KB부동산

정부 기관, 연구소, 금융기관 등이 내놓은 2019년 부동산 시장 전망은 대체로 어둡습니다. 대출 규제에 보유세 부담까지 커지면서 당분간 거래는 줄고, 가격은 약보합세를 이어가거나 하락할 추세라는 전망이 우세합니다. 이미 거래절벽이 현실화되며 하락세로 접어든 곳도 있습니다. 부동산 투자자나 내 집 마련을 하려는 실수요자들은 변곡점에 서 있는 주택시장을 어떻게 봐야 할지 고민되기 마련이죠.

이처럼 시장의 시그널이 뚜렷한 방향성을 보여주지 않을 때는 장기적 관점에서 객관적인 기준으로 부동산시장을 읽는 힘을 길러야 합니다. ‘진짜 봐야 하는 데이터’가 무엇인지 알고, 그것을 정확히 읽는 눈을 가져야 한다는 얘기입니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 KB부동산 시세를 활용해 집값을 전망하는 시리즈를 연재합니다. 그 두 번째 순서로 시세와 실거래가 활용을 통해 집값 흐름을 파악하는 방법을 살펴보겠습니다.

시세와 실거래가는 국내 주택가격의 변화를 파악할 수 있는 가장 대표적이며 중요한 지표입니다. 하지만 두 가격이 같은 흐름을 보이지는 않습니다. 실제 지난 1년간(2018.01~2019.01) 서울, 수도권, 5대 광역시의 아파트 매매 상승률을 KB부동산 시세와 국토교통부 실거래가로 나눠 살펴본 결과 두 가격은 서로 다른 수치를 보였죠.

먼저 최근 1년간 서울 25개 자치구별 KB부동산 매매시세와 국토교통부 매매 실거래가의 변동률을 살펴봤는데요. 두 가격의 상승률은 많은 차이를 보임을 알 수 있습니다. 눈에 띄는 것은 상승률 순위에서도 차이를 보였다는 것인데요. KB부동산 리브온(Liiv ON) 주택가격동향에 따르면 최근 1년 동안 영등포구(16.55%), 동작구(15.94%), 용산구(14.03)가 높은 상승률을 기록했지만, 국토교통부 실거래가는 광진구(41%), 관악구(32%), 마포구(23%)가 상승세를 기록한 것으로 조사됐죠.

수도권과 지방 5대 광역시도 시세와 실거래가는 차이를 보였습니다. KB부동산 시세 조사에 따르면 수도권 경기지역과 인천지역의 상승률은 각각 3.64%, 0.22%의 상승률을 보였습니다. 반면 국토교통부 실거래가 조사에 의하면 경기와 인천지역은 지난 1년간 각각 1%대의 상승률을 보였습니다. 지방 5대 광역시 역시 5곳 모두 시세와 실거래가가 차이를 보이는 것을 알 수 있습니다.

이렇다 보니 부동산 온라인 커뮤니티에서는 ‘원래 이렇게 시세랑 실거래가가 차이가 크게 나나요?” “어떤 걸 기준으로 봐야 하는 거죠?” “시세와 실거래가, 도대체 차이가 뭐예요” 등 시세와 실거래가가 관련된 숱한 질문이 쏟아지곤 합니다. 때문에 구체적으로 시세와 실거래가가 어떻게 산정되며 어떤 특징을 가졌는지 짚어볼 필요가 있습니다.

부동산 업계에서 말하는 시세와 실거래가란 무엇일까요?

먼저 시세란 시장에서 형성되는 시장의 가격을 말합니다.

시세를 조사하는 가장 큰 이유는 실거래가 이뤄지지 않는 부동산에 대해서도 가격이 어느 정도 형성되어있는지 알 필요가 있기 때문입니다. 여기에 부동산중개업소는 매도자와 매수자의 입장을 모두 듣는 유일한 매체이자 원활한 거래가 이뤄지도록 중간에서 적절하게 가격을 조정하는 역할을 한다는 점도 그 이유가 될 수 있습니다.

그렇다면 이러한 시세는 언제 활용하는 것이 좋을까요? 시세는 시장 전체의 흐름이나 원하는 지역의 집값 흐름을 확인하고자 할 때 활용하는 것이 좋습니다. 시세는 기본적으로 해당 지역 수급상황, 정부 정책, 경제 동향, 개발 호재 등 온갖 시장 상황을 반영하는데요. 때문에 시장에 개발 이슈 등 호재가 반영되면 시세는 급등하지만, 침체기 등 부정적인 전망이 쏟아지면 시세도 조정국면에 들어갑니다. 또한 시세는 수요자에 의해서도 조정이 됩니다. 실제 시세가 반영된 수요가 없고 안 팔리면 호가는 내려갑니다. 반면 내놓은 집이 잘 나가면 호가는 또 금새 올라가죠.

이렇다 보니 시세는 시장과 지역의 자연스러운 흐름을 파악하기에 유용합니다.

실거래가는 말 그대로 실제로 거래된 가격을 표현하는 말인데요. 실제 거래된 가격 정보이기 때문에 현재 집값을 가장 정확하게 보여주는 것이 장점입니다. 이를 토대로 원하는 매물의 가격을 파악하기도 수월하죠.

다만 시장 상황을 그대로 반영하기엔 한계가 있다는 점을 유의해야 합니다. 30일 안에 신고하면 되는 신고 기간이 있고, 이 기간에 맞춰 늦게 신고하는 경우가 많아 가격 변동의 시차가 발생하기 때문입니다. 또 거래가 이뤄지지 않을 땐 가격을 관측할 수 없다는 점도 아쉬운 점이죠.

이러한 실거래가는 개별 단지나 실제 거주를 위한 매물을 찾을 때 활용하는 것이 좋습니다. 내가 원하는 지역의 단지가 어떠한 가격에 거래가 되고 있는지, 지금 가격이 적정한 가격인지 등의 세부사항을 파악하기 수월하기 때문입니다. 실제 국토교통부실거래가를 보면 원하는 지역이나 매물의 거래가격 동향과 계약일, 층별 거래가격 등이 기록되어 있어 이를 쉽게 확인하고 파악할 수 있습니다.

시장의 흐름과 집값을 파악하기 위해서는 두 지표를 같이 확인하고 비교하는 것이 좋은데요.

예컨대 실제 은행 담보 대출 때도 활용하는 KB시세를 기준선으로 잡고 실거래가가 시세보다 높게 분포되어 있으면 상승장 또는 회복장으로 파악할 수 있을 것입니다. 반면, KB시세 대비 실거래가가 낮게 형성돼 있다면 하락국면에 접어들었다고 볼 수 있겠죠. 그리고 이렇게 관심 지역의 여러 단지의 시세 추이를 지속해서 관찰하면 해당 단지의 현재 가격 위치를 미루어 짐작할 수 있고, 이를 통해서는 적정 주택매수시기도 파악할 수 있습니다.

다만 시세와 실거래가만으로 의사결정을 단정 지어서는 안됩니다. 다양한 변수가 존재한다는 점은 알고 있어야 합니다. 대표적인 변수는 역시 정부의 규제인데요. 예를 들면, 서울 강남권의 경우는 정부의 9.13 부동산 대책 이후 거래가 자취를 감췄습니다. 시세와 실거래가 통계로 시장 흐름과 집값을 파악할 수 있기에 어려운 상황이라는 소리죠.

주택매수를 원하는 수요자라면 여러 정책 변수를 고려해본 다음, 원하는 지역과 단지의 시세 및 실거래가를 종합적으로 분석해 시장 및 집값의 흐름을 파악해 보는 것이 좋은 전략이 될 수 있겠습니다.