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KB부동산 리브온

기로에 선 다주택자, 매매보다 증여? 임대등록?

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공동주택 공시가격이 인상되면서 보유세(재산세+종합부동산세) 부담이 커진 다주택자들이 선택의 기로에 놓여 있습니다. 보유세 과세 기준일인 오는 6월 1일 이전에 보유한 주택 한두채를 팔 것인지, 자녀나 배우자에게 증여를 할 것인지, 아니면 임대등록을 할 것인지를 두고섭니다. 특히 가지고 있는 주택이 서울을 비롯한 조정지역에 위치해 있다면 보유세 부담은 더 커지게 됩니다. 지난해 가격이 많이 오른 고가의 아파트일수록 공시가격이 더 높게 매겨졌기 때문입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 다주택자들이 실질적으로 선택할 수 있는 3가지 방법, 매도와 증여, 임대주택으로 등록 중 어떤 방법이 유리한지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

우선 매도를 통해 보유 주택수를 줄이는 방법입니다. 이때 매도순서는 세법을 고려해 정해야 합니다. 매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 매매차익이 큰 주택은 1가구 비과세를 적용 받는 방법으로 말이죠. 다만 여기서 주의해야 할 것은 조정대상지역 내에서 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 거주기간 2년이 포함되야 한다는 점, 2021년부터는 다주택 보유기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다는 점 등에 유의해야 합니다.

조정대상지역 내 주택을 매도해야 한다면 양도세 중과를 고려해야 합니다. 2주택 이상 보유자에게는 10%p, 3주택 이상 보유자에게는 20%p의 양도세 중과가 적용되기 때문입니다. 하지만 3주택 이상 보유자라 할지라도 조정대상지역이 아닌 주택을 우선 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 되지 않습니다. 따라서 만약 가지고 있는 주택이 조정대상지역과 비조정대상지역이 섞여 있을 경우 일반세율로 양도세를 낼 수 있는 비조정대상지역 내 주택을 먼저 매도하는 것이 유리합니다.

급하게 팔려고 내놓은 주택이 팔리지 않아 급매로 낮춰 파는 것보다 자녀나 배우자에게 증여하는 것이 더 낫다고 판단하는 다주택자들도 많습니다. 실제 한국감정원에 따르면 지난해 전국 건축물 증여 건수는 2017년 대비 21% 증가한 13만524건으로 통계 집계를 시작한 2006년 이후 최대치를 기록 했습니다.


증여로 포지셔닝을 잡은 다주택자들의 경우 증여 시 몇 가지 유의해야 할 점이 있습니다.


증여를 선택할 때 고려해야 할 점이 있습니다. 첫 번째, 증여하려는 주택의 공시지가가 크게 오를 것으로 예상 되면 증여 시기를 공시가격이 확정되는 4월 말 이전에 진행하는 것이 좋습니다. 그래야 작년 공시가격을 기준으로 증여를 할 수 있습니다.


두 번째, 증여하려는 주택의 규모가 커서 높은 세율의 증여세가 적용이 된다면 지분증여를 활용하는 것이 유리합니다. 예컨대 아들 1명에게 증여하는 것이 아니라 며느리, 손자 등 쪼개기로 증여를 하게 되면 과세표준을 낮춰 증여세를 줄일 수 있기 때문입니다.


세 번째, 부부간 증여를 통한 공동명의도 절세의 한 방법입니다. 부부간 증여 비과세 한도인 6억원에 맞춰 배우자에게 증여하면 종부세 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있습니다. 다만 취득세와 증여세 부담이 보유세보다 커질 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

마지막으로 임대주택으로 등록하는 방법입니다. 조정대상지역에 2주택 이상을 보유하고 있다면 거주주택 외 주택에 대해서는 장기임대주택으로 등록하는 것이 세부담을 줄이는데 도움이 됩니다. 지난해 9월 14일 이전 취득 주택을 장기임대주택으로 등록하면 종부세 합산대상에서 제외됩니다. 이때 공시가격이 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 주택에서 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 올해 주택공시가격이 처음으로 6억원을 넘으면 공시가격이 확정 공시되기전에 임대사업자 등록을 하는 것이 유리합니다.


다만 정부가 올해부터 등록 임대사업자에 대한 세제 혜택을 대폭 줄이는 대신 임대사업자의 의무는 강화하고 있어 임대사업자 등록이 점점 줄어들고 있습니다. 국토교통부에 따르면 지난 2월 한달동안 신규 등록한 임대사업자는 5,111명으로 1월(6,543명)에 비해 22%나 줄었습니다. 그러나 올해부터 연간 임대수입이 2,000만원 이하인 경우에도 과세 의무가 생겼고, 임대사업 등록과 미등록시 임대소득세액이 차이가 나기 때문에 이부분까지 고려해 임대사업 등록 여부를 결정해야 합니다.

지금까지 절세를 위해 다주택자가 선택할 수 있는 3가지 방법에 대해서 알아봤습니다. 종합하면 보유세에 대한 부담이 크지만 오래 보유해도 크게 실익이 없는 주택은 빠르게 매도를 추진하는 것이 좋습니다. 미래가치가 높은 주택은 자녀와 배우자에게 증여를 통해 세금을 줄이는 방안을 고려해는 것이 좋습니다. 조정대상지역 내 취득시점이 9.13대책 이전이고, 전용 85㎡ 이하 주택을 보유한 다주택자는 여전히 각종 세제혜택이 적용되기 때문에 임대주택 등록을 고려해 볼만 합니다.


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