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속도 내는 '한남뉴타운' 부촌 지도 바꾸나?

조회수 2019. 5. 23. 10:15 수정
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한남뉴타운의 최대어로 꼽히는 ‘한남3구역’이 사업시행인가를 승인 받으면서 사업이 본격화됐습니다. 뉴타운 지정 16년 만에 드디어 속도를 내고 있는 한남뉴타운에 대해 살펴봤습니다.

황제 뉴타운으로 불린 ‘한남뉴타운’

서울 강북의 대표적인 뉴타운 지역인 ‘한남뉴타운’의 개발사업이 본궤도에 올랐습니다. 한남뉴타운은 용산구 한남동∙보광동∙이태원동∙동비고동 일대 98만6,272㎡ 부지를 재개발하는 사업인데요. 총 5개 구역으로 구성된 이곳은 현재 정비구역에서 해제된 1구역을 제외한 2~5구역에서 재개발 사업이 진행 중입니다.


한남뉴타운이 조성되는 한남동 일대는 앞에는 한강이 흐르고 뒤에는 남산이 자리한 전형적인 배산임수 명당자리입니다. 그렇다 보니 삼성, 현대, LG, 두산 등 내로라하는 대기업 오너일가의 거주지역으로 각광받으며, 국내 최고의 부촌 중 하나로 불렸죠. 때문에 한남뉴타운은 지정되자마자 ‘황제뉴타운’으로 불렸는데요. 하지만 높은 관심에 이해관계가 충돌되면서 사업은 차일피일 미뤄졌습니다. 실제 재정비촉진계획수립은 뉴타운 지정 6년 만인 2009년 상반기에 진행됐죠. 이렇게 첫 시작이 늦었는데, 2008년 금융위기가 닥치면서 지지부진해졌죠. 

대장주 ‘한남3구역’, 총 5,816가구의 대규모 주거단지로 탈바꿈

그러다 지난 3월 가장 속도가 빨랐던 한남3구역이 용산구로부터 사업시행인가를 받고 한남뉴타운개발의 본격적인 시작을 알린 것인데요. 계획이 확정된 2009년 이후 10년 만의 일입니다.


한편 이번에 소식을 알린 한남3구역은 한남뉴타운 재개발 사업 중 가장 큰 규모를 자랑하는데요. 실제 이곳은 한남동과 보광동 일대 39만6,395㎡ 부지를 개발하는 사업으로, 이는 나머지 한남 2~5구역과 비교하면 2배 이상 큽니다. 


이러한 한남3구역은 향후 지하 6층~지상 22층, 197개동, 임대아파트 876가구를 포함해 총 5,816가구가 들어서는 대규모 주거단지로 탈바꿈될 예정인데요. 초대형 단지 규모를 갖출 예정인 만큼 지역의 랜드마크로 자리잡을 가능성이 높고, 특히 입지상 한강 조망이 가능한 물량이 다수 포함될 것으로 예상돼 프리미엄도 상당할 것으로 예측되고 있죠. 

대형건설사 각축전이 된 한남3구역 수주전

그래서일까요? 벌써부터 국내 유수 건설사들은 적극적인 수주 활동을 벌이고 있는 것으로 알려졌습니다. 실제 대림산업, GS건설, 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 포스코건설 등 대형건설사는 한남3구역을 선점하기 위해 프리미엄 브랜드, 특화설계 등을 마련하는 움직임을 보이고 있다고 합니다. 최근 수주에 참여하지 않았던 삼성물산도 관심을 보이고 있다고 하죠. 시공사 선정은 오는 10월 결정될 예정입니다.

매물 거둬들이고 대출 막혔다…현재 거래 실종된 ‘한남3구역’

사업시행인가로 활기를 띨 줄 알았던 한남3구역. 하지만 예상과는 다른 분위기가 이어지고 있습니다. 거래가 실종됐기 때문인데요. 인근 공인중개사무소 관계자들은 정부의 대출규제와 매도자들이 매물을 거둬들인 것이 이유라고 말했습니다. 한남동 C공인중개사무소 관계자의 말을 들어보시죠.


“사업시행인가 이후 기대감이 커지면서 가격은 올랐는데 대출이 막히면서 현금을 가지고 있지 않으면 투자를 할 수가 없다 보니 문의가 많이 줄었습니다. 또 매도자들은 지금 팔아 봤자 빚 갚고, 세금 내고 하면 큰 이윤이 남지 않는데, 향후 가치는 높아질 것으로 예측하고 있어 물건을 거둬들이는 분위기 입니다. 때문에 확실히 거래가 줄었습니다.” 


실제 국토교통부실거래가에 따르면 지난 4월 한남3구역의 한 다세대주택(한남동 620-14) 대지면적 28.62㎡(약 9평) 매물은 9억3,700만원에 거래됐는데요. 이를 바탕으로 유추해보면, 3.3㎡당가는 1억원이 조금 넘습니다. 

나머지 구역의 상황은?

그렇다면 나머지 구역의 상황은 어떨까요? 서울시 재건축∙재개발클린업시스템에 따르면 2, 4, 5구역은 현재 모두 조합설립인가 후 건축심의를 준비중인 것으로 알려졌습니다. 이 중 가장 주목도 높은 곳은 5구역인데요. 3구역과 마찬가지로 한강 조망이 가능한데다, 강남 진입도 수월하기 때문이죠. 그렇다 보니 5구역은 2, 4구역에 비해 호가 기준으로 3.3㎡당 5,000만원 이상이 높다고 합니다.


2, 4구역의 경우도 관심도는 상당합니다. 다른 구역에 비해 지분 쪼개기가 적어 사업성이 좋다는 평가가 있지만 2구역은 구역 내 자리한 보광초등학교의 이전 문제로 놓고 내부 갈등을 겪고 있는 중 입니다. 4구역은 공청회가 끝나 주민 의견을 조율 중인 것으로 알려졌습니다. 

섣부른 투자는 금물

전문가들은 섣부른 투자는 금물이라고 조언하고 있는데요. 가장 큰 이유는 앞서 잠깐 언급한 지분 쪼개기입니다. 이 때문에 생각보다 수익성이 크지 않을 수 있다는 분석이죠. 인근의 S공인중개사무소 관계자의 말을 들어보시죠.


“이곳은 지정 당시부터 좋은 입지로 각광받았기에 이미 많은 투자자들이 다녀가 지분이 많이 나뉘어져 있어요. 자연스레 조합원 수는 늘어났고요. 때문에 생각보다 사업 수익성이 크지 않을 수 있습니다. 오히려 추가분담금이 불어날 수 있다는 점도 고려해야 하죠.”


또한 한남3구역을 제외한 2, 4, 5구역은 2018년 1월 25일 이후 최초 사업시행인가를 접수한 구역들이 될 예정이므로 투기과열지구가 유지되는 한 관리처분인가가 떨어지면 조합원지위 양도금지 규정이 적용됩니다. 이렇게 되면 매각이 필요한 시점에 팔지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다. ‘재개발 일몰제’가 적용돼 지역 지정이 취소될 수도 있어 계획을 꼼꼼히 세우고 접근해야 한다는 게 업계관계자들의 조언입니다. 

그럼에도 서울에 이만한 곳이 있을까?

그럼에도 서울에 이만한 곳이 또 나올까라는 게 업계의 공통된 의견인데요. 한남뉴타운 주변에는 용산공원 개발과 신분당선 연장사업 등이 진행 중이어서 미래가치는 과거보다 더욱 커졌다는 평가가 이어지고 있습니다. 본격화되기까지 참 많은 시간이 걸린 한남뉴타운. 황제뉴타운으로 불렸던 과거의 명성을 되찾고, 부촌으로 자리할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.


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