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종합부동산세 '폭탄' 현실인가? 계산기 활용해보니..

조회수 2019. 4. 1. 16:48 수정
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고가주택에 부과되는 종합부동산세가 올해부터 대폭 바뀝니. 과세표준 3억원 초과~6억원 이하 구간이 신설됐고, 과세표준이 높은 비싼 집일수록 세율 인상폭을 더 키웠습니다. 과세표준인 공시가격은 지난해 집값 상승에 더불어 정부의 ‘부동산 공시가격 현실화’ 방침에 따라 올해부터 상승폭이 높아질 전망입니다. 이에 종부세와 재산세 납부 금액이 지난해보다 늘어나면서 근로소득이 단절되는 은퇴세대의 경우 부동산 자산 보유 계획 수정이 불가피 해졌습니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에서는 기획재정부가 내놓은 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’ 내용을 바탕으로 종합부동산세에 대해 알아봅니다.

종합부동산세를 결정하는 변수 ‘공정시장가액비율’

종합부동산세(이하 종부세)는 주택과 토지 각 부동산 유형에 따라 개인별 부동산 공시가격(매년 6월 1일)을 합산해 부과합니다. 종부세 과세표준 산정 시 전체 공시가격 합산금액에서 일정 비용을 공제하고 남은 부분에 세금이 적용됩니다. 따라서 공시가격과 공정시장가액비율이 오를수록 세금이 커지는 구조입니다. 대신, 1세대 1주택자의 공시가격이 9억원 이하 또는 다주택자의 공시가격 합산액이 6억원 이하는 종부세 대상에 포함하지 않습니다.

공정시장가액비율은 종합부동산세의 과세표준을 산정할 때 적용하는 것으로 현재 80%에서 2020년까지 연 5%p씩 2022년까지 100% 인상됩니다. 2019년부터 85%가 적용됩니다. 예를 들어 공시지가 20억원 주택에 대한 공정시장가액 80%를 적용해 16억원에 대해서 종합부동산세율이 부과됐다면 2022년에는 100%인 20억 전액 종부세 과세표준이 됩니다.


종합부동산세는 개인별 보유한 주택수와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 차등됩니다. 지난해 9.13대책 이후 3억원 초과~6억원 이하 구간은 추가되고, 고가주택일수록 세율을 높였습니다. 현재 9억원 초과 1주택자 세율은 0.50%~2.70%까지 부과되고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자의 세율은 0.6%~3.2%로 1주택자보다 큽니다.


주택수 산정 기준은 시행령에 신설됐습니다. 1주택을 공동명의를 하면 공동소유자 각자가 주택을 소유한 것으로 봅니다. 대신, 상속의 경우 지분율이 20% 이하이거나 공시가격이 3억원 이하인 경우에는 주택수에서 제외됩니다. 다가구주택은 1주택으로 봅니다. 고가주택의 아파트와 단독주택을 공동명의로 하면 종부세 부담이 커질 수 있습니다.

주택임대사업자 등록하면…종합부동산세 덜 낼까?

종부세를 낮추는 방법은 주택의 경우 매매나 증여하지 않는다면 8년 주택임대사업자로 등록하는 것입니다. 우선, 조정대상지역이 아닌 주택이어야 합니다. 9.13대책 이후 주택임대사업자 등록을 하더라도 종부세 합산배제 혜택을 삭제했습니다. 단, 그 이전에 등록한 경우에는 시행령 개정에 따라 임대보증금 또는 임대료를 연간 5%를 초과하면 받을 수 없도록 제한을 둡니다(2월 예정).


다음으로 장기보유하면 세부담이 줄어듭니다. 1세대 1주택자 중 노령자와 장기보유자에 대해서 세금부담을 줄여줍니다. 만 60세 이상부터 5년 단위로 10%에서 30%까지 세액이 공제됩니다. 보유기간이 5년 이상부터 20%~50%까지 공제됩니다. 15년 이상 보유자(50%)는 지난 연말 개정됐습니다.

마지막으로 종부세를 확정할 때에는 직전 연도의 세금 대비 상한선을 두고 있습니다. 해당연도의 재산세와 종부세 합산금액이 지난해 대비 1주택자는 150%, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자의 경우는 300%까지만 부과됩니다. 예를 들어 다주택자 A씨가 지난해 재산세와 종부세를 150만원을 납부했다면 올해 600만원이 나왔더라도 450만원까지 부과됩니다. 초과 금액은 납부하지 않아도 되는 것입니다.

기획재정부가 진행하는 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’은 2월부터 시행됩니다. 종합부동산세(이하 종부세) 시행령 개정안 내용은 공정시장가액비율 상향 조정과 주택 수 산정기준, 임대주택 합산배제 대상 요건 강화 등을 담고 있습니다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 홈페이지나 앱 ‘부동산계산기’에서 종합부동산세와 재산세, 양도소득세 등의 세금 계산을 쉽게 활용할 수 있습니다. 앱을 활용할 경우 빠른 조회 서비스에서 부동산계산기를 탭한 후 보유주택 주소와 세부사항 선택 후 면적, 보유기간, 소유자분, 주택보유 유형, 종부세 할인대상 여부 등을 체크하고 계산하기 버튼을 누르면 됩니다. 다주택자의 경우 주택 추가하기를 통해 합산 계산도 가능합니다.


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