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KB부동산 리브온

수익형 부동산 투자는 채권 투자와 같다?!

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과거 대기업에서 보유부동산을 매각하는 것은 큰 일로 여겨졌었습니다. 남다른 정보력을 지닌 대기업에서 자산을 매각하는 것은 향후 시장의 하락을 예견한다고 생각했었기 때문입니다. 그러던 대중의 생각이 IMF와 금융위기를 거치면서 많이 달라졌습니다. 서울 주요 업무지역에 있는 대기업 사옥과 우리가 자주 접하는 대형마트나 멀티플렉스 등이 유동화 과정을 거치면서 일반투자자의 투자상품으로 접할 수 있었기 때문입니다. 이제는 더 이상 대기업의 정보력이 펀드나 리츠에 투자하고 있는 기관투자자 대비 월등하다고 생각하지 않습니다.

부동산 중에서 정기적으로 임대료가 흘러나오는 자산을 수익형 부동산이라고 부릅니다. 이런 수익형 부동산의 거래가격이 정해지는 매커니즘은 의외로 간단합니다. 예를 들어 연간 임대수익(임대수입에서 지출을 제외한)이 1억원이라고 하고, 투자자가 이 부동산에 투자하면서 기대하는 수익률이 10%라고 한다면 해당자산의 매수호가는 10억원(보증금별도)이 됩니다. 같은 조건에서 기대하는 수익률이 5%로 조정된다면 호가는 20억원이 되어야 합니다. 20억원을 투자하였을 때 연간 5%의 수익률을 충족하는 수익이 1억원이기 때문입니다. 이러한 간단한 산식으로 책정된 숫자는 거래가격의 기준이 됩니다. 상황에 따라서 가격이 올라갈 수도 또 내려갈 수도 있지만 충분히 거래가격의 기준으로 삼을 만 합니다.


다만, 시장에서 기대하는 수익률을 투자자가 마음대로 정할 수는 없기에 해당자산에 투자해서 기대하는 수익률을 정확하게 확인할 수 있다면, 또 여러 루트를 통해 기대할 수 있는 수익만 정확하게 파악할 수 있다면 그만큼 정교한 거래가격의 기준을 특정할 수 있습니다. 전문투자자들이 큰 거래규모의 부동산 자산을 매입하거나 매각할 때도 위의 방식으로 거래가격의 기준을 특정하고 협상에 임합니다.

수익형 부동산을 거래할 때 가격이 정해지는 메커니즘을 이해하고 나면 채권과 부동산의 특성이 매우 유사하다는 것을 꼭 기억해야 합니다. 채권은 금전차입을 목적으로 자금을 필요로 하는 대상이 발행하는 이행약정입니다. 차입기간 동안 이자와 원금반환가능성 등의 신용을 기반으로 이자율이 정해지는 것은 당연합니다. 국가나 우량 법인에서 발행하는 채권은 약정금리가 낮을 것이고 상대적으로 신용이 떨어지는 주체가 채권을 발행한다면 상대적으로 금리가 높아져야 합니다.

수익형 부동산을 채권과 같이 본다는 의미는 무엇일까요?

수익형 부동산의 현금흐름의 근원은 임대료를 지불하는 주체 즉 임차인(End-user)에 있습니다. 해당 부동산의 신용은 임차인이 결정한다고 봐도 큰 무리는 아닙니다. 금융기관을 통해 간접적으로 투자하는 부동산 펀드나 리츠상품은 거래규모가 상대적으로 큰 편입니다. 따라서 임차인의 신용이 양호한 측면이 있고 임대차계약조건도 비교적 정교합니다. 개인이 투자하는 부동산은 이에 비해 임차인의 신용이나 계약조건이 취약한데도 수익률은 더 낮은 경우가 많습니다. 채권으로 보면 회사채 금리가 국공채 금리보다 낮은 것과 같은 이치입니다.


이러한 수익률 역전현상이 부동산 투자에서 일어나는 이유는 향후 매도 시 차익을 기대하기 때문인데 수익형 부동산의 기준가격이 만들어지는 원리를 정확하게 이해했다면 사실 이런 수익률의 역전현상은 바람직하지 않다는 것을 알 수 있습니다. 현재 개인이 직접 투자하는 수익형부동산 투자시장은 일정부분 과열양상을 보이고 있다고 판단합니다.

적정 수익률에 대한 판단실수로 낭패를 보지 않으려면 투자대상 물건에 있는 임차인의 특성을 정확히 이해해야 합니다. 예를 들어 오피스텔에 투자한다면, 잠깐 머물다 다른 곳으로 이동할 수 있고 임대료 인상에 민감한 임차인의 특성을, 편의점이 들어있는 상가를 투자예정이라면 편의점 점주가 감당해야 하는 수익구조와 지출의 범위를 따져봐야 합니다. 임차인 바로 알기는 투자대상의 적정임대료를 알 수 있어 실제 수익률을 계산할 수 있고 임대료 상승의 한계를 알 수 있으며 나아가서는 향후 매도 시 시세차익도 예측 할 수 있습니다.


지금 부동산에 꼭 투자해야 한다는 강박을 가질 필요는 없습니다. 임차인으로부터 흘러나오는 임대료의 수준이 적정한지, 수익률은 여타 투자대상 대비 매력이 있는지 비교해 내가 가진 기준에 부합할 때 투자하는 것이 맞습니다.


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KB부동산 리브온

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