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강남 대형아파트값 ‘20억’ 이탈, 종부세 타격 받나?

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2월 월간주택가격동향 (2019.2.14 기준)

2019년 2월 주택가격동향 조사에 따르면 전국 주택매매가격이 0.07% 하락했습니다. 이는 2013년 8월(-0.04%) 이후 약 6년 만에 첫 하락입니다. 대출규제와 종부세 인상, 재건축 규제 등의 강도 높은 9.13대책 발표 이후 매수심리가 위축되고 거래량도 급감했기 때문입니다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매거래량은 1,561건으로 지난 해 동기(1만1,111건) 대비 85% 줄었습니다.

대출규제 타격이 큰 서울과 경기 지역이 동일한 수치로 0.05% 떨어졌습니다. 특히 종부세 인상 영향을 크게 받는 고가 아파트 밀집지역인 송파구(-0.42%)와 강남구(-0.36%)에서 하락폭이 컸습니다. 경기는 입주물량이 지속적으로 이어지는 평택(-0.69%)과 안산 단원구(-0.28%) 지역에서 떨어졌습니다. 지방에서는 경기 불황의 여파로 울산(-0.65%)과 경남(-0.40%), 경북(-0.34%) 지역의 주택매매가격 하락폭이 깊어지고 있습니다.

전국 주택전세가격은 3개월 연속 하락세가 이어지면서 0.16% 떨어졌습니다. 수도권을 중심으로 전셋값 하락폭이 커졌습니다. 서울은 -0.17%, 경기는 -0.29%, 인천 -0.05%의 변동률을 기록했습니다. 서울은 강남구(-0.80%)와 송파구(-0.74%) 지역에서 전셋값 하락세가 이어졌습니다. 신학기 수요로 거래는 늘었지만 송파구 헬리오시티 입주영향으로 전셋값은 약세입니다. 2월 강남구 아파트 전세거래량은 1,419건, 송파구는 1,851건으로 지난 해 2월 대비 11.5%, 60.4% 각각 증가했습니다.

기타지방은 전월(0.01%) 소폭 올랐지만 2월 들어 0.17% 하락 전환했습니다. 충북(-0.54%), 경남(-0.47%), 경북(-0.25%), 충남(-0.18%) 지역이 하락했습니다. 반면 전북(0.31%), 세종(0.28%), 전남(0.06%) 지역은 신학기 이사 수요 영향으로 소폭 올랐습니다.

KB부동산 매매가격 전망지수가 80선까지 떨어졌습니다. 신학기 수요가 줄어드는 가운데 4월 공동주택 공시가격 발표를 앞두고 매수 관망세가 짙어졌습니다. 매매가격 전망지수가 80선 아래로 떨어질 전망입니다. 서울은 전국 평균보다 낮은 74.7을 기록했습니다. 한강이북 매매가격 전망지수는 한강이남(78.6)보다 낮은 70.8 입니다. 주택시장이 정체기로 진입하면서 실수요 시장으로 움직이는 강북권의 집값 전망을 어둡게 보는 수요가 늘었습니다.


전세가격 전망지수는 전월(83.3)보다 낮은 83.1을 기록했습니다. 1월 들어서 봄 이사철과 신학기 수요로 전세가격 전망지수가 전월 대비 소폭 올랐지만 2월 들어서는 떨어진 것입니다. 지역별로 대단지 신규 아파트 입주가 이어져 역전세난까지 겹쳤기 때문입니다. 전세 거래량은 늘어났는데 전세가격은 떨어지는 기현상을 보였습니다.

서울 한강이남 대형 아파트 매매중위가격이 ‘20억원’ 대를 이탈했습니다. 전용 135㎡ 이상 대형 매매중위가격이 1월 20억1,465만원을 기록했지만 2월에는 19억8,612만원으로 낮아졌습니다. 고가아파트는 종부세에 적용되는 공정시장가액과 세율 인상으로 보유세 부담이 커졌습니다. 한강이북 지역의 중대형 매매중위가격도 1월 대비 0.23% 떨어진 8억3,082만원을 기록했습니다. 반면 한강이북의 소형(전용 40㎡이하) 매매중위가격이 2억6,333만원으로 전월(2억6,183만원) 대비 0.57% 올랐습니다.

전국 시가총액상위 50개 단지 대상으로 변동률을 산출하는 2월 ‘KB선도아파트50지수’는 3개월 연속 하락폭이 커지며 -1.51%를 기록했습니다. 하락 폭은 2012년 8월(-1.63%) 이후 최대치입니다. KB선도아파트50은 시장을 선도하는 대단지 아파트 대상으로 집값을 산출하기 때문에 시장의 민감도를 알 수 있는 지표입니다.

전국 주택매매가격이 본격적으로 하락세로 진입했습니다. 올 연초까지 상승폭이 둔화되며 보합세를 보였지만 2월 들어서는 선호도가 낮은 대형아파트와 종부세 대상인 고가아파트 위주로 집값이 떨어졌기 때문입니다. 여기에 정부의 공시지가 현실화 방안에 따라 1월 표준지 공시가격이 인상됐습니다. 이에 4월 발표되는 공동주택 공시가격 인상도 불가피해져 세부담에 따른 다주택자 매물 출시를 기다리는 실수요가 늘어나 거래절벽 현상이 심화될 전망입니다.


1~2월 봄 이사철과 신학기 영향은 전월세 거래 시장 위주로 긍정적으로 영향을 미쳐 거래량은 증가했습니다. 1만여 가구 입주하는 송파구 헬리오시티 입주물량이 소화되는데 한계가 있어 전셋값은 하락세를 보이고 있습니다. 3월부터 신학기 수요가 마무리되면서 전셋값 하락세는 이어질 전망입니다.


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KB부동산 리브온

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