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청약자격이 까다로운 규제지역을 중심으로 청약가점을 잘못 계산해 부적격자가 속출하고 있습니다. 자주 바뀐 아파트 청약제도를 숙지하지 못해 발생한 실수입니다. 청약 부적격자가 되면 고이 간직한 청약통장을 최대 1년 동안 사용할 수 없습니다. 아파트 분양을 통한 재테크 성공은 인터넷 청약 실수 여부에서 갈린다고 해도 과언이 아닙니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 ‘아파트 청약 부적격자’를 피하기 위한 10계명을 정리했습니다.

1. 청약 규제지역 여부에 따라 ‘1순위 자격’ 갈린다

투기과열지구 및 청약과열지역 내 청약 1순위 자격은 본인 외 가족 세대원의 주택 보유와 과거 청약 당첨 여부까지 제한을 받습니다. 규제지역의 민영주택 청약 1순위 자격은 통장 가입기간 2년이 지난 세대주이면서 세대원 전원이 최근 5년 이내 분양 당첨 사실이 없어야 하며, 주택수는 1주택이하까지만 가능합니다. 국민주택은 세대원 전체 5년 이내 당첨 사실이 없는 무주택세대주만 가능합니다.

비규제지역의 민영주택 청약 1순위 자격은 청약통장 가입기간 수도권 1년, 지방은 6개월이 지나면 됩니다. 분양시장이 어려운 ‘위축지역’은 청약통장 가입기간 1년이면 1순위 자격이 주어집니다.

2. 최근 5년 이내 당첨 사실 ‘관리처분인가를 받은 조합원’도 해당된다

투기과열지구 및 청약과열지역에서 청약 1순위 자격 중 아파트 당첨 대상에서 일반분양 아파트뿐만 아니라 조합원도 포함됩니다. 관리처분인가를 받은 재건축 및 재개발 조합원과 사업승인을 받은 주택조합원도 ‘당첨 사실’ 대상에 들어갑니다.

3. 아파트 분양지역에서 일정기간 거주해야 한다.

지역 거주자에게 아파트 청약 기회를 제공하기 위해서 최소 6개월에서 최대 1년 이상의 거주 요건을 갖춰야 합니다. 해당지역 거주기간을 갖추지 않고, ‘당해지역’에서 당첨되면 부적격자가 됩니다.

아파트 당첨자 선정은 청약 1순위에서 시·군 해당지역의 거주자 대상으로 청약 신청을 먼저 받습니다. 해당지역 거주자 물량이 미달되면 인근지역 거주자에게 청약기회가 넘어갑니다. 인근지역까지 미달되면 2순위로 넘어가 해당지역 거주자를 우선해 추첨한 다음 나머지 인근지역 거주자를 대상으로 추첨합니다.

수도권과 경제자유구역에서 공급되는 택지개발사업의 경우 해당지역 거주자 우선물량이 30~50%로 제한되고, 그 외 인접지역 거주자에게 공급됩니다. 특히 경기도 거주자는 청약 당첨 기회가 세 번 주어집니다. 예를 들어 경기도 성남시 공급지역에서 분당거주자는 당해지역 성남시(30%)에서 떨어지면 경기도 지역으로 넘어가고, 또 떨어지면 서울·인천 지역에 포함돼 당첨자를 선정합니다.

4. 민영주택 청약가점 계산시 유주택자 ‘부양가족’은 빼야 한다.

청약가점 ‘부양가족 수’는 1인당 5점씩 늘어나 최대 6명이상이면 35점 만점을 받습니다. 청약가점 ‘부양가족 수’ 계산시 부모가 집을 보유하면 2명 점수인 10점을 받지 못합니다. 예전에는 주택 소유 여부에 상관없이 3년 이상 부양하면 가점을 인정받았습니다. ‘부양가족 수’ 점수를 높이기 위해서 부모를 위장전입 시키는 부정행위를 차단하기 위해서입니다.

5. 무주택기준 상황 따라 다르다

청약가점 ‘무주택기간’은 1년을 기점으로 2점씩 늘어나 최대 15년 이상이면 32점 만점을 받습니다. 문제는 무주택기간 기준이 결혼 여부에 따라 달라집니다. 미혼자는 만 30세 이상부터 무주택기간이 인정됩니다. 부모님 집에 거주하고 있다면 만 30세 이상이 되더라도 무주택기간이 없습니다. 다만, 60세 이상 직계존속이 주택을 보유할 경우 자녀는 무주택자로 인정됩니다.

기혼자는 혼인신고일을 기준으로 무주택기간을 산정하며 부부 모두 주택이 없어야 합니다. 만 30세 이전에 결혼을 일찍 할 경우 혼인신고를 빨리 할수록 청약가점을 높이는 전략입니다.

반면 배우자 한쪽이 주택을 보유한 경우 혼인신고를 늦춰 무주택기간 점수를 확보하는 것이 유리할 수 있습니다. 혼인신고를 하게 되면 무주택기간 점수는 0점 입니다. 혼인신고 후 주택을 팔면 무주택기간은 ‘등기접수일’을 기준으로 산정합니다.

6. 무주택세대구성원은 ‘나’만이 아닌 ‘가족’까지 따져야 한다

무주택세대구성원이란 청약통장 신청자의 배우자와 주민등록등본 상에 함께 등재된 직계존속과 직계비속을 말합니다. 대신, 형제와 자매, 동거인 등은 대상이 아닙니다. 예를 들어 무주택 세대주 50대 가장이 부모를 모시면서 재건축 조합원을 보유한 미혼인 남동생과 함께 거주하더라도 50대 가장은 무주택세대구성원입니다.

7. 분양권과 재개발·재건축 조합원 입주권도 주택수에 포함된다

2018년 12월 11일부터 분양권과 입주권을 취득한 경우 주택 소유로 간주됩니다. 분양권은 주택수에 포함되지 않아 단기 시세차익 목적을 위해 청약 시장이 과열되는 등의 부작용이 생기면서 규제를 강화했습니다. 철거된 재개발·재건축 조합원도 주택수에 들어갑니다. 유주택자 간주 시점은 분양권, 입주권을 계약 체결하는 날 또는 매매잔금을 완납하는 날입니다.

8. 특별공급 당첨은 1세대당 평생 1회만 가능하다

아파트 특별공급 제도는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초 주택구입, 이전기관종사자, 외국인, 기관추천 대상자에 대해 일반분양보다 우선해 청약 기회를 제공합니다. 특별공급 당첨은 1세대 당 평생 1회만 가능합니다. 예를 들어 주택을 구입한적 없는 3년차 신혼부부가 생애최초주택구입을 통해서 아파트 분양에 당첨되고, 다시 신혼부부 특별공급에 청약할 수 없습니다. 신혼부부 특별공급에 청약해 당첨되면 부적격 당첨자에 해당됩니다.

9. 신혼부부 특별공급 대상자는 소득, 혼인기간, 무주택기간을 갖춰라

신혼부부 특별공급 대상자는 혼인기간 7년 동안 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 대신 혼인기간 중 2018년 12월 11일 이전에 주택을 팔았고 무주택기간 2년이 지난 경우 신혼부부 특별공급 청약 2순위에서 당첨자를 선정합니다. 1순위는 유자녀 신혼부부, 2순위는 무자녀 신혼부부, 2018년 12월 11일 이전에 기존 주택을 팔고 무주택기간이 2년 지난 신혼부부가 됩니다.

소득기준도 충족해야 합니다. 민영주택은 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하이며, 맞벌이는 130% 이하입니다. 특별법이 적용되는 국민주택의 경우 외벌이는 100% 이하, 맞벌이는 120% 이하 기준을 받습니다. 소득은 합산소득을 말합니다.

10. 규제지역 내 청약 재당첨 제한 기간을 잊지 말아라

청약과열지역 및 투기과열지구에서 당첨되면 세대원을 포함해 일정기간 동안 규제지역 내에서 ‘재당첨 제한’이 적용됩니다. 부적격자들이 많이 하는 실수가 ‘재당첨 제한’ 기간을 놓치는 것입니다. 실수를 하지 않으려면 청약하기 전에 아파트투유 및 KB국민은행 홈페이지에서 본인 인증 후 과거 아파트 당첨 사실 여부를 확인해야 합니다. 재당첨 제한 기간은 전용 85㎡이하의 경우 수도권 과밀억제권역 5년, 지방 3년, 전용 85㎡초과는 수도권 과밀억제권역 3년, 지방은 1년 각각 적용됩니다.

재당첨 제한 기간 내 아파트 청약 시 당첨되면 취소돼 부적격자가 되면서 수도권 투기과열지구 및 청약과열지역은 1년, 위축지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월간 청약이 제한됩니다. 즉, 재당첨 제한과 부적격자 통장사용 제한까지 이중으로 제약을 받습니다.

반면 청약 당첨된 후 본인이 동·호수가 마음에 들지 않아 계약하지 않으면 “청약통장”은 해지돼 다시 사용할 수 없습니다. 주택청약종합통장에 새로 가입해야 합니다.