KB부동산

정부 규제로 재건축 사업에 제동이 걸리면서 강남권에서 분양을 앞둔 재건축 단지에 수요자의 관심이 쏠리고 있습니다.

26일 강남 재건축 단지 2곳이 견본주택을 개관하고 방문객을 맞이합니다. 강남 일원대우아파트를 재건축하는 ‘디에이치 포레센트’와 서초 방배경남아파트를 재건축한 ‘방배그랑자이’가 그 주인공입니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)은 2개 단지의 견본주택 개관일에 앞서 발빠르게 현장을 둘러보고 왔습니다. 함께 만나 보실까요?

개포지구, 재건축 ‘붐’타고 부촌으로 탈바꿈

먼저 ‘디에이치 포레센트’는 지하 3층~지상 22층의 4개동 규모로, 전용면적 59~121㎡ 184가구 규모입니다. 이 중 62가구가 일반에 선보이는데요.

디에이치 포레센트는 개포택지개발지구(이하 개포지구)에 들어섭니다. 개포지구는 1980년대 지어진 소형 중심의 저층 아파트 단지로 대치동 학원가와 가깝고 강남이나 경기 분당, 판교로 이동하기도 수월한 입지를 갖췄습니다. 양재천과 대모산을 끼고 있어 자연환경도 쾌적한 편인데요. 교통·학군·자연환경 등을 두루 갖춘 개포지구는 재건축을 통해 부촌으로 탈바꿈하고 있습니다.

개포지구에는 2022년까지 2만2000여 가구가 들어설 예정입니다. 미니 신도시급 고급 아파트촌이 완성되는 셈인데요.

개포동에서 가장 대규모 단지인 개포주공1단지(6700가구)는 입주민 이주가 진행 중입니다. 현대건설과 현대산업개발이 컨소시엄으로 시공을 맡은 이 단지는 2022년 12월 입주할 예정입니다.

이주를 끝낸 개포주공4단지(3343가구)는 ‘개포그랑자이’라는 이름으로 올 6월쯤 일반분양을 앞두고 있습니다. 분당선 개포동역과 대모산입구역을 끼고 있는 중층 아파트인 개포주공5단지(1307가구)와 6·7단지(2994가구)는 지난 2월 조합설립 추진위원회 승인을 받고 사업에 속도를 내고 있습니다.

입주가 시작된 단지도 있습니다. 옛 개포주공2단지인 ‘래미안블레스티지’는 올 2월 입주를 시작했습니다. 삼성물산이 총 1957가구로 재건축한 단지입니다. 8월에는 현대건설이 개포주공3단지를 재건축한 ‘디에이치아너힐즈’(1320가구)가 집들이를 합니다. 내년 9월에는 ‘개포래미안포레스트’(옛 개포시영·2296가구)가 입주할 예정입니다.

개포동은 아니지만 개포지구에 속한 일원동에서도 일찌감치 입주가 시작됐습니다. ‘래미안개포루체하임’(옛 일원현대·850가구)은 지난해 11월부터 입주를 시작했는데요. 2021년 7월에는 ‘디에이치 자이개포’(옛 개포주공8단지·1996가구)가 집들이를 할 계획입니다.

오늘 만나볼 디에이치 포레센트는 이미 입주를 마친 래미안 루체하임 인근에 들어섭니다. 이른바 ‘삼세권(역세권·학세권·숲세권)을 갖춘 단지인데요. 지하철 3호선 대청역과 분당선 대모산입구역을 이용할 수 있는 더블역세권 단지인데다 단지 옆에 일원초, 중동중이 있으며 중동고로도 걸어서 통학할 수 있습니다. 단지 주변은 대모산이 둘싸고 있습니다.

미세먼지 차단 특화설계

그럼 견본주택 내부를 한번 살펴볼까요? 일반에 선보이는 62가구는 전용 59㎡ 26가구, 84㎡ 26가구, 121㎡ 10가구로 구성됩니다. 견본주택에는 전용 84㎡와 121㎡ 유닛이 마련돼 있습니다.

견본주택 입구에 들어서자마자 미세먼지 차단 특화 설계를 내세운 배너들이 눈에 띕니다. 각 동 공동현관에 전화부스 형태의 에어샤워 부스가 설치되는데요. 압축 공기가 분사돼 의류에 묻은 오염물질을 털어내면 바닥의 흡입 매트가 오염물질을 진공으로 빨아들이는 방식으로 세대 출입 전 1차로 미세먼지를 제거하는 데 도움을 줍니다.

미세먼지를 비롯한 외부 오염물질을 제거할 수 있는 기능성 현관 ‘H 클린현관’도 전용 121㎡에 설치됩니다. 주방 쪽 급배수관을 연장해 설치된 세면대를 통해 간단한 세척이 가능하고 순간이동 세탁장을 배치해 오염된 세탁물이 거실과 복도를 거치지 않고 곧바로 보조주방의 세탁공간으로 이어질 수 있도록 설계됩니다. 견본주택 내에도 ‘H 클린현관’을 체험할 수 있는 부스가 마련돼 있습니다.

이외에도 또한 신발살균기와 의류에 붙은 먼지를 제거하는 청소기 형태의 집진클리너, 전용 의류건조기 등이 각 세대에 제공됩니다.

분양 담당자인 태종화 본부장은 “현대건설의 미세먼지 토탈 솔루션이 처음으로 적용되는 프리미엄 아파트”라고 강조했습니다.

전용 84㎡ 이상 주택은 개방형 발코니를 통해 공간 활용성을 높였습니다. 기존 아파트 천정고(2.3m)보다 높은 2.5m 천정고와 우물형 천정고(2.6m)를 배치해 개방감이 좋습니다.

첨단 시스템도 도입됩니다. 세대 내 벨소리를 빛으로 전환할 수 있는 보이는 초인종 ‘H Bell’ 입니다. 예를 들면 잠든 아이가 벨소리 때문에 깨는 일이 없도록 LED 빛으로 알림을 전환해주는데요. 어린 아이가 있는 집이나 조용한 분위기를 선호하는 수요자에게 유용할 것 같습니다. 거실과 안방 2곳에 기본으로 설치되며 입주민의 스마트폰 또는 월패드로 알림기간, 시간조정 등 손쉬운 설정이 가능합니다.

주방에는 음식물 쓰레기 탈수기 및 이송 시스템을 배치해 음식물 쓰레기 보관 및 배출 시 입주민의 편의에 도움을 줍니다. 발을 이용해 물을 틀고 잠글 수 있는 풋밸브를 싱크대 하단에 설치해 절수 효과까지 신경 쓴 모습입니다.

디에이치 포레센트 분양가는?

디에이치 포레센트는 30일부터 1순위 당해지역을 청약을 시작하는데요. 분양가를 한번 살펴볼까요?

디에이치 포레센트의 분양가는 3.3㎡당 평균 4569만원으로 책정됐습니다. 최저 분양가가 전용 59㎡ 11억5330만원, 최대는 전용 121㎡ 19억4770만원 입니다. 전용 84㎡(4층 이상)는 16억원대 수준입니다.

주변 단지 시세는 어떨까요? 먼저 지난해 11월 입주한 인근 래미안 개포 루체하임 시세부터 살펴보겠습니다. 이 아파트는 분양 당시 평균 분양가가 3.3㎡당 3730만원대였는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 래미안 개포 루체하임 전용면적 84㎡의 경우 18억7500만~20억7500만원에 시세가 형성돼 있습니다. 일반 평균가 기준 19억7500만원입니다. 

국토교통부 실거래가도 이와 비슷한데요. 전용면적 84㎡의 경우 지난해 8월에 7층 매물이 19억7144만원에 거래된 데 이어 9월에는 6층 매물이 19억5000만원에 거래되기도 했습니다. 올 2월에는 4층 매물이 16억196만원에 거래됐습니다. 

개포지구 아파트 분양권에도 억대 프리미엄이 붙었습니다. 2020년 9월 입주를 앞둔 개포동 ‘개포 래미안 포레스트’ 전용면적 59㎡(3층) 분양권은 지난 1월 13억9339만원에 거래됐는데요. 분양가(11억1700만원)보다 몸값이 1억7600만원 정도 더 오른 셈입니다. 

2021년 7월 입주 예정인 일원동 디에이치 자이 개포 전용 84㎡(10층)의 경우 지난 2월 17억2117만원에 거래돼 분양가(13억8950만원)보다 3억2000만원 가량 웃돈이 붙었습니다. 

노후 아파트가 즐비했던 개포동 일대는 재건축 사업이 진행되면서 변곡점을 맞고 있습니다. 정부 규제로 강남에 아파트 공급이 줄어들 것으로 예상되는 가운데 희소성이 높아질 것으로 보입니다. 

다만 개포지구에 들어설 신축 아파트는 단지별로 지하철역 접근성이나 단지 내 학교 여부 등이 향후 아파트값에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 

지하철 분당선 구룡역, 개포동역, 대모산입구역 주변 단지들이 개포지구 내에서도 노른자위 입지로 꼽힙니다. 단지 안이나 도보 거리에 학교가 있거나 단지 규모가 커서 대규모 커뮤니티를 활용할 수 있는 단지를 중심으로 눈여겨볼 만합니다. 

고급주택 밀집지, 방배동은 지금 정비사업 중

서울시 서초구 방배동에 들어설 예정인 ‘방배그랑자이는 지하 4층~지상 20층의 8개동으로, 전용면적 59~84㎡인 758가구가 규모입니다. 이 중 256가구가 일반 분양될 예정입니다.

방배그랑자이가 들어서는 방배동 일대는 강남권에서도 고급주택 등 단독주택 밀집지로 유명한 곳인데요. 빌라, 다세대 등이 공동주택으로 변하면서 기반 시설이 부족해져 정비사업이 추진되고 있습니다.

서울시 클린업시스템에 따르면 현재 방배동은 12곳에서 정비사업이 추진 중(분양완료 제외)입니다. 방배동의 경우 대규모 아파트 단지보다는 주택을 중심으로 정비사업이 활발합니다. 방배3구역을 재건축한 방배아트자이가 지난해 10월 입주했고 단독주택 구역인 방배5구역, 방배13구역 등도 재건축 사업이 추진 중입니다.

방배그랑자이 역시 ‘삼세권’을 모두 갖춘 단지로 꼽힙니다. 지하철 2호선인 방배역을 걸어서 이용할 수 있으며, 지하철 2·4호선 환승역인 사당역도 가깝습니다. 상문고, 서울고, 동덕여고, 서초고 등 강남 명문학교도 도보거리 입니다. 단지 인근에 우면산, 서리풀공원 등 녹지가 풍부해 숲 조망권을 갖췄습니다.

게다가 강남지역을 동서로 잇는 서리풀터널이 최근 개통했는데요. 내방역에서 서초까지 이동시간이 25분에서 5분으로 단축됐습니다.

전용 59㎡ 4베이, 공기청정 시스템 도입

일반분양되는 256가구 중에서 전용면적별로 59㎡ 77가구, 74㎡ 53가구, 84㎡ 126가구 입니다. 중소형 타입 중층(7층) 이상 물량이 115가구(45%)로 기존 정비사업보다 선택의 폭이 넓은 게 특징입니다.

견본주택에는 전용 59㎡와 84㎡ 유닛이 마련돼 있는데요. 디에이치 포레센트와 마찬가지로 방배그랑자이 역시 미세먼지에 대응하기 위한 설계를 강조합니다.

환기형 공기청정 시스템인 ‘시스클라인’의 쇼룸을 견본주택 내 배치해 작동방식을 직접 살펴볼 수 있습니다. ‘시스클라인’은 전열교환기와 공기청정기를 연동해 공기청정 기능을 높였을 뿐만 아니라 24시간 창문을 열지 않아도 원활한 환기와 청정이 가능합니다.

전용 59㎡는 소형 주택형이지만 4베이로 설계해 면적이 넓어 보입니다. 안방 드레스룸도 중소형 평형대에서나 볼 수 있는 대형 드레스룸이 설치됩니다.

천장 높이는 일반 아파트(2.30m)보다 높은 2.45m로 설계해 개방감을 높였습니다. 바닥 슬라브 두께가 250mm로 층간 소음을 줄이는 데 도움을 줍니다. 가구당 차량 2개의 주차공간을 확보하고 오픈 발코니도 설치됩니다.

무상 옵션 품목도 눈에 띕니다. 가구마다 시스템에어컨 3개가 기본으로 제공됩니다. 주방가구의 경우 독일의 라이히트(Leicht)사 제품이 설치됩니다.

GS건설 김범건 방배그랑자이 분양소장은 “자이 브랜드에 걸맞는 특화 설계와 최고급 마감재를 사용해 공간 활용성을 높이는 동시에 입주민의 만족도를 높일 것”이라고 말했습니다.

방배그랑자이 분양가는?

방배동 일대에는 최근 10년 동안 공급된 새 아파트가 거의 없다 보니 신규 분양 단지의 인기가 높습니다. 2017년 1월 분양한 ‘방배아트자이’는 평균 9.8대 1을 청약 경쟁률을 기록했습니다. 방배아트자이의 분양 당시 분양가는 3.3㎡당 3798만원. 지난해 10월 입주를 마치고 몸값이 뛰고 있는데요. 전용면적 84㎡ 시세가 18억원을 호가해 분양권 대비 5억원 가량의 웃돈이 붙었습니다.

‘방배그랑자이’ 3.3㎡당 평균 분양가는 4687만원에 책정됐는데요. 전용 59㎡ 분양가는 10억1200만~12억3000만원, 전용 74㎡는 11억4500만~15억6000만원, 전용 84㎡는 13억300만~17억3600만원 선입니다. 이는 지난해 10월 서초구에서 분양한 ‘래미안 리더스원’ 분양가(3.3㎡당 4489만원)보다는 비싸지만 주변의 신규 아파트 시세와는 비슷한 수준입니다.

KB부동산 리브온에 따르면 2010년 8월 입주한 방배동 ‘서리풀e편한세상’ 전용면적 84㎡ 시세는 15억~18억원에 형성돼 있습니다. 실거래가는 2017년 2월 12억원대에서 지난해 1월 14억8000만원에 거래, 9월엔 17억8000만원에 거래됐습니다.

2013년 11월 입주한 ‘방배 롯데캐슬아르떼’ 전용 84㎡의 경우 16억5000만원~18억2500만원에 시세가 형성돼 있습니다.

청약 일정은 5월 2일~3일 사전 무순위 청약으로 시작합니다. 청약 당첨자 계약 후 잔여세대 발생 시, 무순위 청약 당첨자가 우선적으로 계약할 수 있는데요. 이어 5월 7일 1순위 당해지역 청약, 8일 1순위 기타지역 청약을 접수합니다. 분양가 9억원 이상 주택에 대한 대출 규제로 중도금 대출이 금지돼 청약 당첨자들은 계약금(분양가 20%)과 중도금을 합쳐 최소한 전체 분양대금의 80%를 현금으로 보유하고 있어야 합니다.

대출 규제로 미계약이 발생할 수 있지만 사전 무순위 청약을 받는만큼 가점이 낮은 현금 보유자나 1순위가 불가능한 다주택자라면 무순위 청약을 노려볼만 합니다.