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당행에서 부동산자산관리 자문을 진행하다 보면 ‘토지이용계획확인서’만 확인을 하였어도 큰 손실을 보지 않았을 상황을 자주 접하게 됩니다. 특히, 부동산의 기초는 토지로부터 발생됨을 인지하지 않고 토지에 투자할 때만 ‘토지이용계획확인서’을 확인하는 것으로 생각하는 경우가 많습니다. 이에 부동산 투자 시 토지이용계획확인서를 확인해야 하는 이유에 대하여 알아보고자 합니다.

토지이용계획확인서, 왜 확인이 필요한가?

민법에서는 부동산을 ‘토지와 토지 위의 정착물’이라고 규정하고 있는데, 이는 부동산 근간이 되는 토지의 활용 가능한 내용을 알고 투자하는 것이, 미래의 수익률에 있어서 다른 결과를 가져올 수 있다는 의미로 풀이할 수 있습니다.

특히, 토지에는 여러 가지 공법상 규제사항들이 존재하고 있으며, 적용된 규제사항에 따라 토지의 이용 및 개발가능 유무와 규모가 달라질 수 있습니다. 이러한 규제사항을 확인하기 위해서는 토지이용계획확인서를 확인하여, 해당 부동산에 어떠한 제한사항들이 있는지를 검토 해야만, 부동산 투자에 성공할 수 있습니다.

KB국민은행 고객 자문 사례를 통하여 살펴보겠습니다.

부동산 자문사례로 보는 토지이용계획확인서의 중요성

부동산 자산관리 자문사례①토지투자

부동산투자에 관심이 많았던 홍모씨, 신문기사상에 영종도가 대규모 개발사업 등의 영향으로, 부동산 가격이 상승할 가능성이 크다는 기사를 접한 후 영종도 투자를 결심하고, 택지지구에 접하여 있는 토지를 소개받아 매입을 결정하게 되었다. 소개 받은 물건은 향후, 택지지구 확장 및 택지지구에 접하여 있어, 2배이상의 차익이 기대되는 물건으로 소개를 받았다. 성공한 투자일까?

상기 토지는 도시자연공원구역으로 지정되어 있어, 개별적인 개발행위 및 대규모 개발사업을 제한하고 있어, 재산권 행사 및 개발 제한으로 자산가치 상승을 기대하기 어려운 토지였습니다. 고객이 토지이용계획확인서를 통해 ‘도시자연공원구역’만 확인했어도 투자 손실을 피할 수 있는 상황이었습니다.

부동산 자산관리 자문사례② 상가투자

퇴직을 앞둔 김모씨, 노후준비를 위하여, 꼬마빌딩을 알아보던 중 주변 매매시세보다 저렴하다는 물건을 소개 받았다. 노후화된 3층 건물이었으나, 코너 건물에 투자대비 명목수익률이 3.5%로 토지평당 6,400만원 이었으며, 향후 개발을 통해 기대수익이 높은 물건으로 판단하였다. 특히, 바로 맞은편 코너 3층 건물이 토지평당 6,500만원에 거래된 사례가 있어 바로 투자를 결심한 사례이다. 정확한 판단이었을까?

상기 투자의 경우, 현 임대수익률은 낮으나, 주변 매매시세 대비 저렴하여 향후 신축 및 증축을 통한 자산가치 상승 및 토지가격 상승에 따른 매각차익을 기대한 투자였습니다. 하지만, 투자한 물건은 2종일반주거지역이며, 매매사례로 비교된 물건은 3종일반주거지역으로 법정용적률의 차이가 발생하는 것을 모르고 투자한 것입니다. 서울시 기준 제2종일반주거지역의 법정용적률은 200%이하이며, 3종일반주거지역은 250% 이하로, 대지면적 100평 기준시 개발규모는 50평이상 차이가 발생됩니다. 단순히 매매거래 사례만 비교하지 않고, 토지이용계획확인서를 통해 지역ㆍ지구 및 공시지가를 확인하였다면, 좀더 나은 투자를 할 수 있는 사례였습니다.

부동산 자산관리 자문사례③ 재건축대상 아파트 

재건축 아파트 매입을 고려하였던 박모씨, 중개업소에서 시세대비 저렴하고 대지지분 비율이 높은 단지를 소개받았다. 건축연한도 30년이 경과하고 주변지역 내 재건축 진행중인 아파트가 많아 곧 재건축이 될 거라는 설명에 무조건 계약을 하였다. 재건축 추진이 원활한 아파트 단지였을까?

대상단지는 도시철도가 단지 밑으로 관통되어 있어, 도시철도(저촉)이며, 비오톱 1등급에도 저촉되어 있는 단지로 확인되었습니다. 이 단지는 재건축 추진 시 건축법상 구조물 안정성 등을 도시철도공사와 협의를 하여야 합니다. 또한, 비오톱 1등급으로 지정되어 있어, 도시생태조사와 자연환경 훼손을 최소화하는 방안을 서울시와 협의를 하여야 하는 단지입니다. 즉, 사업추진은 가능하나, 관련부서와 협의할 기간 및 추가비용도 발생할 수 있습니다. 대부분의 고객들은 재건축아파트 투자 시 대지 지분률과 사업추진 속도만을 고려하지만, 기본적으로 토지이용계획확인서를 통한 지역ㆍ지구 및 법령제한사항도 고려하여야 합니다. 

부동산 투자 성공은 ‘토지이용계획확인서’ 확인부터!!

토지이용계획확인서 확인을 통해 얻을 수 있는 정보는 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

첫째, 부동산(토지)의 기본 개요와 법률적 제한사항! 토지이용계획확인서에는 지번(주소), 지목(토지종류), 면적, 지적도(토지경계) 등 토지의 기본정보와 지역지구, 구역지정 여부(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 개발행위제한, 건축행위제한, 토지거래허가구역 등)에 따른 공법상 제한사항이 기재되어 있습니다. 특히, 공법상 제한사항은 해당토지가 어떤 법규의 적용을 받고 있는지, 그로 인한 규제사항과 개발가능 여부 등을 판단 할 수 있습니다.

둘째, 미래시점에서의 경제적 가치 예측 미래시점에서 부동산의 경제적 가치는 해당 부동산의 개발가능여부 및 개발가능 규모 에 따라 달라집니다 . 토지이용계획확인서에 기재되어 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 따라 개발가능 유무 및 개발가능 규모(용적률, 건폐율)를 판단할 수 있으며, 건축물의 최고층수, 최고고도, 도로유무 등 개발사업의 수익성에 직간접적으로 영향을 주는 내용을 확인할 수 있습니다.

토지이용계획확인서는 인터넷을 통하여 토지이용규제정보서비스 검색 후 지번(주소)를 입력하면, 누구든지 무료로 열람할 수 있습니다. 하지만, 개인이 해당 용어나 법규를 전부 이해하기에는 무리가 있을 수 있으므로, 확인하고자 하는 부동산 소재지역의 관할구청 ‘부동산정보과’ 혹은 전문가에게 문의하면 정확한 정보를 확인 할 수 있습니다.