KB부동산

집주인으로부터 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 우려가 확산되고 있습니다. 입주물량이 늘어나면서 전셋값 하락세가 장기화되고 있기 때문입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 전국 아파트 전세가격은 10주 연속 떨어졌습니다. 서울도 1만여 가구에 달하는 송파 헬리오시티가 지난 연말부터 입주를 시작해 7주 연속 하락세입니다. 전세보증금을 지키기 위해서 전세금반환보증보험 가입자도 증가 추세입니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2018년 전세보증금반환보험 가입건수는 총 8만9,350건으로 2017년(4만3,918건) 대비 두 배 이상 늘었습니다.

어느 때보다 안전한 전셋집을 찾는 전략이 중요해졌습니다. 안전한 전셋집 찾는 방법 중 하나는 매매가격 대비 전세가율이 낮은 아파트를 선택하는 것입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 지역별 전세가율 분석과 구간별 전세가율 재고 물량을 살펴봤습니다. 또한 입주 5년차 이내 새 아파트 중 전세가율이 60% 이하이면서 전세평균가격은 2억~5억원 대 수도권 주요 지역을 소개합니다.

전세가율 높은 지역일수록 ‘깡통전세’ 매물 많다?

전셋값 하락세가 전국적으로 확산돼 매매가격 대비 전세가율도 낮아졌습니다. 전국 아파트 전세가율은 2017년 3월 75.7%로 최고점을 찍은 후 현재까지 떨어지고 있습니다. 2018년 12월 아파트 전세가율은 71.1%입니다. 전국 평균보다 전세가율 낮은 곳은 부산(68.8%), 제주(62.6%), 서울(59.4%), 세종(47.7%) 지역입니다.

서울은 2018년 11월 60%가 무너져 59.6%를 기록했습니다. 서울 25개구 중에서 평균 전세가율이 60% 이하인 곳은 11개 구입니다. 마포(59.9%), 동작(59.0%), 강서(59.0%), 성동(58.1%), 양천(57.8%) 강남(56.4%), 서초(52.7%), 영등포(52.4%), 송파(49.95), 용산(49.0%), 강남(48.6%) 지역입니다. 고가재건축아파트가 밀집된 지역일수록 서울 평균 이하의 전세가율을 나타냈습니다. 전세가율 상위지역은 아파트 평균 매매가격이 상대적으로 낮은 중랑(70.8%), 성북(68.1%), 중구(67.9%) 등 강북권입니다.

경기도 평균 전세가율 72.8%보다 낮은 지역은 12개 지역으로 안산(72.7%), 용인(72.7%), 김포(71.4%), 화성(71.1%), 안양(70.7%), 양주(70.6%), 평택(70.2%), 하남(65.5%), 구리(65.1%), 성남(61.9%), 광명(57.0%), 과천(45.5%) 지역들입니다. 과천, 광명은 재건축 진행 중인 노후 아파트 비중이 높은 곳입니다.

전세가율이 낮으면 경매로 넘어갈 경우 매매값과 전셋값 격차가 클수록 전세보증금을 지키는데 유리합니다. 반면 전세가율이 높은 지역은 전세를 끼고 매입한 ‘갭투자’ 거래가 늘어나 이들이 내놓은 전세매물도 증가합니다. 갭투자 전세매물은 집값이 떨어지면 ‘깡통전세’가 될 가능성이 높기 때문에 전세가율 높은 지역일수록 안전한 전세매물을 고르는데 더욱 신중해야 합니다.

서울·경기 입주 5년 차 이내, 전세가율 60% 이하, 전세가격 5억원 이하 아파트는 어디?

서울·경기에서 입주 5년차 새 아파트 중 전세일반가격이 2억~5억원 이하, 전세가율은 30%~60% 이하의 아파트 재고물량을 지역별로 살펴봤습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 시세조사 대상인 871만 가구를 분석한 결과 위 조건에 따라 서울에서는 1만2,111가구로 집계됐습니다. 구별로는 은평(2,683가구), 금천(2,335가구), 동대문(2,126가구), 서대문(1,533가구), 강서(1,012가구) 일대에서 1천가구 이상의 재고물량이 조사됐습니다. 입주 5년차 이내 새 아파트의 전세일반거래가는 3억 이하에서 찾아보기 어려운 상황입니다. 대부분 4억원대 이상으로 형성되어 있습니다.

강남권에서는 강남구 율현동 강남한신휴플러스6단지 공급면적 86㎡의 전세일반거래가격이 4억7,500만원, 송파구 가락동 헬리오시티 공급면적 61㎡의 전세일반거래가격은 4억3,667만원대입니다. 은평구는 대단지 재개발 사업이 마무리된 녹번동 일대의 새아파트들이 전세가율 50% 안팎 선에서 구할 수 있습니다.

경기에서도 전세일반거래가 기준으로 2억~3억원이하 선에서 충분히 고를 수 있습니다. 입주 5년차 이내 전세가율 30%~60% 사이 아파트 중 전세일반가격이 2억~3억원 이하 아파트 재고물량이 많은 지역은 화성(2만7,703가구), 시흥(2,994가구), 김포(2,470가구), 파주(1,848가구), 안산(1,542가구), 남양주(1,357가구) 지역에서 1천가구 이상의 재고물량이 집계됐습니다. 3억~5억원이하 가격대에서는 하남(1만3,607가구), 화성(7,738가구), 남양주(6,548가구), 용인(4,830가구), 광명(3,510가구) 지역에 포진되어 있습니다.

전세가율의 역설…전세가율 하락이 의미하는 것은?

매매가 대비 전세가율 하락은 매매값이 오르거나 전셋값이 떨어질 때 나타납니다. 먼저, 전세가격은 그대로인데 주택시장이 과열되면서 매매가격만 오르면 전세가율이 낮아집니다. 전세수요보다 매매수요가 더 많다는 의미입니다. 반대로 매매가격은 그대로인데 전세가격 하락폭이 커져도 전세가율이 낮아집니다. 현재 공급물량 증가에 따른 전셋값 하락세가 지속되면서 전세가율이 떨어지는 이유입니다. 정부가 3기신도시 지정으로 집값이 떨어질 것이라는 우려감으로 전세거래량은 증가했지만 전셋값은 하락세를 보이고 있습니다. 수요보다 공급이 더 크기 때문입니다. 주택 매매거래량도 줄어 집값 하락으로 전셋값도 동반 하락하고 있습니다.

전셋값 하락은 하반기까지 이어질 것으로 보입니다. 아파트 신규분양물량이 한해 40~50만 가구 역대 최대 쏟아냈던 2015년~2016년 분양한 단지들이 입주를 진행합니다. 서울의 경우 강동구, 강남구 일대 대단지 아파트 입주가 대기하고 있습니다. 따라서 앞으로 전셋집을 구하는 세입자들은 전세가율이 40%~60% 선에서 안정적으로 형성된 단지를 선별하는 것이 안전합니다. 입주 초기 전세가율이 40% 이하 낮은 수준에 형성된 물건은 전세 계약 2년 후 재계약금이 크게 오를 수 있으므로 장기 전세세입자의 경우 피하는 것이 유리합니다.