KB부동산

수익형 부동산 투자는 안정적인 임대수익을 기반으로 향후 시세차익까지 노릴 수 있어 투자자에게는 항상 관심의 대상입니다. 그러나 경기침체와 정부 규제 정책으로 인해 당분간 가격상승을 통한 시세차익은 기대하기 어렵다는 분위기입니다.

하지만 일부 투자자들은 이 상황을 기회로 보고 상대적으로 ‘저평가’ 되어 있는 매물을 매입하여 시세차익을 얻는 사례도 있습니다.

부동산의 시장가격은 객관적인 기준에 의한 감정평가 금액에서 부동산의 개별적 요인들이 더해져 형성됩니다. 저평가 되었다는 것은 이러한 개별적 요인들이 최소 반영되어 상대적으로 가격이 싸다는 의미입니다. 흔히 건물이 노후화 되고 관리가 되지 않아 적정임대료를 받지 못하고 있는 건물을 말합니다. 이런 건물을 리노베이션(renovation)하여 수익을 개선시키고 가치가 상승된 많은 사례가 있습니다. 하지만 무조건 싸다고 해서 가치가 상승될 수 있는 것만은 아니기에 몇 가지 체크해야 할 부분이 있습니다.

우선 법적·물리적 요인입니다. 지구단위계획구역 내에 포함되었거나 저층부 내력벽 위치에 따라 증개축이 어려울 수 있습니다. 법정 건폐율 및 용적률을 초과하거나 공용부분 공간이 협소하여 엘리베이터를 설치 못할 수도 있습니다. 리노베이션을 계획했다가 예상치 못했던 구조보강 등 비용이 증가하거나 신축으로 방향을 선회하게 되어 기대수익률을 충족할 수 없는 경우도 발생합니다. 또한 주차대수 추가 확보가 어려울 경우 용도변경이 불가하여 사용용도에 맞지 않을 수 있습니다. 계약 전 공부나 도면 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다. 

다음은 임대차 요인입니다. 매매가가 낮은 경우 상대적으로 임대료도 낮은 것이 대부분입니다. 리노베이션을 했다 하더라도 임대료가 그 지역에서 소화할 수 있는 범위를 넘어서기는 어렵습니다. 투입비용 대비 수익성이 떨어질 가능성이 있다는 것입니다. 기존 임대인과 임차인간 최초계약일에 대한 인지 오류가 발생하거나 임차인간 권리금 이슈로 임차인과의 분쟁이 발생하여 명도를 통한 후속임차인 섭외가 어려울 수 있습니다. 더욱이 임차인의 계약갱신 요구기간이 10년으로 늘고 권리금 회수기회 보호기간이 연장되는 등 임대인의 부담이 가중되고 있는 상황입니다. 개선 여지의 기회비용으로 인식하고 저평가된 매물을 매입하고자 한다면 오히려 공실이 더 나을 수 있습니다. 

저렴한 가격에는 그 나름의 이유가 있습니다. 저평가된 수익형부동산을 매입하여 저평가 요인을 해결할 수 있다면 불황에도 투자에 성공할 수 있을 것입니다.