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재산권 행사가 제한된 임야, '사유림 매수청구 제도' 활용!

KB부동산 배영준 전문위원 전문가 칼럼

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2018년은 서울지역 중심의 부동산 급등 기조와 이러한 부동산시장의 안정화를 위한 정부의 부동산 대책이 쏟아지면서 ‘다사다난’ 했던 한 해였다. 특히, 정부의 부동산 규제가 강화되면서 부동산은 ‘사 놓으면 언젠가는 오르겠지..’라는 ‘묻지마 식 투자’보다는 향후 자산가치 상승여지 등 부동산 가치를 선별하여 투자, 보유, 처분 여부를 결정하는 선택과 집중의 자산관리 기법으로 선회되고 있다.


하지만, 선택과 집중의 자산관리가 쉽지 않은 부동산이 있어서 그 내용을 검토하고 해결 방안을 제의해 보기로 한다.

국립공원 內 사유림(개인임야), 선택과 집중의 자산관리 쉽지 않아

법령에 의한 각종 규제사항으로 개발행위 및 토지 활용이 제한되어 있는 사유림(개인소유의 임야)의 경우가 그 예다. 부동산 자산관리 자문을 진행하다 보면 사유림은 매각조차 쉽지 않아 방치된 경우가 많은 것을 확인 할 수 있었다. 


이러한 법률제한 사항이 많은 사유림에 대하여 정부는 ‘사유림 매수청구 제도’를 통해 매입을 진행하고 있는바, 국민은행(이하 당행) 부동산 자산관리 자문 사례로 그 내용을 파악해 본다.

상기 임야는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역ㆍ지구 상 농림지역, 자연환경보전지역에 해당하며, 법령제한 사항으로 국립공원 및 공원자연환경지구로 지정되어 있어 자연공원법에 의한 행위규제를 받고 있는 임야로 확인되었다. 즉, 법적 소유권은 소유권자에게 남아 있지만 각종 행위규제로 인해 실질적인 사용권은 공원을 관리하는 국립공원관리공단에 있으며, 소유권자는 재산세만 납부를 해야 하는 상황이었다. 또한, 대상 임야는 맹지 및 급경사에 위치하고 있어 개발행위가 전혀 안 되는 상황으로 향후 자산가치 상승도 기대하기 어려운 자산으로 검토되었다. 


고객은 이렇게 방치되고 있는 보유자산에 대한 해결방안을 요청하여 당행에서는 사유림 매수청구 제도를 제안하였다.

사유림 매수청구 제도란?

정부에서는 산림청 지역관리소를 통하여, 산림보전 및 국유림 관리의 효율성 증대를 위하여 보전이 필요하다고 판단되는 개인소유의 임야를 매입하는 ‘사유림 매수청구 제도’를 시행하고 있다. 특히, 산림청의 ‘매수제외 산림’에 해당되지 않는다면 보전산지, 공익용산지 등 규제사항이 강하여 개인소유권자 입장에서는 가치상승이 적은 임야일수록 매수대상이 될 수 있는 확률이 크다는 것이 장점이다.

쓸모 없다고 판단한 임야, 다시 보기

‘사유림 매수청구 제도’는 법령규제 등으로 개발 및 매매가 제한되어 쓸모 없다고 판단한 무수익 자산을 현금화할 수 있는 대표적인 방법 중에 하나이다. 특히, 2년 이상 보유했던 임야를 산림청에 2020년 12월 31일까지 매각을 하면 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있다. 


다만, 한정된 예산에 따라 해당 연초 공고 이후, 사유림 매수청구 접수물량이 집중되면 산림청에서는 더 이상 매수를 진행하지 않으며, 2개의 감정평가법인의 평균감정평가금액으로 매수가격이 산정되는 만큼 시세보다는 낮은 금액에 매각 된다는 점은 사전에 인지하여야 한다. 또한, 공유지분의 경우 공유지분권자 모두의 매도 승낙이 있어야만 매각이 가능하다는 점도 고려해야 한다. 


마지막으로 사유림 매수청구를 고려한다면, 개인들은 법령 규제사항의 세부적인 내용과 자산가치 검토 대한 전문적인 식견이 부족하여 매수청구 여부를 판단하기에 한계가 있다. 이에 보유임야에 최종적인 판단은 전문가의 자문을 받는 것이 선결 조건임을 강조하고 싶다.


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