KB부동산

최근 정부가 고양 창릉, 부천 대장지구 등 3기 신도시 추가 발표를 하면서 주택시장 안정화 의지를 확고히 했습니다. 이에 따라 수도권 집값이 오를지 내릴지 앞으로의 집값 향방에 관심이 더욱 모아지고 있습니다.

최근 서울 강남권 재건축 시장에서는 급매물이 소진되고 있습니다. 3개월 뒤 주택시장을 전망하는 매매가격 전망지수도 7개월 만에 소폭 상승한 것으로 나타났는데요. 서울 집값이 바닥을 찍고 반등하는 시그널이 아니냐는 ‘반등설’이 고개를 들기 시작했습니다. 

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 4월 주택가격동향조사에서 서울 아파트 매매가격전망지수가 81.4를 기록해 3월(74.3)보다 7.1포인트 오른 것으로 집계됐습니다. 이는 지난해 9.13대책 발표 이후 처음으로 상승세로 돌아선 것인데요.

매매가격전망지수는 중개업소에서 느끼는 부동산 경기 흐름을 토대로 3개월 후 아파트 매매, 전세가격 동향을 조사하는 것으로 100을 기준으로 지수가 100을 초과할수록 ‘상승’ 의견이 높고 이와 반대이면 ‘하락’ 의견이 높은 것을 뜻합니다.

서울 집값이 급등했던 지난해 하반기에는 서울 아파트 매매가격전망지수가 8월 126.9, 9월 133.0까지 치솟아 역대 최고치를 기록한 바 있습니다. 이후 9.13대책으로 집값이 안정세를 보이면서 7개월 연속 큰 폭으로 하락해 3월 74.3을 수치를 보이며 해당 통계치를 집계하기 시작한 2013년 4월 이후 역대 최저치를 기록하기도 했습니다.

4월 조사에서는 서울 집값이 하락할 것이라는 공인중개사의 응답이 3월보다 줄어든 셈인데요. ‘크게 하락’(1.2), ‘약간 하락’(49.8) 비중이 3월에는 절반을 넘었으나 4월에는 ‘크게 하락’(0.6), ‘약간 하락’(37.5) 등 전반적으로 하락 전망이 줄어든 모습입니다.

전국의 매매가격전망지수는 전월 81.1보다 소폭 오른 83.6을 기록했습니다. 지역별로 살펴보면 서울 81.4, 경기 84.3, 인천 89.6, 부산 80.1, 대구 84.6, 광주 81.6, 대전 97.9, 울산 90.2, 세종 88.0, 기타 지방은 82.0로 조사됐습니다. 

광역시 중에선 대구와 광주만 전월보다 소폭 하락한 것으로 나타났는데요. 나머지 지역은 대부분 전월보다 매매가격 전망지수가 상승해 3개월 뒤 아파트값이 상승할 것이라고 전망하는 분위기를 보였습니다.

큰 폭의 하락세를 이어갔던 매수우위지수도 4월에는 상승세로 돌아섰습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)의 4월 매수우위지수를 살펴보면 서울의 경우 1월 50.0이던 매수우위지수가 2월 42.9, 3월 37.9로 하락했는데요. 4월에는 38.2로 소폭 오르면서 상승 전환했습니다.  이 지수는 100을 기준으로 100을 초과할수록 ‘매수자가 많음’을, 100미만일 경우 ‘매도자가 많음’을 의미합니다.

이처럼 서울 아파트 시장이 꿈틀거리기 시작한 것은 공동주택 공시가격이 발표되고 미국의 금리 동결로 올해 금리 인상 가능성이 낮아지는 등 부동산 시장의 불확실성이 희석되면서 대기수요가 움직인 것으로 풀이됩니다. 

특히 공시가격 상승폭이 상대적으로 적은 잠실 주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등 강남권 재건축 추진 단지의 저가 급매물이 팔리면서 서울 집값 ‘반등설’에 힘이 실리고 있습니다.

국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 잠실주공 5단지 전용 76㎡의 경우 지난해 9월 최고 19억1000만원까지 거래됐다가 올 3월 16억원까지 거래돼 가격이 최대 3억원 넘게 빠졌는데요. 4월 17억3000만원에 거래되면서 회복세를 보이고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 5월 10일 기준 시세는 18억1000만원을 호가합니다.

대치동 은마 아파트 전용 76㎡도 지난해 9월 최고 18억5000만원까지 거래된 뒤 2월에는 14억8000만원까지 떨어진 채 거래됐습니다. 3월 들어 15억원대 매물이 소진되면서 현재 호가는 16억6000만원 수준입니다.

강남권 주요 단지의 실거래가격도 일부 상승했는데요. 지난해 고점 가격을 회복해 실거래된 단지도 더러 있습니다. 도곡동 도곡렉슬 전용 114㎡의 경우 지난해 고점 11월 신고가인 25억7000만원과 동일한 가격에 4월 거래가 이뤄졌습니다.  

급매물이 소진되고 서울 아파트값 하락폭이 수그러들고 있지만 바닥을 찍었다고 속단하기엔 이릅니다. 낙폭이 컸던 강남 재건축 급매물 중심의 반짝 거래로 추격 매수세가 주춤한데다 실수요자 시장에는 아직 큰 변화가 없기 때문입니다.

서울 아파트 거래량은 여전히 저조합니다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 거래량(신고건수 기준)은 2407건. 1월 1864건, 2월 1575건, 3월 1780건으로 월 거래량이 2000건을 넘은 것은 올 들어 처음입니다. 봄 이사철을 맞아 계절적 수요가 더해지면서 연초보다 거래가 늘고 있지만 4월 거래량으로는 역대 최저치임을 감안하면 거래 부진이 회복됐다고 보기엔 시기상조입니다.

대출 규제, 다주택자 양도세 중과 등 수요 억제 정책이 상당한데다 3기 신도시 발표 등 집값이 반등할 기미가 보이면 추가 대책이 나오는 상황이어서 대세 상승기로의 전환은 쉽지 않아 보입니다.

당분간 거래 소강 상태에서 바닥을 다지면서 관망세가 지속될 전망인데요. 공시가격 인상에 따른 보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 주택을 처분하려는 다주택자의 움직임이 변수가 될 수 있습니다. 올해 서울에서 입주를 앞둔 5만여 가구의 입주 물량을 비롯해 국내 경기 상황 등도 지켜봐야 할 변수로 꼽힙니다.