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KB부동산 리브온

그곳에 누가 살고 있는가? 40대 많은 지역을 주목해야 하는 이유

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요즘과 같은 부동산 혼돈의 시기에 투자처를 찾기 위해선 지역별 인구증가에 주목할 필요가 있습니다. 해당 지역이 갖춘 가치와 성장성을 확인할 수 있는 지표가 될 수 있기 때문입니다. 특히 40대 인구 유입이 높은 지역이 투자처로 유망할 수 있는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 그 이유를 짚어봤습니다.

인구유입이 많으면 많을수록 지역 부동산시장에 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 유입된 인구가 주택구매 수요로 이어지기 쉬운 데다 일자리나 교통, 교육, 편의시설 등 각종 생활인프라가 개선되거나 확충될 가능성이 높기 때문인데요. 따라서 지역 내 인구유입이 꾸준하다는 사실은 주거 편의성과 지역발전 가능성이 높다는 것을 반영하는 지표가 될 수 있습니다. ‘인구유입이 많은 지역의 부동산이 좋은 투자처가 될 수 있다’라는 말이 업계에 계속 회자되고 있는 것도 이러한 이유입니다.

통계청 인구이동 통계에 따르면, 2018년도에 전국 순이동 인구수는 경기도가 8만5666명으로 가장 많았습니다. 경기도 내에서도 화성시가 3만1487명으로 가장 많았으며 이어 세종시 1만5773명, 충청남도 5903명, 제주도 5626명 순으로 집계됐습니다. 이들 지역은 공통적으로 신도시 조성으로 인해 아파트 입주물량이 많고 지역 개발, 산업단지 조성 등이 이뤄지고 있는 곳이라고 할 수 있습니다.


반면 인구가 많이 빠져나간 지역 1위는 서울(2만3218명)이었으며, 그 뒤로 부산(2만656명), 전라북도(1만2576명) 순이었습니다.

특히 서울의 경우 주거비 부담을 감당하지 못해 경기도 등 주변으로 이주하는 인구수가 점차 늘어난 것으로 파악됐는데요. 경기도에서 인구 순이동이 많았던 지역은 김포시 1만3100명, 용인시 1만2488명, 시흥시 1만1754명, 하남시 1만284명 순이었습니다.

인구이동통계로만 본다면 경기도가 가장 투자하기 좋은 곳이고 반대는 서울입니다. 그런데 실제로는 그럴까요? 최근 몇 년간 집값 상승이 가장 높았던 곳은 아이러니하게도 인구가 많이 빠져나간 서울이었습니다. 단순히 인구 이동만 가지고 투자처를 파악한다면 이러한 오류에 빠지기 쉽습니다. 예컨대 주거공급이 증가하면서 이뤄지는 인구유입은 주의 깊게 볼 필요가 있습니다. 자발적인 인구이동이 아닌 강제적인 측면이 있기 때문입니다. 따라서 인구이동이 자발적인지 아닌지를 파악하는 것이 중요합니다.


그렇다면 자발적인 인구증가는 어떤 것일까요? 취업이나 교육 등의 이유로 이뤄지는 인구증가를 말합니다. 즉 자녀의 교육을 위해 거주지를 이동하는 경우 또는 직장과 가까운 곳으로 이동하기 위해 거주지를 옮기는 경우를 의미하는 것이죠. 이러한 학군, 직주근접 수요의 경우 도시가 가지고 있는 기능이 뛰어나기 때문에 생기는 수요입니다. 즉, 집값이나 전셋값 증가에 따른 이동수요와는 질적으로 다른 차별화된 수요라 할 수 있습니다.

그렇다면 이렇게 자발적으로 이동하는 주 연령대 수요자들은 누구일까요? 바로 40대입니다. 40대의 경우 소득증가율이 가장 높은데다 학군이나 직주근접의 이유로 이동할 확률이 가장 높은 연령대이기 때문입니다.


실제 2018년 가계금융 복지조사 결과에 따르면 가구주의 연령대별 자산 증감율이 40대가 전년대비 11.1%로 가장 높았습니다. 또한 2018년도 순자산을 기준으로 40대(4억4322만원)는 30대(3억1059만원)보다 1억원 이상 평균자산이 늘어나는 시기이기도 해 자산 증가폭이 가장 큰 것으로 나타나기도 했습니다. 50대(4억8021원)가 순자산 보유액이 높지만 실질적 자산증가폭은 40대가 가장 큽니다.


따라서 인구가 지속적으로 늘어나는 지역 중 40대 인구유입비율이 높은 곳은 자발적으로 인구가 증가하는 확률이 높다고 판단할 수 있겠습니다. 이 때문에 특정지역의 부동산을 40대가 많이 보유하고 있다면 투자지역으로 관심을 둘 필요가 있습니다.

이러한 요건을 충족하는 투자 유망지역은 어디일까요? 서울의 경우 인구가 지속적으로 감소하고 있지만 오히려 40대 전입인구가 증가하는 지역이 있습니다. 통계청 국내인구이동 통계에 따르면 2018년을 기준으로 양천구와 강남구, 성동구 단 3곳뿐인 것으로 나타났습니다.


경기도의 경우 서울과 달리 40대 인구가 증가하는 지역이 많은 편입니다. 앞서 인구증가수가 높은 상위 지역 중 40대의 비율이 가장 높은 곳은 하남시(16%)였으며, 시흥시(15%), 김포시(14%), 화성시(14%), 용인시(10%) 순으로 나타났습니다. 즉 경기도에서 인구유입은 화성시가 가장 많지만 40대 인구비율로 본다면 하남시가 더 높다고 할 수 있습니다. 경기도 인구증가가 많은 이유는 바로 신도시 개발 때문입니다. 서울보다 상대적으로 택지 확보가 용이하고 접근성이 높은 지역을 중심으로 신도시 개발로 인구증가가 이뤄지고 있습니다. 하남시에 40대의 비율이 높은 이유도 마찬가지입니다. 과도한 주거비가 드는 서울보다는 합리적인 주택가격에 거주할 수 있으면서 미사강변도시 등 쾌적하고 편리한 생활인프라를 갖춘 신도시가 조성되어 있기 때문에 이곳으로 소득증가율이 높은 이들이 몰리고 있는 것입니다. 특히 하남은 서울 강동구와 맞닿아 있는 사실상 서울 생활권이면서 5·9호선 연장선 등 광역교통망이 빠르게 확충되는 지역으로 서울까지 출퇴근도 가능한 곳 입니다. 한강을 비롯 주변에 산도 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있고 스타필드 대형 복합쇼핑몰도 자리하고 있어 교통, 자연, 생활편의시설을 다양하게 누릴 수 있죠. 수요자들과 투자자들 모두가 꾸준히 관심을 두는 지역입니다.


요즘은 불확실성이 커지면서 부동산 투자처를 찾기 어려운 시기입니다. 이와 같이 지역별로 인구가 증가하는 곳이 어디며 자산증가 속도가 빠르고 부동산 구매력이 높은 40대 정주인원이 많은 곳이 어디인지 교차로 파악해보는 것이 부동산 혼돈시기에 좋은 투자처를 찾는 접근 방법입니다. 사람들이 모이는 곳, 사람들이 잘 아는 곳이 오히려 투자하기 가장 좋은 곳입니다.


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KB부동산 리브온

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