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KB부동산 리브온

넓은 집, 부분 임대 리모델링해 수익 챙겨볼까

"살면서 월세 받는다!!” 세대 분리형 아파트 장단점

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중소형보다 상승률 높은 ‘대형 평면’…이유는 세대 분리형 아파트?

최근 대형 평면의 변동률이 중소형 평면보다 높은 상승률을 기록한 것으로 나타났는데요. 실제 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 매월 발표하는 규모별 주택가격동향 자료에 따르면 2018년 1월 대비 올 3월 매매가격 변동률 기준 중소형 평면인 40.0㎡이상~62.81㎡미만은 1.25%, 중형인 62.81㎡이상~95.86㎡미만은 2.63% 상승한 반면 95.86㎡이상~135㎡미만의 중대형과 135.0㎡이상의 대형 평면은 각각 4.26%%, 4.60% 상승한 것으로 조사됐습니다.


공간 활용성이 높아진 대형 아파트가 재조명 받고 있습니다.


특히 세대 분리를 통해 임대 수익을 내려는 움직임이 확산되고 있다는 분석입니다. 실제 세대 분리 아파트는 최근 주택시장의 화두입니다. 1~2인 가구의 증가로 세대 분리를 통한 임대에 대한 관심이 높아졌고, 이를 원하는 수요가 늘면서 주택법이 바뀌었습니다. 일례로 과거 신축 아파트에만 허용되던 세대 분리 아파트는 기존 아파트도 구조변경을 통해 세대 분리형으로 만들 수 있는 근거가 마련됐습니다.

세대 분리형 아파트가 뭔가요?

그렇다면 세대 분리 아파트란 뭘까요? 세대 분리란 기존 아파트 1채를 독립생활이 가능한 2채로 개조하는 것을 말하는데요. 이 아파트의 가장 큰 장점은 임대소득과 절세효과를 낼 수 있다는 점입니다. 실제 세대 분리 아파트는2채 중 1채 또는 2채를 전월세로 내놓아 임대 수익을 낼 수 있습니다. 또한 주택법상 1주택에 해당하기에 양도 시 양도소득세 비과세 대상도 될 수 있고, 기준시가가 9억원이 넘지 않는다면 분리한 부분을 별도로 임대를 하더라도 임대소득세를 내지 않게 되죠.


이렇다 보니 시장에서 이들의 인기는 은퇴를 한 노후부부에게는 자녀 출가 이후에도 기존 대형 아파트에 그대로 거주하면서 월세 수익을 얻을 수 있다는 이점으로 주목받고 있습니다. 또한 이는 최근 늘어난 캥거루족이 활용하기 좋은 평면입니다. 

“살면서 월세 받는다!!” 세대 분리형 찾는 임차인도 늘어

임차인도 이러한 세대 분리 아파트를 선호하는 추세입니다. 특히 대학가 주변이나 업무지구 인근에 마련된 세대 분리 아파트는 그 인기가 상당하다고 합니다. 일례로 이화여대, 연세대, 경기대 서울캠퍼스 등이 인접한 ‘e편한세상 신촌’의 세대 분리 타입은 임대 매물을 찾기 힘들 정도라고 합니다.


단지 인근 G 중개사무소 관계자는 “세대 분리 아파트의 임대가격은 보통 보증금 1000만원에 월세 70~80만원에 형성돼 학교 주변 원룸보다는 조금 높은 편입니다. 그럼에도 살면서 아파트의 커뮤니티 시설을 누릴 수 있고 전∙월세 보증금과 보안 부분에서 안정성이 커 찾는 수요자가 많아요. 실제 세입자 만족도도 높아 임대 매물을 찾기 힘들고 계약도 바로 되고 있습니다.”

기존 대형 아파트 세대 분리 리모델링 방법은?

그래서인지 최근 분양시장에서는 세대 분리형 평면이 잇따라 선보이고 있는데요. 그러나 세대 분리를 하기 위해 새 아파트 청약시장에 뛰어드는 것은 자금이 부담될 수 있어 기존 대형 아파트를 세대 분리하는 리모델링 공사에 대한 관심이 커지고 있습니다.


세대 분리를 위해서는 다음과 같은 조건을 필수적으로 갖춰야 하는데요. 먼저 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치해야 합니다. 또 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치해야 하죠. 그리고 세대 분리형 공동주택의 가구가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 가구수의 3분의 1을 넘어서는 안 됩니다. 동시에 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘어서도 안 됩니다. 

만만치 않은 공사비용 등 단점도 존재

이러한 세대 분리형 아파트 역시 단점은 존재하는데요. 우선 기존 아파트의 리모델링 공사 비용이 만만치 않습니다. 리모델링 업계에 따르면 세대 분리 공사는 아파트의 상태에 따라 다르지만 보통 3,000만원에서 많게는 5,000만원까지 비용이 들 수 있다고 합니다.


또한 국토부에서는 세대 분리 아파트에 관해 가스, 전기, 수도설비를 새로 해 계량기를 별도로 마련하도록 기준을 제시하고 있는데요. 그러나 비용 부담과 절차가 복잡해 이를 생략하는 경우가 많아 관리비에 관한 다툼이 있을 수 있습니다. 관리비, 수도요금 등을 어떻게 처리할지 사전에 꼼꼼한 협의가 이뤄져야 합니다.


여기에 세대 분리 아파트는 추후 벽체를 허물고 다시 하나의 집으로 사용할 수 있기에 경량 구조의 경계벽이 설치되는데요. 때문에 소음 차단 성능이 떨어져 소음 문제가 생길 수 있습니다. 이 밖에도 주차공간의 경우 구분된 세대 수와 관계없이 하나의 세대로 산정하다 보니 주차 공간 문제도 야기될 수 있죠. 

세대 분리로 수익을 내고 싶다면 어디를 노려야 할까?

서울에서 이러한 세대 분리를 통해 수익을 내고 싶은 수요자라면 가장 중요하게 따져봐야 할 것은 입지입니다. 아직은 1~2인 가구 중심으로 임대가 이뤄지기에 대학가나 업무지구 주변, 또는 역세권이 아니라면 임차인을 구하기 어렵기 때문인데요. 일례로 서울에서는 앞서 말씀드린 ‘e편한세상 신촌’이나 ‘서울역센트럴자이’, ‘용두동롯데캐슬리치’ 등이 세대 분리 아파트로 각광받고 있습니다. 이들은 모두 대학교가 주변에 자리하거나 업무지구가 가깝고, 역세권이라는 특징을 갖추고 있는 아파트들이죠.


최근 이러한 세대 분리 아파트 공사가 활발해진 1기신도시를 노려보는 것도 좋은 방법입니다. 1기 신도시인 분당·일산·평촌·산본·중동 등은 건설 당시 대형 면적에 대한 선호도가 높아 대형 아파트가 많은 곳인데요. 이곳에 장기 거주해 온 노년 부부들이 자녀 세대의 분가나 부모 세대의 별세 등의 이유로 더 이상 넓은 집이 필요하지 않게 되면서 세대 분리 리모델링이 붐을 일으키고 있다고 합니다.


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KB부동산 리브온

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