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지난해 집값 상승을 이끌 던 강남권 재건축 시장에 찬바람이 불어 닥치고 있습니다. 올해부터 재건축 초과이익환수제가 부활된 가운데 종부세 산정 기준인 공시가격이 인상되고, 서울시에서 재건축 인허가 심의에 제동을 걸었기 때문입니다. 지난 10일 서울시장은 강남권 재건축 아파트에 대해 당분간 인허가를 내주기 어렵다고 언급해 사업 초기 단계인 강남권 노후 아파트 사업 속도에 악재가 생겨 집값 하락세가 이어질 것으로 보입니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 ‘잘나가던 강남 재건축 아파트 값’에 대해 9.13대책 후 최고가 대비 얼마나 떨어졌는지를 살펴봤습니다.

강남권 재건축 아파트값은 지난 9.13대책 발표 후 몇 억씩 떨어지며 수도권 집값 하락을 이끌고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 2019년 3월 주택가격동향 조사에 따르면 서울 강남 주택매매가격은 0.60% 떨어졌습니다. 그 뒤로 송파(-0.32%), 성북(-0.20%), 서초(-0.20%), 강동(-0.20%) 지역의 주택매매가격 하락률이 한강이남(-0.16%) 평균보다 컸습니다. 부동산114REPS에 따르면 강남3구 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가격은 3월 말 기준 5,532만원으로 지난 해 7월 서울시의 용산과 여의도 통합 개발 발언 직전(6월 말 기준 5,303만원) 가격 수준으로 돌아갔습니다.

서울에서 재건축 거래가 자유로운 사업 초기 단계의 사업장은 재건축 심의가 늦어져 은마는 9.13대책 직전 최고가 대비 3억 이상 떨어졌습니다. 강남구 대치동 은마는 서울시에서 요구한 35층 층수 제한을 반영한 정비계획 변경안을 제출했지만 6개월 넘게 정비계획안이 통과되지 못하고 대기 중입니다. 은마 전용 76㎡ 실거래가는 9.13대책 이후 16% 이상 하락했습니다. 지난 해 9.13대책 발표 직전 전용 76㎡ 아파트는 18억5,000만원 최고가에 거래됐지만 최근 3월에 3억 하락한 15억5,000만원에 거래됐습니다. 은마는 1979년 준공돼 총 4,424가구로 2003년 조합설립추진위원회 승인을 받은 후 현재까지 정비구역지정을 위한 정비계획안 수립 절차 진행 중 입니다.

송파구 잠실동 주공5단지도 사업시행인가 심의 단계에서 사업이 늦어지고 있습니다. 전용 76㎡는 2월 16억5,000만원에 거래된 후 거래 소강 상태입니다. 지난 9.13대책 직전 9월 19억1,000만원까지 거래됐지만 올해 2월 2억5,500만원 떨어진 16억5,500만원에 거래됐습니다. 송파구 잠실동 주공5단지는 총 3,930가구, 30개 동 규모로 송파구에서 재건축 아파트 중 단지 규모가 가장 큽니다. 특히 주공5단지는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 가능해 일부 동은 50층 높이로 건립이 가능합니다. 그 만큼 건립예정세대수를 더 지을 수 있어 조합원 입장에서 추가부담금이 줄어들게 됩니다.

서울 강남권 재건축 시장이 8개월 연속 거래 침체기에 접어든 가장 큰 이유는 거래를 옥죄는 재건축 규제 때문입니다. 첫 번째, 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 재건축 아파트 구입 시 조합원 자격을 받을 수 없습니다. 조합설립인가 이후부터는 거래가 막힌 것입니다. 서울처럼 투기과열지구 내 재건축 아파트를 거래할 수 있는 사업 단계는 조합설립인가 이전 단계인 정비구역지정과 추진위원회 단계의 초기 사업장 위주로 사고 팔 수 있습니다. 2017년 8.2대책에 따라 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 후 거래할 경우 조합원 지위를 양도받지 못하고 현금청산 대상입니다. 다만, 예외적으로 사업시행인가 신청 전 투기과열지구 내 1주택 재건축 조합원은 10년 소유, 5년 거주하면 조합원 거래가 가능합니다.

두 번째, 이주비 대출이 막혔습니다. 일반 아파트 구입과 달리 재건축은 이주비 대출을 활용해 매입 자금을 줄여 ‘지렛대 효과’를 올릴 수 있었습니다. 하지만 현재 이주비 대출도 주택 구입 목적의 대출에 포함돼 2주택 이상 조합원은 추가로 주택 구입 목적 대출을 받을 수 없는 상황입니다. 예외적으로 사업이 끝난 후 새로운 주택으로 소유권 이전 등기한 후 2년 내 기존 주택 1채를 처분한다는 약정서를 작성하면 대출이 가능하지만 실질적으로 현실성이 떨어지는 상황입니다.

세 번째, 재건축 초과이익환수제가 2019년부터 부활했습니다. 재건축 초과이익환수제는 준공시점 내 아파트 가격에서 사업 추진위 승인 단계의 공시가격과 개발비용, 정상주택가격 상승분을 제외한 초과금액에 대해 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 최대 50%까지 부담금을 적용하는 제도입니다.

네 번째, 재건축 사업기간이 길어졌습니다. 안전진단 기준이 강화돼 재건축 문턱을 넘기기가 어려운 상황입니다. 일반적으로 재건축 사업은 시작에서부터 입주까지 평균 10년 이상 소요됩니다. 현재처럼 재건축 규제가 지속되면 조합원들 간에 사업 추진에 대한 찬반이 갈려 사업 속도를 내지 못하게 됩니다.

강남권 재건축 아파트값은 당분간 하락세가 지속될 것으로 보입니다. 최근 시세보다 낮은 급매물이 나오면서 일부 거래됐지만 저가 매물이 소진된 후 매수세가 붙지 않고 시장 관망세가 이어지고 있습니다. 재건축 시장에 활력이 붙으려면 현재 처한 각종 규제들이 풀리면서 거래가 자유로워야 하는데요. 하지만 재건축 규제가 해제되면 집값이 오를 가능성이 크기 때문에 규제가 풀리기에는 쉽지 않습니다. 재건축을 보유하고 있다면 장기 보유계획으로 선회하던가 자녀에게 증여하는 등의 전략을 세우는 것이 유리할 것으로 보여집니다.