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지역주택조합 피해주의보

# 김국민씨는 A지역주택조합 조합원으로 가입하면서 동, 호수를 지정해 계약을 체결했다. 그러나 사업 추진 과정에서 당초 조합 측에서 홍보한 가구 수보다 아파트 건립 규모가 축소되면서 지정한 동, 호수를 분양 받지 못하게 됐다. 

# 이리브씨는 B주택조합 추진위원회의 안내 책자에 기재된 구체적인 사업계획과 토지 확보가 완료되었다는 광고를 보고 조합원으로 가입했다. 내 집 마련의 부푼 꿈도 잠시, 조합 측 광고와 다르게 사업 부지의 40%만 매입됐다는 사실을 나중에서야 알게 됐다. 

# 박스타씨는 C주택조합 추진위원회의 추가 부담금이 없다는 말을 믿고 조합원으로 가입했다. 하지만 사업비 상승을 이유로 조합이 추가 부담금을 요구해 난처한 상황에 빠졌다. 

위 사례는 모두 공정거래위원회에 접수된 지역주택조합의 허위, 과장 광고로 인한 소비자 피해 사례입니다.  

지역주택조합이 뭐길래

지역주택조합 아파트는 ‘주택법’에 따라 일정 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용 85㎡이하 주택을 가진 1주택 세대주 등을 조합원으로 구성해 공동으로 주택을 건립하기 위해 결성된 조합입니다. 아파트를 지으려는 조합이 토지를 매입하고 건축비를 직접 부담해 개발하는 방식입니다. 

주택법에 따르면 조합 설립인가를 위해 건립 예정 가구 수의 50% 이상 조합원과 전체 부지 80% 이상의 토지사용승낙서가 필요합니다. 또 사업계획 승인을 받으려면 토지 소유권 95% 이상을 확보해야 합니다. 

하지만 조합 설립이나 사업 계획 승인을 받지 못한 상태에서 아파트의 가구 수나 면적 등이 확정된 것처럼 광고하거나 추가 부담금이 발생할 수 있다는 사실을 숨긴 채 조합원을 모집해 피해 사례가 늘고 있습니다. 

지역주택조합의 경우 분양가가 주변 아파트 시세보다 싸다는 점을 강조하기 때문에 내 집 마련 수요자가 솔깃하기 쉽습니다. 조합원 가입 전에 사실 관계를 꼼꼼하게 확인하지 않으면 낭패보기 십상입니다.

토지 확보가 관건, 사업 단계 꼼꼼히 살펴봐야

지역주택조합 사업의 핵심은 토지 확보입니다. 토지주 80% 이상이 동의하면 조합설립이 가능하지만 사업 승인을 받으려면 95% 이상의 토지를 매입해야 합니다. 

토지 매입이 완료되지 않은 곳은 위험부담이 따릅니다. 지주들이 비싼 가격에 땅을 팔려고 하기 때문에 보상비가 증가하거나 사업기간이 지연될 수 있기 때문입니다. 토지 매입 단계에서 보상비가 증가하면 전체 사업비가 증가해 사업성이 떨어지게 됩니다. 사업 대상 토지의 80% 이상의 토지사용승낙서를 받고 실제로 토지 매입이 이뤄졌는지 반드시 살펴봐야 합니다. 80% 이상의 토지를 확보했더라도 사업부지 용도에 따라 지을 수 있는 아파트 규모가 다르기 때문에 수익성을 담보하긴 어렵습니다. 

사업계획과 인허가 단계도 점검해야 합니다. 지역주택조합 사업을 하려면 조합설립 인가 전에 단지 규모 등을 결정하는 지구단위계획 수립 과정을 거쳐야 하는데 지구단위계획 초안이 잡히기도 전에 조합원을 모집해 사업이 무산되는 경우가 많아섭니다. 

민원24(www.minwon.go.kr), 토지이용규제 정보서비스(www.luris.molit.go.kr)에서 부지 용도를 조회해 아파트 건설 가능 여부를 확인하고 관할 지방자치단체에 사업 추진 진행 단계를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.  

각종 비용도 따져봐야 합니다. 지역주택조합은 홍보비 명목으로 수백만원의 비용을 조합원에게 받기도 합니다. 하지만 사업이 실패하면 돌려주지 않거나 사업이 성공해도 분양가에 포함시키지 않는 경우가 많습니다. 

추가 부담금도 확실히 체크해야 합니다. 사업이 지연될 경우 금융비용과 공사비 상승 등으로 조합이 제시했던 분양가보다 실제 분양가가 비싸져 추가로 비용을 더 내야 할 수도 있기 때문입니다.

법망 좁혀도 교묘히 빠져나가는 곳 많아 주의 기울여야

지역주택조합 관련 피해가 잇따르면서 지난해 6월 3일 지역주택조합 규제를 강화하는 방향으로 주택법이 개정됐습니다. 추가 부담금 등 주요 사항을 의결하려면 조합원 20% 이상이 직접 총회에 참석하도록 하고 조합원 모집 전에 모집공고안, 사업계획서 등을 지자체에 신고하도록 규정했습니다. 하지만 지자체에서 신고필증을 교부 받았다고 해서 사업 안정성이 담보되는 것은 아니라는 점을 명심해야 합니다. 

또 주택법이 개정되기 전에 조합원을 모집했거나 조합원 모집을 중단했던 사업장에서 다시 조합원 모집에 나서는 등 법망을 피해 교묘하게 홍보하는 곳도 많습니다. 지역주택조합을 일반 아파트인 것처럼 홍보해 조합원을 모집하는 경우도 있으니 주의를 기울여야 합니다.