이면서 과천 역시 한두 달 전부터 거래량이 늘고 가격이 회복세를 보이고 있습니다.”
회복세를 보이고 있다는 건 시세가 상승했다는 얘기인가요?
“아파트 매매시세는 평균 5000만원가량 상승했습니다. 래미안슈르 전용면적 84㎡의 경우 두 달 전인 4월에만 해도 10억 초반대에 매물이 나왔습니다. 최근 들어 10억 초반대 물건은 거의 소진되고 최저가가 10억 중후반대에 형성되고 있습니다. 로열층 매물은 11억5000만원 이상에 나오고 있습니다.”
재건축 단지 동향은 어떠한가요?
“재건축 단지를 찾는 문의 횟수도 늘었습니다. 과천에는 총 12개 단지의 아파트가 있습니다. 1기 재건축 단지인 래미안 에코팰리스(과천주공1단지)와 래미안슈르(과천주공3단지)는 2007년~2008년 입주를 마쳤습니다. 2기 재건축은 내년 또는 내후년 입주를 앞둔 5개 단지(과천주공1,2,6,7,12단지)입니다. 나머지 5개 단지(과천주공4,5,8,9,10단지)가 3기 재건축으로 분류됩니다. 이중 4단지가 내년 이주할 예정으로 3기 재건축 단지 중에서 사업속도가 가장 빠른 편입니다. 재건축 단지 시세는 사업 단계나 대지지분, 입주 주택형 등에 따라 가격대가 다른데요. 사업속도가 빠른 4단지의 경우 10억~12억대, 대지지분이 큰 10단지는 12억~15억원대에 시세가 형성돼 있습니다.”
지난 5월 ‘과천자이’ 분양이 마무리됐습니다. 이러한 가운데 과천의 첫 공공택지지구인 과천지식정보타운 일명 ‘지정타’에서 ‘과천제이드자이’, ‘푸르지오벨라르테’가 분양할 예정이었지만 분양가 책정을 놓고 진통을 앓으면서 공급 일정이 연기됐습니다.
“‘과천자이’는 성공적으로 분양을 마쳤습니다. 3.3㎡당 평균 3250만원의 분양가가 책정돼 전용 59㎡ 기준으로 8억~9억원대 입니다. 과천지식정보타운 S9블록에서 분양하는 ‘과천제이드자이’는 3.3㎡당 2300만~2400만원 선으로 예상되면서 고분양가라는 지적이 이어졌습니다. 이에 김현미 국토부장관이 적정 분양가에 대한 충분한 검토를 약속한 터라 과천지식정보타운의 분양가는 당초 예상보다 좀 더 내려갈 것으로 보입니다. 기존 아파트 가격 대비 60% 이내에 분양가가 책정될 것으로 보여 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.”
과천에서 신규 아파트 분양이 잇따르고 있는데요.
“과천은 인구가 5만5000명에 불과해 당해지역 1순위 통장 보유자가 적은 편인데요. 1순위 조건을 갖췄다면 청약에 도전해 볼만 합니다. 앞으로 과천에서 나올 물량은 과천지식정보타운 8000여 가구와 3기 재건축 일반분양 물량이 있습니다. 이 외에 우정병원 부지에 174가구가, 3기 신도시 부지에도 7000여 가구가 들어설 예정입니다.”
과천지식정보타운이냐, 과천 재건축 일반분양을 노릴 것이냐를 놓고 수요자의 고민이 깊어지고 있습니다. 청약 전략 어떻게 짜야 할까요?
“청약에 앞서 입지별 장단점을 파악하는 게 우선입니다. 과천지식정보타운은 공공택지지구로 분양가 상한제의 적용을 받기 때문에 저렴한 분양가가 장점입니다. 과천자이 평균 분양가가 3.3㎡당 3250만원인데 과천지식정보타운의 경우 전용 59㎡기준 3.3㎡당 2300만원의 분양가도 비싸다고 해서 분양가 심의에 난항을 겪고 있습니다. S9블록 과천제이드자이 분양가가 1300만원 이상 저렴하게 나올 것으로 보여 시세차익이 기대됩니다. 과천지식정보타운은 입지적으로 따져보면 인덕원에 가깝습니다. 또 공공분양, 영구임대아파트 등이 포함돼 있어 분양가는 저렴하지만 입지나 교육여건 등을 감안하면 장기적으로 봤을 때 가격 상승폭이 재건축 단지 수준에는 미치지 못할 수도 있습니다. 반면 재건축 일반분양은 분양가는 비싸지만 이미 생활환경이 잘 갖춰진 곳이라는 점이 강점입니다. 각각의 장단점이 다른 만큼 각자의 자금 여력과 거주여건 중요도에 따라 선택하는 것이지 정답은 없습니다.”
공공택지인 ‘지정타’ 청약 시 주의할 점이 많을 것 같습니다.
“공공택지 청약은 주변 시세와 분양가 차이에 따라 전매금지기간, 의무거주기간 등이 다릅니다. 또 청약 가능한 청약예금의 종류를 세밀하게 따져본 뒤 청약에 나서야 하는데요. 현재는 주택청약종합저축으로 일원화됐지만 과거에는 그 종류가 청약저축, 청약부금, 청약예금 3가지로 나뉘었습니다. 청약예금을 가지고 있다면 공공분양을 신청할 수 없고 청약저축은 민간분양을 신청할 수 없습니다. 특히 공공분양에서 59㎡이하 주택형은 소득과 자산 조건이 더 까다롭게 적용됩니다. 청약 자격을 꼼꼼하게 살펴보고 공공분양에 넣을 것인지 민간분양을 신청할 것인지 준비해야 합니다.”
앞으로 과천 부동산 시장을 어떻게 전망하나요?
“과천 부동산 시장 전망은 밝습니다. GTX-C노선이 개통되면 강남까지 2정거장 7분대에 도착할 수 있습니다. 과천 이수간 지하터널 완공, 송파까지 민자도로 연결, 과천 우면산간 도로 지하화 등 지금보다 훨씬 좋은 교통여건을 갖추게 됩니다. 4월부터 거래도 늘고 가격도 조금씩 올라 지난 가을이후 6개월간의 조정기를 마치고 회복되는 모습입니다. 내년 봄부터 2기 재건축 단지의 입주가 시작되면 일시적으로 전셋값 하락이나 매매가격에 영향을 미칠 순 있습니다. 장기적으로 보면 과천은 3기신도시 조성에 따른 각종 개발계획이 완료되는 시점에 다시 한번 상승 곡선을 그려낼 것으로 기대합니다.”
