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KB부동산 리브온

인기 많던 1·2기신도시 집값 운명은?

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3기 신도시 후속 대책으로 경기 서북부 교통대책 개선안이 나왔습니다. 인천 2호선 지하철과 복선전철 등을 일산신도시와 연결하겠다는 구상안입니다. 하지만 실제 교통망을 확충하는데 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다. 그런 가운데 기존 1·2기 신도시 아파트 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 전망하기 어려운 상황입니다. 3기 신도시 1~2차 발표 후 신도시별 집값 변화를 점검하겠습니다.
복합적인 영향으로 1·2기 신도시 4개월 연속 하락세…

국민은행 부동산 플랫폼 KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 1·2기 신도시 아파트값은 3기 신도시 2차(12월 19일) 발표 후 4개월 연속 하락했습니다. 9.13 대책 발표에 따른 다주택자 규제와 3기 신도시 발표, 강남권 입주물량 증가 등의 복합적인 영향이 겹쳤기 때문입니다.

3기 신도시를 비롯해 중소형 택지지구 공급까지 고려하면 장기적으로 공급물량 증가에 따른 집값 하락을 우려하는 목소리가 커지고 있습니다. 특히 지난해 9.13대책 직전까지 급등했던 지역의 아파트값 하락폭이 컸는데요. 지난 해 12월 24일 대비 위례(-2.27%), 광교(-1.47%), 분당(1.03%) 아파트값은 1% 이상 떨어졌습니다. 

지난해 3.3㎡당 1703만원 고점 찍고 내리막길…. 여전히 문턱은 높아

1·2기 신도시 3.3㎡당 아파트값은 지난해 연말 1703만원 고점을 찍은 후 내리막길 입니다. 5개월 연속 3.3㎡당 1700만원 대를 유지했지만 3월부터 꺾였습니다. 2차 신도시 지정 후 1692만원까지 떨어졌습니다.


분당선과 신분당선이 지나가는 경기 남부권 판교와 위례 광교 지역의 집값이 하락했지만 여전히 문턱은 높습니다. 판교는 3403만원으로 2기 신도시에서 가장 높고, 그 뒤로는 위례가 3014만원입니다. 광교(2313만원)와 분당(2303만원)은 2천만원 초반, 평촌(1756만원)과 동탄(1443만원)은 1천만원 중반대 시세를 형성 중입니다. 3.3㎡당 1천만원 초반 지역은 일산(1256만원), 중동(1228만원), 산본(1169만원), 김포한강(1106만원), 양주(1012만원) 5곳이며, 파주 운정이 1천만원을 넘지 못한 971만원입니다.

강남 대체 ‘위례’…. 너무 올랐나? 로또 분양으로 집값 하락 전환

제 2의 판교로 불리는 위례는 서울 송파, 성남, 하남 3개 행정구역이 합쳐진 신도시입니다. 서울 동남권에 위치한 신도시 중에서 규모가 크고 강남 대체 신도시로 개발돼 분양 시 청약 경쟁률이 높았던 곳이죠. 인기를 반영하듯 입주 후 프리미엄은 분양가 대비 약 1.5배 가량 올랐죠.


올해 들어 위례에서 아파트값이 떨어진 상위 단지는 성남시 창공동 위례더힐55 아파트 공급면적 114㎡가 작년 말 매매일반평균값이 9억4500만원이었으나 현재 8억7750만원으로 7.1% 떨어졌고, 하남시 학암동 엠코타운플로리체 공급면적 124㎡는 11억7500만원에서 6000만원 떨어진 11억1500만원입니다.


지난해 연말 송파구 헬리오시티(9천가구) 입주와 강동구, 하남 미사 등 일대 대규모 아파트 입주가 진행되고, 8호선 위례역 연장이 첫 삽도 뜨지 못한 상황에서 위례신도시를 관통하는 트램 사업도 늦어지는 원인이 복합적으로 작용했습니다. 여기에 북위례에서 주변 시세보다 낮게 책정된 신규 분양도 맞물렸습니다. 올해 위례에서 분양된 아파트의 기준층 기준 평균 분양가는 3.3㎡당 1922만원으로 위례 아파트 3.3㎡당 매매가는 3천만원과 비교하면 1100만원 낮습니다.


위례신도시는 신규 분양시장으로 수요자들의 관심이 집중되면서 기존 아파트 매매 거래량이 감소할 것으로 보입니다. 하반기까지 송파구 장지동 호반써밋송파1·2차, 하남시 학암동 중흥S클래스, 우미린2차 등의 4개 사업장, 2306가구가 분양 예정되어 있습니다. 3기 신도시 하남 교산지구 영향을 피해가기 어려워 보입니다. 하남 교산지구는 649㎡ 면적에 3만2천호가 공급되는 곳으로 서서역까지 20분 거리에 위치합니다.

‘판교’ 아래 ‘광교’신도시 ‘거품’ 빠질까?

지난해 연말 조정대상지역으로 뒤늦게 추가된 광교신도시는 반사이익을 받아 단기 급등했던 곳이죠. 광교까지 이어지는 신분당선 연장으로 강남까지 1시간 이내 출퇴근이 가능해지면서 집값이 많이 올랐습니다. 특히 호수공원 주변으로 조망권 프리미엄까지 형성되며 신분당선 라인으로 투자 수요가 몰렸습니다.


올해부터 조정대상지역으로 지정돼 주택담보대출 제한, 다주택자 양도세 중과 등의 규제를 받게 됐습니다. 이에 따라 광교는 수원시 원천동 광교호반베르디움 공급면적 80㎡가 5억8000만원에서 8.6% 떨어진 5억3000만원이며, 이의동 자연앤힐스테이트 공급면적 110㎡는 10억원에서 9억6천만원까지 떨어졌습니다.


광교는 위례신도시와 달리 추가로 나올 신규 분양 계획 사업장이 없고 3기 신도시 지정지역과도 거리가 떨어져 있지만 지난해 집값이 단기 급등한 피로감이 쌓였습니다. 인접한 용인에서 올해 1만3천가구 신규 아파트 입주가 이어져 공급물량 부담까지 커졌습니다.

경기 서북부 파주운정, 일산, 김포한강 낙폭은 크지 않지만…

경기 서북부 지역의 1·2기 신도시 아파트값은 위례, 광교 지역보다 하락폭은 낮았습니다. 지난해 12월 24일 대비 현재 파주운정(-0.31), 일산(-0.22%), 김포한강(-0.20%) 순으로 떨어졌습니다. 파주 운정은 와동동 가람마을8단지동문굿모닝힐 공급면적 116㎡ 2억8천만원에서 2천만원 떨어진 2억6천만원 입니다. 일산은 마두동 백마(쌍용) 공급면적 89㎡가 3억7천만원 대비 4.7% 떨어진 3억5250만원 입니다. 김포한강은 장기동 고창마을이니스더원 137㎡가 3억5500만원 대비 4.2% 떨어진 3억4000만원 입니다.


3기 신도시 지정으로 주민들의 반대 목소리가 높은 곳은 고양 창릉지구가 지정된 고양입니다. 고양 창릉지구는 813만㎡ 규모에 3만8천호 건설됩니다. 고양은 일산신도시를 비롯해 주변으로 파주 운정, 김포한강, 인천 검단 2기 신도시가 지정돼 있고, 현재까지 공사 중 입니다. 인천 검단신도시는 2021년 첫 입주를 시작하게 되는데요.


경기 고양 일산, 파주 운정, 김포 한강 신도시 지역은 집값이 상대적으로 낮아 서울 도심, 여의도 출퇴근 실수요자들이 선호하는 지역인데요. 이중 1기 신도시 일산은 일산은 입주 연차 20년이 넘어 노후된 아파트의 불편함으로 인근지역으로 주택 수요 이탈이 나타나면서 집값 하락 압박을 받고 있는 곳입니다. 고양 창릉지구는 2기신도시보다 서울과 인접해 김포, 파주, 일산 신도시 수요를 흡수할 가능성도 높습니다.


3기 신도시 지정으로 1·2기 신도시의 집값은 서울과의 교통접근성에 따라 선호 지역이 갈리면서 집값 변화가 차등화될 것으로 보입니다. 경기 서북부지역은 2기 신도시가 동시다발적으로 진행되면서 공급 여파 충격을 받겠지만 장기적으로 교통, 도시 인프라를 갖춰 서울 강서권, 여의도, 도심권 출퇴근 수요를 흡수할 것으로 보입니다.


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KB부동산 리브온

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