KB부동산

결혼을 앞둔 김씨(35살)는 신혼집으로 서울에서 4억원대 아파트를 매매하기로 결정했습니다. 전세로 시작할까 고민했지만 계약기간 2년 후 전세금을 올려주는 것이 부담입니다. 최근 기준금리가 인하되면서 대출 이자도 줄어 장기적으로 집을 사는 것이 낫지 않을까 생각합니다.

현금은 직장 생활하면서 저축한 2억원입니다. 부족한 2억원은 대출을 받을 예정입니다.월평균 대출상환액은 3% 금리에 만기 10년의 원리금균등상환으로 원금 166만원과 이자 26만4천원을 합산하면 192만원입니다. 맞벌이를 하면서 대출금을 납부할 것입니다. 서울에서 4억원대 아파트 어디서 찾으면 괜찮을까요? 

KB부동산 리브온(Liiv ON)은 김씨가 찾는 서울에서 4억원대 아파트를 최근 1년 동안 거래가 많았던 단지를 대상으로 살펴봤습니다. 

주택자금 4억원으로 25평대 아파트를 살 수 있는 곳은 강북권입니다. 한강이북 중소형 아파트의 평균 매매가격은 5억원 중반입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 주택가격동향에 따르면 3월 기준 전용 40~62㎡미만 중소형 구간의 서울 아파트 평균 매매가격은 6억6,512만원입니다. 한강이북 아파트 매매가격은 5억4,996만원으로 한강이남(7억6,788만원)보다 2억1,792만원 낮습니다.

최근 1년 동안 3~4억원대 아파트 매매 거래량이 많은 곳도 노원, 도봉, 중랑 등 강북권에 몰려 있는데요. 노원구는 서울 전체(8,403건) 대비 27%인 2,306건 거래됐습니다. 그 뒤로 도봉구가 964건, 가산·구로디지털단지와 가까운 구로구는 759건 거래됐습니다. 지하철 7호선이 지나가는 중랑구는 532건입니다. 여의도 및 도심과 가까운 강서구는 483건, 양천구는 480건입니다. 

서울에서 소형 중저가 아파트 물량이 집중된 곳은 대표적으로 노원구입니다. 신혼부부들이 집값 부담을 줄이면서 내 집 마련이 가능한 곳이죠. KB부동산 리브온에 따르면 노원구 3.3㎡당 아파트값은 1,884만원으로 서울 25개구 중 21위로 하위권입니다. 집값 수준이 낮은 이유는 서울 동북부 끝자락에 위치하여 3대 업무지구인 강남, 여의도, 도심까지 거리가 멀고, 지하철 4호선과 7호선 두 개의 노선만 연결돼 교통이 다소 불편합니다.

그럼에도 불구하고 노원구는 중계동 은행사거리를 중심으로 학원가가 많이 형성돼 자녀 교육을 위한 젊은 부부들 사이에 선호도는 높은 편인데요. 재건축가능연한 준공 30년을 갖춘 아파트들이 늘어나면서 투자 관심도 높아졌습니다. 2017년 8.2대책에서 노원구는 투기지역으로 지정될 만큼 집값이 올랐는데요. 대책 발표 직전 1년(16년 8월~17년 8월)동안 노원구 아파트 매매 변동률은 6.6%로 서울에서 상승률 1위를 기록했습니다. 

최근 1년 동안 노원구에서 4억원대 매매 거래가 많은 아파트는 공릉동 태강 전용 49㎡로 122건 거래됐습니다. 2월 한달 동안 거래된 가격은 3억4,876만원으로 1년 평균 거래가격 3억3,650만원 대비 4% 올랐습니다. 1999년에 입주한 태강은 총 1,676세대, 21개동으로 단지 규모가 크고, 전용 49㎡와 59㎡ 소형 면적으로 구성되어 있습니다. 단지 바로 앞에 태릉초, 공릉중학교가 위치해 신혼부부들이 살기 좋습니다. 

올해 입주 30년차 된 중계동 중계그린1단지 전용 49㎡는 최근 1년 동안 86건 거래됐습니다. 지하철 7호선 중계역이 단지 바로 앞에 위치해 대중교통이 편리하고, 중원초와 서울아이티고등학교도 가까워 교육환경도 양호합니다. 

양천구와 도봉구에서 4억원 안팎의 매매거래가 많은 단지를 찾아볼 수 있습니다. 먼저, 1988년 지어진 양천구 신월동 신월시영 전용 50㎡는 최근 1년 동안 67건 거래됐습니다. 2월 한달간 평균 매매거래가격은 5억2,133만원으로 지난 1년 평균 3억8,142만원 대비 37% 상승했습니다. 재건축 정밀안전진단 신청을 위한 주민들의 모금 활동이 이뤄지면서 가격 상승률이 높았습니다. 단지 규모는 총 2,256세대, 20개동이며, 단지 가운데는 축구장과 신월공원이 단지 밖은 한울그린공원으로 둘러싸여 서울에서 보기드문 자연 친화적인 아파트입니다.

도봉구는 방학동 청구 전용 84㎡가 최근 1년 동안 60건 거래됐습니다. 최근 2월 한달 평균 매매거래가격은 1년 평균(3억7,658만원) 대비 7% 오른 4억154만원입니다. 동북초, 선덕중, 선덕고등학교가 몰려 있어 교육환경은 좋으나 지하철 4호선 쌍문역까지 1.8km로 거리가 멀어 실수요자 입장에서 접근해야 합니다. 

최근 주택시장은 혼조를 보이고 있습니다. 12.16대책과 2.20대책 발표 후 대출 규제가 상대적으로 덜한 중저가 아파트 거래가 늘어나면서 가격이 오르지만 강남권은 급매물이 나오면서 하락하고 있습니다. KB주택가격동향에 따르면 강남3구는 2주 연속 떨어졌습니다. 노원, 도봉, 성북 등 한강이북은 한강이남보다 변동률이 높은 수준에서 오름세를 유지하고 있습니다. 강남권의 집값 하락은 보유세 강화에 따른 세금 부담으로 매수세가 줄었고, 상반기까지 다주택자 양도세 중과세 배제 혜택을 받기 위해 서둘러 매물을 내놓는 사례들이 나오기 때문입니다. 

세제, 대출 등의 규제와 예상하지 못한 변수까지 발생하면서 서울 주택시장은 보수적인 관점에서 지켜봐야 하는데요. 중저가 아파트는 타격을 덜 받는 모습이지만 코로나19 여파가 장기화되면 주택시장에도 타격을 받을 수 있습니다. 

실수요자는 이런 상황을 현명하게 접근해야 합니다. 집값이 오르는 시기에는 조급한 마음에 무리하게 구입하면서 대출 부담을 겪게 됩니다. 반대로 주택시장이 정체기나 조정기에 진입할 때에는 매수자 우위시장으로 바뀌면서 적정 가격으로 매수 기회가 생깁니다.