오피스텔 무덤이었던 마곡지구, 지금은 어떨까?
과잉공급으로 인해 한 때 ‘마이너스피’가 붙어 거래될 만큼 오피스텔 시장상황이 좋지 않았던 마곡지구. 이 때문에 한동안 ‘오피스텔 무덤’이라고 불릴 정도로 고전을 면치 못했었는데요. 최근 마곡 내 오피스텔 시세가 상승그래프를 그리고 있어 주목을 받고 있습니다.
9호선 마곡나루역 초역세권에 위치한 ‘마곡나루역보타닉푸르지오시티’(2017년 2월 입주)의 전용 19.96㎡와 22.17㎡의 시세추이를 살펴보겠습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 전용 19.96㎡의 경우 입주 초인 2017년 2월 평균 시세가 1억4,500만원이었으나 현재 시세는 2억원으로 입주한지 2년 정도 만에 5,500만원이 올랐습니다. 상승률만 본다면 2년 동안 37% 가량 오른 것이라 할 수 있습니다. 전용 22.17㎡ 역시 입주 초반에 평균 시세가 1억7,000만원이었으나 현재 2억2,500만원으로 5,500만원이 올라 상승률은 32%에 달했습니다.
매매가격뿐만 아니라 전세가격도 상승했는데요. 전용 19.96㎡는 입주시만해도 평균 전세가가 1억500만원이었지만 현재까지 3차례 정도 상승해 현재 1억5,000만원의 시세를 형성하고 있습니다. 2년 만에 4,500만원이 상승한 것이죠. 전용 22.17㎡의 경우 입주 초반 평균 전세가는 1억1,750만원이었으나 2년 뒤 전세가는 1억6,000만원으로 4,000만원 가량 올랐습니다.
9호선 양천향교역 인근의 ‘마곡지구대방디엠시티’(2016년 11월 입주) 오피스텔 시세도 마찬가지입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 마곡지구대방디엠시티 전용 24.02㎡의 경우 현 매매가는 2억500만원으로 입주 대비 4,100만원 가량 올랐으며, 전세가 역시 입주 대비 3,000만원이 오른 1억6,500만원의 시세를 형성하고 있습니다. 전용 29.47㎡ 또한 입주 대비 매매가와 전세가가 각각 3,950만원, 3,000만원이 오른 2억3,250만원, 1억9,000만원으로 조사됐습니다.
즉 마곡 내 주요 오피스텔 단지들은 입주대비 매매가 및 전세가가 수천만원씩 상승한 것으로 나타났습니다. 매매가와 전세가 상승률로만 따져봐도 그 어떤 상품보다 높은 수익률을 기록한 것인데요. 마곡 오피스텔 시장, 핑크빛으로만 이야기할 수 있을까요?
마곡지구 오피스텔 핑크빛만 가득한 것일까?
그렇다면 앞서 언급한 오피스텔의 임대수익률을 따져보도록 하겠습니다. 보통 오피스텔을 분양받거나 구입하는 이유는 매달 들어오는 임대수입 때문일 텐데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 마곡나루역보타닉푸르지오시티 전용 19.96㎡ 경우 보증금 1,000만원에 월세수익이 50만원~53만원 사이로 형성돼 있습니다. 월세를 51만원으로 잡고 임대수익률을 계산해 보면 약 3.2% 정도입니다. 전용 29.47㎡도 월세를 55만원으로 산정해 같은 방법으로 임대수익률을 계산하면 3% 밖에 안 되는 것이죠. 마곡지구대방디엠시티 전용 24.02㎡와 29.47㎡ 임대수익률 또한 각각 3.6%, 3.7% 수준에 머물고 있습니다. 이는 2017년 이후 서울에서 준공된 신축 오피스텔 평균 임대수익률인 연 3.89%보다도 낮은 수치입니다.
오피스텔 투자, 임대수익률? 시세차익?
임대수익률이 낮은 마곡 오피스텔, 과연 좋은 투자처라고 할 수 있을까요? 마곡지구가 투자자들에게 주목을 받는 이유는 풍부한 개발호재 때문입니다. 마곡지구가 첨단 연구개발 중심의 산업단지로 조성됨에 따라 LG사이언스파크, 롯데중앙연구소, 넥센타이어, 코오롱 등의 연구개발센터 입주가 속속 진행되고 있는데요. 아직 기업 입주율은 36% 정도에 불과하지만 2020년이 되면 총 137개 기업, 총 직원수 16만명, 유동인구 40만명이 마곡지구에 자리잡을 것으로 예상됩니다. 따라서 도시가 어느정도 자리를 잡고 대기업 직원들이 본격적으로 상주를 하게 되면 월세가격의 마지노선이 자연스럽게 상승할 것이라고 보는 의견이 많습니다.
마곡지구 오피스텔 투자에 대해 현장에서는 어떻게 생각하고 있는지 9호선 양천향교역 인근 M공인중개사의 의견 들어보시죠. “현재 마곡 오피스텔의 경우 공실을 찾을 수 없을 만큼 임대가 잘 나가고 있습니다. 물론 현재 임대수익률은 3%에 불과하지만 분양가 대비 많이 올랐기 때문에 수익률이 낮은 것이지 실제 분양가 대비 월세수익률을 생각하면 나쁜 수준은 아닙니다.”
일각에서는 대출규제의 강화 등으로 마곡 오피스텔의 상승세도 잠잠해질 것이란 전망도 제기되고 있습니다. 또한 대출금리 인상 등으로 수익률이 더 오를 수 있느냐에 대한 회의적인 의견도 나오는 상황입니다.
